您好！我的情况如下：首套房，组合贷，总预算在650-700。孩子2024年入学，希望选择东城或海淀两居，学区尽量均衡。盼复，谢谢您！希望推荐东城或海淀的学区，谢谢您！
回答：
1.700万之内的两居，贷款，那东城先看龙体，东城第二均衡的学区。两居室可以看绿景馨园，小户型50多平。也可以看广渠家园，回迁房。这两个是典型的学区房，其他也可以看公寓，领行国际和冠城名敦道等等。这种公寓的保值一般，不建议长期持有。可以用完了学位就卖，换到保值更好的非学区房去。
东崇前学区也相对均衡，本家润园有小户型，三期的，60多平米吧。其他的就是老房了，不一定好贷款，看看吧。
天永学区，永外的选择多。学区也可以说均衡，除了一师附小是重点之外，其他的都比较普通。但这也有优势，房价相对低，700万在革新里一带买房龄较新的小两居没问题，80平左右。在天永就是以获得东城学籍和居住为主了。
2.海淀真不好说，这总价的两居基本都是老房，未必好贷款。这不好说什么小区名字，都是等出房的老小区。看翠微和万寿路学区吧，相对均衡，学位也比较充足。这没什么推荐的，找当地中介吧，只有他们有房源。
3.不过还是最好先分清楚两个行政区的教育特点吧，非常的不同，这么选房意义不大。
简单说吧，常规说法就是牛娃去海淀，普娃在东城。愿意鸡娃或期望值很高的在海淀合适，对学习好的更公平。东城则是整体资源公平，相对适合佛系家长更多些。没有哪里更好，就看哪里适合自己。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
咨询卖房变现。80后北京人，两女娃老大三年级，老二一年级。两套房一套是海淀翠微小70米两居老破小，市值800自住。一个丰台岳各庄120米三居商品房，市值650出租。老人在丰台同一小区另有同户型一套自住，市值680，还有一套怀来的小洋房面积100，买时150，至今无房本，房子均无贷款。
手里基本没现金，今年失业重新上岗后收入剧降，按目前生活方式和教育支出，收入不能覆盖家庭支出。以前是干地产行业的，靠上班收入想回到以前基本不可能了，想卖套房变现，请问从长期保值兼顾娃上学的角度怎么处理合适？
回答：
1、地产行业的，理解，这两年连HR都下岗，各家都熬着呢。
2、房子是用来住的，先卖住不上也没什么前景的呗。怀来的100平，从投资讲这地方普通，从自住讲100平的也不太合适吧？要是我就先卖这里了，看是否有人接盘了。
3、 学区房看自己的判断了，现在这两年是入学高峰期，翠微挺好的学区溢价自然也不低。
过两年反正入学人口减少，如果没政策鼓励的话或许会受影响。但没必要这会儿卖，明后年都算高峰期，看行情吧。岳各庄120平的怎么才650万啊，单价5万多？这是哪个商品房小区啊，价格不太对吧，偏低了。如果真要是这个价格那要么就是有硬伤，要么就是保值不太好的。或者就不是商品房小区，保障房或公房有可能。
4、总之要是我就先买怀来的，如果卖不出去，那在明年把学区房和岳各庄的一起卖了，换一套品质高保值好的自住，然后留一部分现金。老人的甭动了，没必要折腾。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
我花360万买了套翠微的学区房，但原业主至今没有迁走户口。当时他是要置换的，因为房价涨的快没换成。我们压了他10万的迁户费，也约定了延期赔偿，每天千分之一，到现在都相当于两倍房价的赔偿了，他根本不可能赔偿。我们很同情他们，房价几乎翻番了，但总不迁走也不是事儿啊，请问有什么好办法？
另外一点，如果他们的户口不迁走，我们如果卖房的话会少卖多少钱？现在大概价值600多万。还有，传说这几栋老房要拆迁或原址重建，是否也需要征得他们的同意？他们会不会回来要分补偿款？
回答：
1. 同情归同情，生意归生意，两码事儿。之前北京是不能强制迁户的，解决起来很麻烦。但去年，也就是6月出新规了，不迁走没关系，上派出所申请强制迁户就行。你们拿着房本去提交申请，由派出所通知他们，找不着人的派出所也会进行公示。具体流程我记不住，好像是30个工作日之内办完吧，把他们的户口迁到公共户上就行了。
2. 至于是否打官司找他们索赔就看你们了，愿意打就打。但我觉得意义不大，每天千分之一，1000天就是全部房款，3年。现在都6年多了，可不两倍吗，700多万，法院不可能判，一般就是和稀泥意思意思得了，没多少钱，看着办吧。
3.如果不迁走的话，再卖房能损失个十万二十万的，也不会太高，这种事就是恶心人的，没什么实际损失，谁心里都明白。但现在既然是能强制迁户就没这事儿了，甭琢磨了，赶紧申请去吧。
4.拆迁的可能性不大，顶多原址重建。而且就算是拆迁也和他们没关系了，你是业主，又是房屋的实际使用人，没人去征求他们的意见。更没资格分钱要补偿，现在都是按面积，户口在市区拆迁没什么用。就算是真有原址重建什么的他们来闹，顶多是作为无房户由政府给申请个公租房指标到头儿了。但这跟你（业主）无关，管不着。
5.总之没必要纠结这些事儿，去派出所申请吧，强制迁户了就完事了，省的惦记。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
目前在翠微路附近有套一居，目前入住还贷状态，孩子已占坑上学。现手里有上半年卖房置换600的现金，想要购置房产，有以下几个想法，想听听专业的选房建议和上车时机。
1：在现在住的附近（翠微）选择老破大公房，或者老破小两居。目标小区：翠微北里、柳林馆、普惠南里。
2：兼顾未来居住和增值，看中西城广外片区和海淀北太平庄、紫竹院附近，但是没有明确的小区。
3：选择亦庄次新房三居140平米以内，看重未来升值，短期内不居住，以出租为主。目标小区：枫丹壹号、中信新城 。
4：选择通州新房，具有通州二套购房资质，短期内不居住，更关注未来升值。目前在看武夷融御 。
5：以上不合适，另作他选。
回答：
1.我没太看明白，这买房的主要目的是什么啊？是学区、自住还是保值，怎么好像有点儿乱似的。
2.简单说吧，翠微的房子都是学区房，上学最合适。真要是喜欢这种板块，自住也没问题。但这种房一般不建议投资，租金低、升值性也并不算高，政策风险和之后的供需风险都存在，不可控。
3.广外和紫竹桥也一样，都是学区房。广外的优势就是价格相对低，但溢价率和西城平均值一致，所以风险相同。或许能得到西城资源均衡的利好，只是不敢确定。所以买这些房和翠微是一样的，都是租金低，升值中等，风险都差不多。只适合上学占学位使用，非得强调增值那就等同于炒学区房了，风险和收益并存，不好说。
北太平庄到没什么溢价，居住的性价比和租金也高些。不过这是优势也是劣势，就是因为被学区房抢走了份额，所以升值不算高，因此才租金高的。更适合自住，或等着学区提升。
4.亦庄投资板块一般指核心区与河西，学区目前只是这两块。枫丹壹号和中信新城属于瀛海，学区没有划入亦庄。所以将来的升值可能最好成绩就是亦庄平均值吧，也不太好预测，自住的成分更高。
当然也可以说风险低，无论将来亦庄学区怎么变化都和这里没什么关系。或者可以赌一把并入亦庄学区，那就会把之前落下的补涨回来，大概10%多点儿吧。
5.融御，投资不住，图什么啊？这种新房是自住为主的，租金也不高，花挺多的钱让租客享受，还不多要人家的租金，挺善良的，但不是太划算。运河板块的升值挺好，但也是有溢价，所以自住更合适，出租的话租金也不高，这算算租售比就知道了。如果是投资为主尽量买板块内二手房，融御不是太合适，还是自住吧。
6.所以这些选项我都没太看懂，不太理解。要不还是先凭个人喜好选吧，我一般只能从投资角度分析，不太好建议。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
章哥您好，我之前在道家园小区买了个户型挺好的两居室，精装修了，目前已经满五唯一，手里大概有400万现金。工作分别在大朝阳大悦城附近和百子湾附近，小孩一岁，小孩姥姥名下有翠微学区房，请问：
1）如果把道家园房子卖了换个更保值增值的房子，不考虑学区，离工作地不太远的地方是否有推荐？两居三居均可。
2）如果道家园小区后续保值增值情况还不错，那在不卖房的前提下直接贷款买个二套是否有投资盘推荐。
2）翠微学区房本在1911之前，考虑小孩上学的情况，是否还需要更换更好的学区房？确实离工作地方比较远，是否要都卖了换人大朝阳分校的四神盘更保值？
感谢章哥
回答：
1、道家园更换的意义不大，算不上保值不好，全北京市区的老房都这样，不好也不差。就是跟随大盘，自己走不出什么独立行情。别期望值太高，不可能比四环外新区升值好，但也不吃亏，基本就是平均值。
2、400万，用哪种贷款？普通商贷的话187万，买550万的。这就在朝青或四惠呗，地铁附近都挺合适。华纺易城、青年汇、东恒二期爱这城等等，挺多呢。
3、是否换学区我没建议，只能家长决定。以翠微的级别要换的话，只能是几个顶级学区了，其他的都没意义。
人朝分校没学区房，红太丰火对应的是人朝学校的，只不过业主孩子有可能上人朝分校的多。从升值性来说肯定是太阳宫更好，像太阳公元刚开盘时和翠微的二手房一个价，现在超出的不是一星半点儿。
4、总之如果单纯看保值来说，道家园并不差，基本就是跟随大盘。翠微也有人大附，只是成绩赶不上人朝分校罢了。但这是私立校，不好进入。是否置换自己决定吧，仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
章哥你好，孩子六年级，年前趁涨价卖了海淀翠微的老破小学区房。准备待初中明确后再买中学周边的非学区溢价的房子，期望小区环境好点，两居或三居。有几个问题，(1)学区房当前卖是否合适？是不是卖早了？(2)海淀非学区房会不会也很快跟涨？政策层面会否打压？(3)，现金700万，过户后具备首房首贷资格。请问海淀五棵松，田村，石景山玉泉路鲁谷，丰台青塔，西局周边次新房有何推荐？(4)长安九里新盘怎么样？
回答：
1、学区房，卖了也不算早。一般来说，开春是学区房火的时候，但时间很短，一旦临近信息采集就买家减少。也就是说，往年四月份就是学区房行情告一段落的时候，今年春节晚，节后的行情也会短，节前卖了不算早什么。
2、今年的行情如果上涨就就应该会都涨，非学区房自然会跟进。现在朝阳等热点板块也处于缺房状态，都在传导之中。不过政策层面已经在打压了，现在都不许谈论行情，中介连成交数据都不许公布，甚至几乎是不许说话了。
3、沃天，这还没选好目标呢，就把房子给卖了，胆子不小，佩服！但风险有点儿大。
700万，首房首贷，那能支撑多少贷款啊？总不会连资金方案都没做吧！这用足额度能买1700万的，我也不知道你的月供能力是多少啊？
田村附近次新房当然是海淀名著，其他的还有香溪渡、中国房子、兰德华庭，都是很好的小区，也都没有学区溢价，居住的性价比挺高。
五棵松看欧洲公馆，虽然是五一分校学区，但溢价也不高，房子好。鲁谷看京汉旭城，诗景长安。青塔的大成郡、万科紫台、假日风景、万科紫苑。西局次新房，那当然是西宸原著了，只是太贵了。其他的没什么次新了。
长安九里我不熟，没去过。纯商品房应该不会差，就是价格有些偏低，说不太好，没有建议。
4、我是感觉你这么做有些风险偏大。卖了房拿着钱却有这么多的选择目标，在这种形势下有受损的可能。还是尽快决定吧，免得踏空。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
章哥！我们有海淀和朝阳的户口。朝阳房子在奥森—天溪园。品质好没学区。海淀是安置房，有学区品质差—文晟家园。目前孩子面临结婚，对方是外省市的，我打算1000万给孩子买万科翡翠云图的叠拼（品质肯定不如真正的别墅区），是精装修。因为它是限竞房，有一层所谓的自持就是没有房本，可以自住70年，也可以有处置权，5年后才可以买卖。在海淀温泉翠湖科技新区，看规划感觉这里未来不错。相对来说房子品质不错，又有学区。俩孩子都在海淀苏州街附近上班。请指教。谢谢！
回答：
1、翡翠云图，没听说这里新建什么学校啊。如果是指现有学区的话，只能说是一般。翠微温泉就是普通小学，101温泉是点招孩子的挂名校，但人家是本校上课，只不过成绩算温泉的，实际上没什么关系。别让售楼处给忽悠了。
2、我没看出来你们是否有保值的需求，如果确定没有的话就无所谓了，房子是用来住的，只要住的舒服就行。但如果是有保值的需求，那这种房就很不合适。
翡翠云图，就算是真别墅区也是限竞房。任何商品，出身很重要。就像回迁房，无论盖成花园洋房还是别墅，也是回迁房的待遇。这种房很适合自住，至于保值投资什么的就别多想了，就算是万科的也做不到。
一般不太建议买这种产品，所谓自持就相当于小产权，公司产权是不允许出售的，所谓的处置权就是违法。连产权都没有谈什么处置权，忽悠人接盘而已。
本来别墅这种产品就不属于投资品，都是有钱人的消费品，和豪车游艇私人飞机本质一样，根本就不可能保值。持有成本高，流动性低，升值性差。全北京能勉强跟上大盘的都凤毛麟角，超过的更是一个都没有。买了这种产品就是享受，其他投资方面的全做不到。
总之吧，买这种产品要放平心态，就是纯粹的自住，是消费享受。尤其是限竞房，还是限竞房里的自持房，完全没有投资性。考虑清楚再卖，仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
#北京炒作学区房中介被停业整改#【北京：链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的中介门店被暂停营业整改】记者3日从北京市住建委了解到，根据北京市政府部署，北京市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。链家置地海淀第一百三十分公司、万柳中路第二分公司，我爱我家黄寺大街第四分公司、海淀第十二分公司，中原第三百八十分公司，21世纪不动产盛晖嘉园店等6家涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。
同时，对链家置地、麦田、中原、丽兹行、海客天下等房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。（新华社）
#北京6家门店涉嫌炒作学区房被停业#【#北京6家中介门店涉嫌炒作学区房被停业#[话筒]】按市政府部署，市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。
此次专项检查，市住建委共检查海淀区蜂鸟家园、翠微南里小区，西城区京畿道、六铺炕小区，东城区交道口小区等周边经纪机构门店20家，抽查经纪机构网上、门店发布的房源154套。链家置地海淀第一百三十分公司、万柳中路第二分公司，我爱我家黄寺大街第四分公司、海淀第十二分公司,中原第三百八十分公司,21世纪不动产盛晖嘉园店等6家涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。
对链家置地、麦田、中原、丽兹行、海客天下等房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。（安居北京微信公众号，TY）
夫妻都是京户籍，在回龙观有套80平的房子。有两个娃，老大出生，已在昌平实验二小上一年级，老二9月后出生。男方年薪100+，女方自由职业年薪50+～200+不稳定。目前想把回龙观唯一的房子卖了给两个小娃换好一点的学区房，因为爷爷奶奶跟着我们住，所以想兼顾学区和自住（小三居）。预算1000W以内。
回答：
1、昌实二小，学区内有昌平二中，挺不错的学校，在哪个区也是中等了，虽然不直升了也可能性大。已经上一年级，那要换就得比昌二强的，1000万，还得兼顾自住小三居，选择不是太多。
2、如果换到海淀，就算买了学区房可也肯定进不去好小学的，也不准直升。也就是说，如果换到海淀，要么就是鸡娃搏点招，要么就是派位拼运气。
西城也一样，好学校没学位，买了也是派位，小升初就是大抽奖，倒也不算吃亏。当然也可以搏点招，八少八素和德胜中学。东城到现在没有公开的点招，109谈不上，但倒是更公平，纯凭运气。
3、二宝不受影响，正常入学。就是大宝考虑好吧，如果天分高也愿意当虎妈的就来海淀，鸡娃卷他们。学区只能以中上等的为主了，要不然还不如回龙观呢。羊坊店翠微吧，学位多，57中又进入700俱乐部了，拼不上六小强就争取57。基本都是老房，三居没问题，900多万就行，甲8号院相对新。
普娃佛母那就东西城吧，西城北城月坛，学区好房价高，能买到70平的三居吧，老房。南城都不太合适，陶白买了也不让直升，其他的未必有昌二稳妥的，凭运气。要不就看东城，龙体或东崇前学区，只要在学区内就都比昌二强。
4、总之考虑好，如果是昌平普通学区的转学无所谓，而既然是能有昌二，那转到其他区，从学区整体上来说都远超昌平，但具体到学校有可能不如。东西海超过昌二的有的是，不如的可也一堆呢。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
