我是雕叔，房地产从业，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：浮云老师，请问，投资CQ学区房，如果没法做到9年制都是名校的情况下，是以小学名校优先【比如五朵金花】？还是以初中名校优先【比如七龙珠】？北京听说是小学值钱，但深圳明显是初中值钱。上海这一波，初中名校的学区价值明显涨得比小学名校好。CQ很多名校都是学位房，只有一手业主才能读，不是学区房。在选择的时候，是不是优先选择【学区房】比较有投资价值？谢谢比如华润二十四城，一手业主才能读谢家湾小学，二手业主读不了，这只能算一次性的学位房，不算学区房吧？在二手交易的时候，接盘的人都读不了谢家湾小学的。所以，这个二手价格并不包含学区溢价吧？我去看过，大部分两房房源都朝立交和南北大道，噪音明显，但是价格都要2万多了，有点没看懂。我理解是:华润二十四城，是附近把老城区的购买力虹吸过来了，商圈轨道优质物业的次新。再加上部分一手业主本身小孩在读，所以造成二手抛盘数量相对少一点，所以价格才这么高。但是，我觉得这个价格比江北核心地段还贵，而且，二手学区价值为0，我觉得增值潜力很有限。不知道浮云老师怎么看？谢谢

回答：以小学优先，重庆初中名校基本上都要考试。重庆学区房分校太多，被稀释了本部价值。华润谢家湾小学以后有可能变为公办。所以还是有价值的。

提问：FD关于转浮动利率说高于4.9才转。你怎么看

回答：举个例子：12月的5年期以上LPR为4.80%。示例1：假设你之前的贷款利率折扣为基准利率的9折，即（4.9%*0.9=4.41%）执行。原合同利率与12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），即基点固定，未来每个月都会在最新LPR的基础上增加基点。即最新执行的LPR为：（4.65%-0.39%=4.26%），比原来的4.41%少15个基点。示例2：假设你之前的贷款利率折扣为基准利率的1.2倍，即（4.9%*1.2=5.88%）执行。原合同利率与12月份LPR的差额为（5.88%-4.80%=-1.08%），即基点固定，未来每个月都会在最新LPR的基础上增加基点。即最新执行的LPR为：（4.65%+1.08%=4.26%），比原来的5.88%少15个基点。不管未来LPR如何变，更改后执行的利率，都是在最新的LPR上增加差额的基点。所以，不管固定利率是4.9以上还是以下，浮动利率的差额都是一样的。

提问：雕叔好，我在重庆目前有两套房，茶园同景国际（现在好像叫恒大）建面约93，公积金贷，每月还2300；蔡家金科城（父亲名下）建面约128.商贷，每月还5800。感觉位置都不好，结合娃儿学区、补课等需求，计划在南坪周边买一套。手里几乎没现金，只有卖了买。卖哪套更好？如果在南坪周边买，比如四五六七八公里，南滨路，在哪里买更好呢？

回答：金科城这套建面偏大了，未来流通性不好，建议早点置换掉。南坪周边楼盘选筹看看金辉长江名著、上海城、保利观塘、万科金域学府。

提问：雕叔，听说重庆江北新区新村实验小学要整体搬入北岸江山旁边两江国际学校，那对北岸江山房价有多大促进作用？还是重庆学区溢价就不高？

回答：促进作用不大，重庆的学区有几个特点：1.学区房便宜2.学区房和非学区房差价不大3.学区房到处挂牌，北区新房不挂一个明校牌子，都不好意思出来卖。所以意义不大，重庆楼市目前还没有看到什么东西是稀缺的。大家平时都过得太好太安逸了，没觉得任何东西稀缺，在重庆，似乎穷和富没有非常大的差别，我见到5000一个月的奢侈品买的飞起，家里也不富裕，但是他就是可以做到，这在其他城市，不可想象。这样一种氛围，天然对稀缺资源的估值不利，你们想想，是不是这样？

提问：雕叔您好，想向您咨询一下，目前手上资金80W，2.5的利息可以贷20W左右，原计划是打算在杭州购房，已经落户，但目前热点片区上车有点困难，所以纠结是否退回重庆购房。另想了解一下武汉落户购房政策，谢谢。

回答：大单难单优先，不能因为上车困难就放弃，优先推荐杭州，合肥，武汉，南京。都比重庆机会要好。实在买不到了，可以考虑回重庆。武汉，学历落户最简单，也很快。另外不想落户，可以mai房票购房。

提问：雕叔，兆邦嘉璟适合投资不，大小户型都可以买吗？如果不合适，其他有推荐吗？预算全款150左右，贷款180，有哪些盘可以投资。

回答：兆邦投资一般般，主要是知名度不高，跟涨板块，不如考虑最近很火的建发和玺，你这个预算可以买得起。29号建发和玺开放示范区，跟我们去看房吧：xyxcs100，验证：建发和玺。

提问：雕叔，您好，现在适合入手鲤鱼池小学的学区房吗？如果可以入手，您推荐买哪个小区?家里两个孩子，一个7岁，一个2岁，买了之后要持有到两个小孩小学毕业。在融景城有房。因为邻居们很多都是住融景城，买鲤鱼池小学学区房读鲤鱼池小学，有点心动，想买套来读书，房子出租，读完小学再卖掉。不知道这个学校值不值得花这么多钱去折腾。希望听听您的专业意见。谢谢

回答：现在适合入手，自己用有价值，未来还有拆迁可能性。鲤鱼池这些老房子你去中介店打听下，尽量买在靠近马路边上，拆迁的可能性偏大。鲤鱼池、鲤鱼池一村、二村、鲤鱼池三村1-40号。2、塔坪地区部分门牌: 1-19号、21-25号、27-31号、 34号、36号（老房子）、37-79号、81号、83号、85号、87-100号、 100号 以上3、建新东路31-45号单号、89号、123号、125号、127号、141号、151号。4、渝北四村。5、建东一村40-42号。6、兴隆路2、4、6、8、9、10、11号。

提问：雕叔好。加了好些个成都的买房群，里面一说到重庆，都是冷嘲热讽：劝人不要买重庆，裤子都要亏掉了，西部值得投资的只有成都等等。以前每当看到类似言论都会火冒三丈，也会马上反唇相讥。现在却感觉无力反驳，因为事实上重庆的房价表现要逊色不少。请问以后这种差距会越来越大吗？重庆人是坚持深耕本地，还是有必要去其他城市开分仓呢？谢谢！

回答：重庆以后涨起来一样会“六亲不认”，现在全靠zf的大量供地稳定市场情绪好需求，如果哪一天不供应这么多土地了，市场会很明显的启动起来的。毕竟，重庆这座城市又不差，配得新一线应该有的房价。

提问：雕叔雕叔 听您说风吹到cq了 能不能具体说下啊 看您就提到学区房 那其他的呢？也会有武汉那种局部行情吗？

回答：现在也就是学区房在上涨，重庆今年很难有类似武汉的这样局部行情，也就是顶级学区会涨。这个顶级学区跟我们常说的武汉的顶级学区不一样，是重庆全市排名前五的牛小牛初学区房，重庆不会形成类似于光谷这样的板块行情，仅仅就是优质学区涨价。

提问：雕叔，字水中学的初中怎么样？请问如果买了融景城就可以马上读字水中学吗？

回答：字水中学初中分重点班和平行班，重点班还可以，算得上重点中学二流水平，平行班就很普通了。新村致远实验小学对口可以读字水中学。融景城子女可以读新村致远实验小学、字水中学。

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