家有1娃27年上小学，户口在东城崇文门片区，去年拆迁分到台湖次渠2套（户口没走），家里宋家庄地铁站附近还有一套父母名下，媳妇家远郊区县一套。夫妻都在海淀上班，目前想再买一套东城户口所在地学区为小孩上学作准备（如果能租房上学也可不买）但是手里资金不足，又想以后在海淀买房离上班近些，不知如何抉择。
目前手里200w现金，父母双方还可分别给100w（能不用就不用，父母养老钱），想小孩小学在东城，以后上大学后，我们夫妻可以离上班地近点。
回答：
1、台湖，东惠家园吧？2027年上学，确定性的入学低谷期了，如果还是现在的政策就是派位呗，有户籍就行。这不敢保证，到时候看呗。理论上不应该较真什么是否外区有房，现在都没这么严格。
2、这是刚有想法吧？我没看懂什么意思，好像是想各项都兼顾？不容易，还是取舍吧。200+200，总计400万的首付是吗？但不想用父母的，那到底是用不用啊？
这还是先定下来吧，感觉怎么那么随意似的。200万能至少差出一间房了，再加上贷款准备是多少啊，也就是总价预算多少？还是先明确预算吧，要不我也不知道说什么。
3、海淀和东城这教育模式可有很大的区别，想好了再定。没有哪个区最好，只看自己家适合在哪里。相当于找工作，没有十全十美，只看自己是否能胜任。常规来讲是牛娃虎妈去海淀，适合天分高鸡娃狠的。普娃佛母在东城，适合期望值不是太高，想相对省点儿心的。
4、其他我不知道说什么，如果就是用200的话，在哪个区能买到的都是占坑儿房。面积很小，现在这两年正是入学高峰期，溢价也很高。这自己考虑清楚到底想要什么吧。
仅供参考。
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学区未来将出现三种模式，哪一种都是对学区房炒作精准的打击。
1、北京学区的模式：
东城区纯随机划片分派模式。你买了房，家附近肯定不止一所学校吧，就近入学随机分到其中一所学校去，可能是名校，也可能不是；西城区用的方法则是打击龙头，调剂分配的模式，即使你买的是名校学区，却给你调剂到旁边的学区上学。
2、上海学区的模式：
名校指标到校的方式，不论牛校还是普通学校，按照中考人数分配比例指标到校的模式，后期将逐渐增加指标到校的比例，普通学区排名靠前的学生一样可以上名校，竞争激烈度相对于牛校来说反而更低。
3、合肥学区的模式：
指标到校加上名校集团化办学，指标到校类似于上海，名校集团化就是到处开办校区，比如合肥最知名两个学校，庐阳区的45中和蜀山区的50中，现在庐阳到处都是45中校区及分校，如万科森林城校区、华润橡树湾校区、工业园校区及经开区芙蓉分校等；50中除东区、西区之外又有望岳校区、南区、天鹅湖新区、振兴路校区等等。以后遍地都是名校，拼的是教学管理以及生源素质。
请问学区房的溢价率怎么计算，依据是什么？如何规避？另外就是如果买了学区房溢价过高超出市场价，有没有维权的渠道，会如何解决。
我现在看的是西城广外学区的，中介推荐的是荣丰和马连道的老破小。另外看的是东城天永学区的景泰里，这里的价格低，是不是代表性价比更高？
回答：
1.溢价率两种算法，一是比较法，二是成本测算法。依据就是掏钱之后觉得亏了，所以想知道亏在哪儿。不买不就规避了吗？维权渠道是可以去消协告卖家哄抬物价，解决形式就是他们肯定不解决。
2.就拿马连道的老破小算算溢价率吧，先用比较法，就是拿学区房和相邻的非学区房的价格来做比较。
马连道中里是学区房，60平小两居至少600多万吧，每平10万+。然后向西看丰台区的老破小，太平桥东里60平小两居400万吧，每平7万不到。两个社区相差也就几百米吧，其他的交通配套全一样，凭什么价差这么大？除了学区溢价还有什么好解释的吗？那这相差的30-40%就是溢价率，单价总价都一样计算。这两年是入学高峰期，越小户型的溢价越高，最高能到50%以上。
东城的也好比较，甭用景泰的了，看看最南边的定安里和定安西里，同一个社区，凭什么一个8万一个5.6万？多出来的2.4万就是溢价，40%以上。
3.另外如果没有相邻的非学区房做比较，那就用成本测算法。房子的成本其实就是租金，也就是投资回报率。马连道这套600多万的房能租到6000左右，租售比肯定在1000以上，1100不新鲜。而北京平均租售比是700，老破小在650左右。那多出来的这比例也就是溢价率，还是在30-40%，甚至更高。
但成本测算只是在普宅的测算中相对好用，也就是面积户型中等的普通小区。如果是豪宅小区或大户型，那还要减去租售溢价才相对更合理。这有点儿复杂了，一般也用不上，不解释了。
4.维权就甭惦记了，一个愿打一个愿挨的市场行为，怕吃亏甭买不就得了，犯不上买完了找后账。
5.既然已经算出了溢价率，那东城永外的还能说是性价比高吗？全北京学区房的溢价率都是差不多的，买房的都不傻，都会用本能计算，用脚投票。
但溢价率也有区别，越是总价高的溢价越低，因为大多数人买不起，寒门抬不高豪宅的房价。总价越低的溢价率越高，看上去很美的东西，性价比才越低。
没办法，越是寒门越希望出贵子，硬着头皮也得去内卷，明知道性价比低也得抢，要不然就更没有机会了。
仅供参考吧。
京户夫妻，通州一套房在我名下，婚前买的；燕郊一套在老公名下，婚后买的。像我们这种情况如果办个手续，能按照首套贷款吗？我们想的是买第三套，高贷款买个学区房让孩子上学，小升初的时候去，现在考虑是东城或海淀，总价越低越好。请问哪个学区能进入不错的中学。
回答：
1.这不是贷款的问题，而是就算是办了手续，三年内任何一方也不得购房。这新规是去年八月出的，内容是只要离婚前夫妻名下有两套房或以上，无论房子落在谁的名下，离婚后三年内无房的一方也不得购房。所以如果想尽快买学区房就一个办法，先卖掉一套后再离。然后如果无房的一方名下没有过全国范围内的住房贷款，那一年后可以恢复首贷资格。一年内购房，无论是否贷过款，都是二套资格。
2.小升初转学，那除非是成绩特别的好，在海淀有可能凭成绩进入好学校。否则无论买哪个学区的房子，都几乎不可能进入好学校。传说东城是有可能，但这和买哪儿的房关系不大，纯粹是运气。而且我觉得这种传闻都不太靠谱儿，不敢信。
3.如果是总价低的，那就东城的永外，300多万能买到，但几乎不可能进入好中学。成绩好的孩子再去海淀吧，要不然学习压力会很大的。
仅供参考。
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