我们讨论房价的主要考虑三个决定变量：一个是公共服务，它是决定性的。其次私人服务，它是配套性的，最后是你以为很重要的，但在我看起来不太重要的一个因素，就是房屋的居住功能。用它可以解释房价是怎么构成的。
那么决定一个房价你比如说一平米10万块钱的大头是谁决定的，小头又是谁决定的呢？在我理解的话，大头实际上是由公共服务决定的，其次可能是由私人服务决定的，最后房屋本身的居住功能其实价格不高。
如果是这样子来界定的话，我们先看一下这个公共服务的重要性。举个例子，最简单的公共服务就是教育。例如说学区房，学区房是一个非常重要的概念，就是你只有买了房之后你才能就近的去上学，成为业主才能就近上学。这个是一个就近上学和一个不就近上学两者之间的比较， 你不可能早上带着孩子穿过半个北京城然后到另一个地方去上学。既然是就近上学，那么孩子离学校之间可能物理半径2公里左右，画个圈，这就叫学区了。但是两公里之内的那个学校可能是重点校，也可能是非重点校，所以当然家长总是希望把孩子送到重点校去。送到重点校去，按照就近入学的原则，你只能就近买房，这就是学区房的来历。所以我们现在来看的话，学区跟非学区之间的价格的主要的差异是由于公共服务导致的， 那么还有医院，还有交通出行的便利，譬如说一出门是不是有足够的地铁、通勤条件怎么样等等。还有一个就是部委办局的集中程度。因此，教育也好，医疗也好，通勤也好，职场也好，决定了这个房屋的价值的一大部分。所以公共服务当中，一大块你就购买了学区的许可证、医疗的许可证、就近交通的许可证等等，还包括职场的许可证。
第二块就是我们讲的私人服务，私人服务很大程度上取决个建筑物周边的配套设施的完善程度。十万块钱一平米的房子，可能七到八万块钱都是由这两个因素决定的，最后一块才是这个住宅本身，你的房子好不好、是不是明厨门、明卫、层高怎么样、户型是否方正、物业管理如何，这仅仅是涉及到房屋的居住功能。
我举一个比方吧，要是在北京，买个80平米的房子和离北京比如100公里左右的房子相比较，你完全可能会买280到300平米的很舒服的大宅子。但So what，你能不能在北京100公里以外的地方，在荒郊野岭的地方买一个大房子，很舒服，你觉得说这房子值，才1万块钱，而北京那个80平米的500万的房子就不值了？不是的，人不是鲁滨逊。所以住宅本身的居住功能其实是非常小的一个功能，并不构成住宅的绝大部分的功能。这样子就决定了住宅本身对房价的构成贡献不是特别大。
在北京、上海、广住的学区房的典型的特点是什么呢？你可以把户口迁入，这个学区指标没有被占用，你的孩子可以就近上学， 但那个房子太破了，太小了，以至于不能住人。那这个实际上不可居住学区房是一个学区许可证的交易价格。如果说五年可以使用一次许可证的话，那你就相当于你户口迁入，然后孩子上学， 五年之后那个学区的指标就腾出来了，你的孩子也应该从小学进中学了，那个时候许可证就进行再次的交易再卖掉，搞不好你还没赔钱还赚了钱。
所以不可居住的学区房带有典型住宅的许可证交易的价值，尤其是学区许可证交易的价值，你购买的是一个无限期的许可证，你所使用的是这个许可证当中的五年的许可证价值， 或者是六年的许可证价值，没被使用的你还可以再次转让，转让的时候可能许可证还增值了。但我们必须看到，随着中国如果人口的拐点到来的话，这个学区许可证价值有可能是会下降的。
第二块就是我们讲的私人服务，一个城市并不是凭空而长起来的，它是慢慢的有机生长的，叫罗马不是一天建成的嘛，所以当你需要周边有一个完善设施配套的时候，包括酒店、餐饮、娱乐、交友，这也不是特别容易的事情。
如果你特别强调居住属性和居住功能，最早的时候你就很确定的选了一个高品质的， 当时就已经很繁华的地方，但未来如果你所选的这个好房子在市政的基础服务方面，在私人服务方面的改善不太大的话，那这个房价的涨幅也是有限的。这就是我们所看到的北京、上海、广州等等的老城区。有一些老城区的不错的房子在十年前或十五年前是相当可以的，但现在你回过头去看的话，涨价也不多。
所以你好好想想你买房是你要选涨价涨的特别多的，具有巨大投资潜力的房子吗？要看未来的城市的中心在哪儿，副中心在哪儿。市政服务和私人服务改善的潜力最大的地方就是未来房价上涨最多的地方。你要仅仅选房子的居住功能吗？那你可以关注房子的品质，但往往你去投资房子的时候，你不需要考虑那些，因为居住属性对于房价的决定性的因素很小，而房价的决定性的因素是在于公共服务和私人服务。请记住，你所选的并不是那个房子，而是那个房子所在的地段覆盖的由政府和企业家辛辛苦苦付出之后，给你带来的公共服务和私人服务。
所以你睡在哪儿，那个房子的居住功能看起来没有那么重要。
