近期听不少人说理财产品严重亏损，我对自己的几笔银行理财多少还是有些担心。今天有五万定期180天理财到期，业绩比较基准4.1%， 预估收益1010.96元。忐忐忑忑等待半天，本息终于在下午5：46到账，悬着的心总算落地了。
断供到底有多可怕？总价500万的房子，两成首付100万，房贷400万，贷款30年总利息408万，月供等额本息22436元，还贷5年断供，房子被拍卖，5年还款总额135万，本金就还了31万，这其中104万都是利息，本金还有369万。
断供被拍卖300万，拍卖执行完毕，算下来竟然还要倒欠银行69万本金。这是真的吗？当然是真的，5年时间算上还了135万，再加上倒赔银行的本金69万，亏损204万。再加上首付款100万总共亏损304万，这五年等于说每月5万租了5年的房子，每月租个豪华别墅都没有这么贵吧！而且还没有算这几年的物业费、买房的契税和维修基金。所以在买房的时候别冲动，看看自己有没有持续的还款能力，否则有一天，房钱两空。
今天我看到一张图：600万存银行，4%的利率，5年后本息居然有730万。也就是说，5年4%的复利，也能增厚21.67%的本金。那么如果不存银行，买房上最大杠杆，最理想首房首贷情况下来算，房产增值多少能获得相同的收益呢？我们来算一笔账：
600万除去佣金和相关SF后可买总房款最高约为1500万。
购房佣金=1500×0.025=37.5万 QS、个人所得税最理想情况也有15万。
所以实际上，买房付出永久成本那一刻600万，就变成了547.5万。
那么，547.5万买1500万的房子，贷款金额为952.5万。假设等额本息还款，5年还完贷款后出售，按北京最低5%的贷款利息计算，5年总共需要偿还本息1078.49万。所以5年期间一共付出现金成本1678.49万。
如果达到买5年4%理财130万的收益，出售房子时，需要卖到1678.49+130=1808.49万。这相当于房子5年涨幅要达到1808.49/1500-1=20.5%，这好实现吗？
然而，北京房价从开始就没有再上涨过，后5年涨幅能否达到20%（年化涨幅3.7%），我觉得可能性虽然很大，但不一定一定会达到。即便能达到，也是承担了3倍杠杆风险后的回报，性价比并不高，不信问问高价接盘的小伙伴，白亏了5年，疼不疼。
从全球的情况来看，当前国内的房价处于并不低的水平。全球近房价平均涨幅来看，北京房价涨幅位于全球第7，近十年涨幅为120.52%。从全球房价排行来说，香港地价最贵达到2.86万美元/平，北京排名第10，为1.18万美元/平，考虑公摊，价格更贵。而租售比最低的三个区域，分别为台北、北京、香港。可见，我们大中华地区真的是爱房子啊。
总的来说，随着国内逐步进入稳定发展阶段，上升机会慢慢减少、房住不炒以及经济结构改革进程，像~那样的房价暴涨时代或许一去不复返。
作为投资品来讲，考虑到国内较高利率环境，未来十年，参照世界近十年房价中位数涨幅水平，未来，房子大概率还是能实现4%~5%左右的年化回报，但同时，不确定性也在加大。
如果投资能力尚可，能实现10%以上组合回报，其实拿房产投资已完全无必要，当然，如果自住的话，那就是另一个话题了。
今天有个银行的客户经理跟我讲，他们行可以做年化3.55%，最高不超过3.8%，期等额本息还款的抵押贷。听完我是懵的，我想了想5点几的房贷，明天肯定要去当面问清楚。会有这种好事？
#一年期、五年期LPR双双下调# #LPR下调 现在是买房的好时机吗#
此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。那我们再算算贷款100万还30年是多少，等额本息是178万，等额本金是165万！买的没有卖的精，普通人永远算不过银行。
那这样的政策就能吸引广大群众买房吗？恐怕不能。虽说蚊子肉也是肉，但想要这蚊子肉，普通人得先准备上百万的房价首付款，对普通人来说，这蚊子肉还是有点贵。
