一家房地产公司急需3000万元来支付工程款，不支付工程款的话，施工方就不给开具发票，没有这3000万元的工程款发票，房地产公司就需要补缴企业所得税700万元。
现在银行对房地产公司的贷款审查极其严格，房地产公司的财务经理活动了一个多月，银行还是迟迟不肯放款，老板整天骂财务经理是“废物”，没办法，财务经理想出了下面的这个方案：房地产公司老板的老婆有一家连锁酒店，以连锁酒店的名义从银行贷款3000万元给房地产公司用，房地产公司支付利息给连锁酒店。
实话实说，我不是专业的法律人士，我只是感觉上面的这个方案不太合规，实际上是否合规，我也搞不太清楚，我只说说税务方面的问题。
上面的方案涉及银行、连锁酒店、房地产公司，下面来逐一分析一下税收问题：
一、银行。
这个方案对银行没什么影响，因为银行无论收谁的利息，该交的税收一点都少不了，只是可能会涉及对放贷资金的监管问题，这方面咱不专业，所以不做过多讨论。
二、连锁酒店。
连锁酒店从银行贷款3000万元，按年利率8%计算，一年应付利息240万元。
1、银行是否应当提供240万元的发票给连锁酒店？
应当提供，按照发票管理办法的规定，纳税人销售商品、提供服务以及从事其他经营活动，对外发生经营业务收取款项，应当向付款方开具发票，开具发票的内容应当与实际交易相符，且不得有以其他凭证代替发票使用的行为。
2、在实务中，银行不给开发票该怎么办？
不得不说，银行处于强势地位，企业处于弱势地位。怎么办呢？首先是通过与合作银行有效沟通取得发票；实在是沟通不了的，可通过12366纳税服务热线、省税务局网站等方式进行举报。
3、240万元利息费用增值税能否抵扣？
按照营改增文件的规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
4、企业所得税问题。
可以在企业所得税前扣除，但是前提是连锁酒店取得银行开具的利息费用发票，因为按第28号公告的规定，企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票作为税前扣除凭证。所以，不能因为对方是银行，就不提供发票。
三、房地产公司。
同样，连锁酒店需要给房地产公司开具利息费用发票，房地产公司不能抵扣进项税额，企业所得税可以在税前扣除。
通过上面的分析，通过第三方转借贷款给房地产公司用，比房地产公司直接取得贷款，多交了哪些税收呢？
1、增值税。
本来这笔业务和连锁酒店都没关系，所以连锁酒店的增值税是多交的。
，
多交增值税=300/（1+6%）*6%=16.98万元；
2、城市维护建设税。
多交了16.98*7%=1.19万元；
3教育费附加和地方教育费附加。
这两项附加税和城市维护建设税一样，计税依据都是实际缴纳的增值税，税率分别为3%和2%。
多交了附加税合计=16.98*（3%+2%）=0.85万元；
4、印花税。
印花税只对与银行之间的借款合同征收，连锁酒店与房地产公司之间的借款合同不征收印花税，税率为0.005%。
连锁酒店多交了印花税=3000*0.005%=0.15万元；
5、企业所得税。
对于房地产公司来说，只要能取得利息费发票，就能税前扣除，管它收利息方是谁呢，所以，不存在企业所得税问题。
对于连锁酒店来说，一方面支付利息费用，另一方面取得利息收入，只要能取得银行的利息费用发票，也不存在企业所得税问题。
所以，关键还是利息费发票的取得。
通过上面的分析，如果房地产公司取得贷款3000万元，支付利息240万元，采取这个方案，会多支付了16.98+1.19+0.85=19.02万元的税收？
如果你是房地产公司的老板，如果上面的方案可行，你会同意这样操作吗？
一家房地产公司搞促销活动，按备案价7100元/平方米签订商品房销售合同，3个月后按备案价的10%返还现金给业主，促销活动空前成功，10天卖了220套房子。房地产公司的老板准备给销售经理10万元奖励，财务经理却有不同意见。
老板说，10天就卖了220套房子，功劳这么大啊，还不该给他点奖励吗？
财务经理说，这个促销活动这么成功，销售经理的功劳很大！但是，这个促销活动给咱们公司带来的坏处也是非常大，具体如下：
一、违反相关部门的规定，很可能会被处罚。
咱们市为了保证楼市价格的平稳健康发展，相关部门曾三令五申，不允许低于备案价售房，有好几个开发商为了快速回笼资金，以各种名义降低房价售房，严重影响了市场的稳定，不断出现房闹退房的现象，同时也冲击了新盘市场的开盘节奏，这些开发商都已经被处罚过了！听说最高的被罚了200万元。
咱们公司现在的促销活动，是典型的变相降价行为，可能相关部门还没注意到咱们，所以还没对咱们公司进行处罚，但是，被处罚的风险是始终存在的；
二、促销活动造成公司多交税收。
咱们公司销售的220套房子，销售合同、备案总价以及销售发票都是是19800万元，按照规定，咱们要按19800万元缴纳相关税收，但是，咱们实际只收到19800*90%=17820万元，返给业主19800*10%=1980万元对应的税收是多交的，多交的税收明细如下：
1、增值税。
咱们公司的开发项目是营改增规定的新项目，增值税税率为9%，本来咱们公司的增值税税负控制得很好，在3%左右，现在多出来1980万元，是没有进项税额可供抵扣的。
多交增值税=1980/(1+9%)*9%=163.49万元；
2、城市维护建设税。
城市维护建设税的计税依据是实际缴纳的增值税，咱们在市区，税率适用7%。
多交城市维护建设税=163.49*7%=11.44万元；
3、教育费附加和地方教育费附加。
这两项附加税的计税依据也是实际缴纳的增值税，税率分别为3%和2%。
多交附加税=163.49*5%=8.17万元；
4、企业所得税。
多产生应纳税所得额=1980/(1+9%)-11.44-8.17=1796.90万元；
会多交企业所得税=1796.90*25%=449.22万元；
5、土地增值税。
咱们公司的开发项目现在还未达到清算条件，要先按照1.5%预缴土地增值税。
会多交土地增值税=1980/(1+9%)*1.5%=27.25万元；
等到咱们的开发项目销售比例达到85%或者预售许可证取得三年时，就要进行土地增值税清算，到时候多退少补。
综上所述，因为这个促销活动，咱们公司要马上多交=163.49+11.44+8.17+449.22+27.25=659.57万元。
另外，关于咱们公司返还给业主的1980万元，有的税务机关认为这是业主的“偶然所得”，支付“偶然所得”的单位有代扣代缴个人所得税的义务，税率为20%,这样的话，咱们公司应代扣代缴个人所得税=1980*20%=396万元；如果咱们公司的主管税务机关也这样认为的话，咱们公司还面临着被处以未代扣代缴税款的0.5倍以上、3倍以下的罚款，最高罚396*3=1188万元。
房地产公司的老板听到这里，搽了搽汗，对财务经理说，10万元奖励的事以后再说吧，以后咱们公司再搞什么促销活动，一定要先让你把关！
一房地产公司内部融资，月利15‰，年利率18%。小刘准备凑个100万交给公司，这样每年利息收入就有18万，咨询风险有多大？这是靠谱吗？
我说，对你们公司的详细情况不太了解，所以不好妄加评论。
第一，房地产公司融资难，这是客观事实。
如果公司不是特别资金紧张，以相同的利率能够从外部融资的话，一般不会从内部融资。
据说，恒大这样的公司也从内部职工融资，目前结果你是清楚的，职工肯定提心吊胆的。大公司尚且如此，何况小公司呢？所以，可以肯定，这种做法对职工而言存在风险，只是风险的大小不同而已。
第二，个人实际得到的利息并没有那么多。
假设你借给公司100万元，按照约定，公司每年需支付给你利息18万元。这18万元利息收入，需要缴纳增值税及附加，个人所得税等。
1、增值税及附加。
根据营改增相关文件规定，个人将资金借给公司使用，并收取借款利息，需要缴纳增值税，税率为3%。
每年公司支付给你18万元的利息收入，肯定会要求你到税务机关代开发票，在代开发票时，需要缴纳的增值税=18/（1+3%）*3%=0.52万元。同时，还需要缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等。
个人借款利息是否可以享受月营业额低于15万元免交增值税的政策，各地的实际执行情况并不完全一致，假设增值税及附加不用交了，但是个人所得税免不了。
2、个人所得税。
根据个人所得税法及其实施条例规定，个人取得利息收入需要缴纳个人所得税，税率为20%。每年18万元的利息收入，需要缴纳个人所得税3.6万元，税后净收入14.4万元。
如果你对公司的财务状况非常了解，而且公司保证在职工需要资金时，可以随时无条件将本金退给职工，可以适度参与，但一定要用自己的资金，千万不可从亲戚朋友处借款参与。如果自己感觉心里没底，对公司财务情况并不了解，对公司没有信心，建议还是不参预为妙。
税负越来越低，税收违法却愈演愈烈。症结何在？解铃又在哪？
十年来，宏观税负从的18.68%降到的15.1%。具体到税率方面，一是增值税，一般纳税人从最初的17%、13%经多次调低到13%、9%、6%，小规模纳税人征收率从3%降到了1%(疫情期间)甚至免征（今年4-12月）；二是企业所得税，小微企业100万元所得的实际税负仅为2.5%，100-300万元实际税负为5%。税制方面，一是营改增和国地税合并，营业税消失，机构简化，是十年来最重大的税收事件。二是税法体系的完善，18个税种中有12个制定了基本法律，税收法定原则一路向前。
从上可见，十年税改，可圈可点。
然而，税收违法犯罪却依然层出不穷。首先，发票犯罪案件，十年超过2万件，涉及犯罪人数超4万人。其次，偷逃骗税违法案件则更多，仅举总局公示的重大税收违法案件：深圳市19,291件（至今）、河北省692件（至今），天津市930件（至今）……
一边在不断减税，一边在继续逃税甚至触犯刑律。怎么了？是纳税人思想觉悟太低或者税法太难理解了？？
人性。万物设计，均得以人性为逻辑基础。
设想一下这个场境：在你身边放着一堆钱，你缺钱得很，拿了可能被查可能不被查，你会拿几张吗？增值税专用发票有百万元、千万元版，一张抵扣发票相当于为增加了13万、130万元利润（尚不包括相应减少的所得税），发票开具就在你身边电脑里，手指一动，黄金万两，你不心动吗？另外，只要你的会计动几个数字，就可多出无数现金，你还不心动吗？
这就是人性的考验。别说您不心动和行为，您没遇到特别的时机而已。
但是，但是，如果一个税制设计中，没有发票，没有会计核算，税款自动支付，一切不就自然化解而达“天下无贼”了吗？
我一直在思考和研究如何达到上述的理想状态。在下一文里，我诚望已找到这个神秘的铃在哪里。
