七月初,王健林抛售了万达76间酒店、13个文旅项目91%的股权,收购方是融创中国主席孙宏斌。一买一卖,是600多亿的交易。
这笔交易卖的很急(从意向到交易只用了18天),价格相对也不贵,据说老王还贴了买方老孙一笔钱,背后可能的zz因素不好妄议。不过从这件事情上,我们可以一起来看看政府近期对经济的走向把控。
下面分析下这项交易的背后原因。
首先,万达最近在海外做了多项并购,踩了国家“外汇储备”严管的雷,被证监会银监会大举清查,需变卖资产还债这是其一。
其中在海外的投资覆盖影视、体育传媒、足球俱乐部等,其海外全部投资规模已高达2千多亿。惹怒了当局,银监会要求国有大行暂停给万达发放贷款,进而万达六月底债券大跌。
这里面反映三个问题。
第一,国内地产的整体利好形势已经过去,这并不是说房价会下跌,应该是是理性回归(这个问题较复杂,后面会单开一个帖说明)。对于企业家来说,利润变薄,需要寻求“去地产化”的转型。
第二,老王等企业家不太看好人民币,及国内经济,故不断在海外寻求并购机会。借着银行的钱,国内套现国外投资,千亿负债一旦出现问题,最后银行来背,政府也不傻。
第三,针对套现行为,以及国际上对国内经济看衰的论调,国家外汇储备施行严管,避免资金外流。当前房地产政策的一系列严令,就是要降低交易,把天价资本锁在房市这个大池子里,禁止外流。
其次,万达集团筹划从港交所回归A股上市(),按照规定万达要变身“轻资产”企业才可以按约定上市,所以他要"瘦身"减去重资产-房地产。
我们知道,万达旗下业务众多,商业地产、购物中心、电影院这些都是现有老业务,他希望开辟电商、体育、娱乐、旅游这些服务业新生意。
对于老业务,并不是不赚钱,甚至还不错。但是这种重资产售租模式限制较多,需举债做商业扩展,资金回笼慢,在目前去杠杆货币紧缩的情况下难以维持,现金资金链紧张欠了银行一屁股债。而新业务还需观望。
变卖资产破局老业务、决心商业模式转型,这是其二。
最后,就是应对国家的“去杠杆”政策。
七月二十四号的中央政治局会议上,指明下半年的发展基调,仍是“去杠杆、防风险、降增速、调结构”。
这里我们重点看“去杠杆”。什么是杠杆?打个比方,你花了三十万首付买了个一百万的房子,就是用三十万的本金利用杠杆原理翘起了一百万的房子。
这是借钱负债增加资产、加杠杆的过程。反过来,还钱消灭负债的过程,就是去杠杆。
在经济下行期间,及信贷体制不健全下,杠杆翘的太高,企业负债率过高,容易发生连锁反应甚至破产,导致银行坏账。
政府要去杠杆,是在主动出击,避免银行坏账太多,危机整个金融体系,而引发经济危机。美国的08年金融危机就是这样引起的。
过去几年,一直在加杠杆,借钱很容易,企业为了发展借了银行很多钱,经济GDP高速发展同时,也造成大量产能过剩。
所以王健林抛售万达旗下不动产也好,潘石屹出售多处soho物业也好,都是在还之前的债务,资产在缩水,负债也在减少。减少房产市场持重是真,公司运营模式调整也是真。
去杠杆涉及面较广,目前主要集中在银行、国企、企业等,而个人家庭的杠杆并不在其中,但是会被连锁波及。
数据显示,第一季度的居民杠杆是提升的,且集中在房贷按揭上,这并不奇怪,因为居民加杠杆有可能从一二线城市转向了二三线城市(国家对三四线城市的房产政策仍然是去库存)。
那么,问题来了,老百姓如何调整家庭杠杆呢?
从稳健的操作上看,一线城市手上没有房子自住置换的,可以考虑入手,毕竟一线城市汇聚了国家资源、人才资源,不到泡沫刺破经济崩盘,房价大跌的可能性不大。
入手投资房市的,可以观望下。手上持有房产较多,杠杆已经加了很高的,可以暂缓。
现在一线城市房市政策限制很大,把一众炒房客堵在门外。觉得房价高的,出门看看能买得起房子的人,还是太多,大众没有较好的投资渠道,也变相促就了高房价的现实。
如何在去杠杆这一政策背景下,优化家庭资产配置,提前做好风险防范措施,是我等小民要考虑的问题。
毕竟,中国的老百姓在天朝调控、经济大势面前,实在是太无能为力,捂紧自己的钱袋子,好好过冬才是正经。
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知经济、而后知人生。
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