章哥,90后京户女,已购朝阳区非学区老破小(农展馆),目前价值390万,公积金贷款每月还款压力小;男票非京户因缴纳社保满五年今年有购房资格,想等男票用首套首贷资格后结婚。俩人手头有380万左右资金,往后每年能攒70万,工作地点一个国贸一个丽泽,未来长期在北京工作生活。
求问:①先买学区还是先买改善型用房?担心现在学区高位接盘,是否应先买改善再用朝阳房子置换学区房?②如果买改善(2居或小三居),是买新房还是二手房,考虑工作地点之前看过世华水岸和首创天阅山河,章哥对这两个楼盘如何看,能否再多推荐几个小区?③如果买学区,结合近期出台的学区政策建议买哪里?
回答:
1.建议先买改善的,房子毕竟是用来住的。
还未婚,那用上学位至少八年之后。而学区房除非是顶级学区的,否则都说不好会有什么变化,买了也或许到时候用不上,两头都耽误。
一般来说学区房提前两三年准备就差不多了,占坑儿房就行,节省资金也降低风险。
2.新房二手房看自己的需求,注重居住体验就买新的,注重保值或过几年还想置换就买二手的。相对兼顾就买次新盘,没有统一标准。
世华水岸也算自住型小区吧,品质挺好,也属于南城板块,升值性中等吧。天阅山河我都没去过,不好评价。而且我一般只能从投资角度分析,这是典型的自住型住房,凭个人喜好选择就行。
这先确定是买学区房还是自住房吧,要不推荐了也没什么意义。
3.八年后才用上学位呢,结合现在的学区政策没什么用啊。真要图稳妥的话就买在中关村,来什么教改都不受影响。其他的德胜也没问题,全学区没坑儿。但不是太建议,主要是太贵,耽误这么多年的居住未必合适。这还是看自己吧。仅供参考。
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章哥,我的工作地点在复兴门,现在有首房首贷资格,因为刚毕业还不太考虑学区房,主要是刚需自住,当然能保值升值就更完美了。家里可以承担250万左右的首付,并且家里不同意我买二手房,最近也看了好多的地方,想买离公司稍微近点的,通勤时间短点的。
因为公司在二环内偏西,所以主要考虑西北、西、西南,但是西北海淀那边因为学区房太贵了,西面之前看了五环石景山的长安九里附近,觉得周围环境不喜欢,后来看了西南丰科那边,高楼大厦还挺喜欢的。想请章哥给点意见,我这种情况买到哪里比较好,既能通勤时间短一些,又可以保值增值。
回答:
1、不同意买二手房,那可不太容易做到保值升值。北京近些年的新房都是改善型的,又是限竞房的政策性房产居多。要想做到保值升值就得确定是价格倒挂,可现在的开发模式完全不同,我也说不好。只能说有的现在出现倒挂的迹象,可也不能确认,毕竟开发商都不傻,没人会少卖钱。
2、一般来说,新房就是自住型,投资保值不太合适。这和二手房正好相反,很难做到兼顾。这要不先和家人讲清吧,北京这些年的特点而已,和当年完全不同了。
3、如果确定买限竞房,那丰科园诺德的两个盘相对算合适的。毕竟离中铁的一堆总部都很近,老总们哪怕是为了自己省心,也得督促着把质量做好。要不然业主们维权太方便,买菜遛弯儿都顺便能到总部门口坐会儿。但这只是理论上的,我也没去现场看过,只是从逻辑上认为这里的质量会更好一些。
4、总之,新房作为改善居住是非常好的。但这些年在投资上的功能偏弱,限竞房作为政策房更弱一些。相对来说诺德的两个项目应该是其中不错的。这附近也在盖一所九年制学校,还没挂牌,号称是要建成丰台最好的,作为丰科园的配建,至少不会差。所以这里也至少可以算丰台的学区房。仅供参考。
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最近看了双桥康惠园顶层的一套房子,东南朝向,72平总价350左右(无转商费),离地铁500米左右,计划1年左右要小孩,房子也不是太着急。双桥康惠园小区这边后续发展怎么样,现在是否适合入手?还是等年末?辛苦章哥指导下
回答:
1.双桥的发展,普通吧。本来就是两区交界,又被铁道和河道隔离,就是普通板块,很难说引进什么大型配套或高新产业。所以就是普通的生活居住区,房价走势的最好成绩能跟上北京大盘。
康惠园是两限房,保障房性质,属于典型的自住型房产。买来自住很合适,经济实惠。投资的排序靠后,最好的成绩能跟上板块大盘。
顶层东西向,东西不算硬伤,顶层也不算严重。自住凭个人喜好,投资的话不影响保值性,只是有可能在将来出手的时候挂牌期长。
总之从板块到小区和户型,都是很普通的自住型房产,自住合适。
2.时机不能说什么,也根本不让聊这些。有需求就买,不着急就等着呗。不过最好问清楚自己,如果到了年底,房价跌了还敢买吗?或者房价涨了怎么办,敢追高吗?
房子不是太着急,挺好的心态。不过说句实话,凡是说这话的,早晚都有着急的时候。这就跟人们从小到大随时都会说的其他不着急似的:努力学习不着急,考大学不着急,找工作不着急,搞对象不着急,赚钱不着急……似乎都不值得着急,但大多数都会着急的。
3.这谈不上什么指点,建议就是最好做个计划,同时制定出预案。所谓计划的根本就是定时定量。明确等到什么时候,是12月还是春节前?或者明确等到什么价格,是等降到300还是280?
预案就是到了年底了,房价还是350或者涨到400怎么办,买不买?再或者真降到300了,可还有可能下跌,买不买?
总之先明确目标,再设计流程。买不买房是一回事,买房的过程是另一回事儿。这就相当于过节买火车票,能否买到是结果。用什么方法什么价格,买到的是硬座还是卧铺就是另一码事儿了。没有标准方案,自己考量哪个方面更重要。
仅供参考。
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虽然之前这个换房的事也没做决定,但是最近开始想着看看西罗园的行情把房子挂到链家了。这一了解情况,真的是跟预期差不少啊。主要感觉两大方面:1、才知道这种房子公积金贷款已经只能贷个十多年了,这样应该是挺影响买房人的吧。
2、这附近真是大面积居住区,中介说围绕洋桥他们这一地区在卖的800多套。就我这小区跟我面积楼层差不多的都有5-6套至少,可能户型装修略有差异吧,价格都还挂的很低,单价4.8-5.5万左右吧。他说成交的基本上能上5万就不错。
感觉这两大问题都是影响房价的重要因素了,中介说大概17 以后这一片从来没涨过,还在不断的跌。尤其是公积金这个过一年就少贷一年,这样下去我对这片还真是比较悲观了,以后真的刚需自住都很难考虑这片了吧。
现在忽然感觉就算不换郊区别墅,是不是也得把这边房子想办法处理处理了,不然怕是以后更惨啊。这边装修过,当时也没少投入,现在靠装修能跟周边的房子拉开档次,当然不知道卖的话能不能卖出价钱差异。卖了以后呢也挺纠结,留着资金做投资这个风险太大,估计不适合也没这么大魄力,感觉还是换个房抗通胀靠谱点。
不想浪费我这个首套资格,贷款肯定是不考虑了,卖房顶多也就300上下吧。这两天也刷了刷您的文章,感觉确实这个300万挺尴尬的,想找个合适的地方投资也挺难啊。而且进去了满二满五的,也得放个几年了。
我还没结婚,要是这一两年两三年结婚的话,回头真有什么打算,还得再卖,也是问题。房子我随便瞅了瞅,我看东南三环那边弘善家园,好像挺便宜,虽然回迁房但是楼龄新,至少以后不涉及贷款年限太短的问题。
回答:
1、不太影响,北京公积金买房不算主流,什么时候影响商贷了才降低流动性比较明显呢。
2、北京一般的挂牌率是1%多点儿,如果周边有8万套房子,那800多套就不算多。如果你们小区有500套和你这套差不多的房子,那5-6套也不算多。具体价格我不知道,只有当地中介熟悉。
价格越低才越是刚需自住的考虑呢,说明追求投资升值的在逐步换走,或者不来这边买。
3、是否换别墅只能自己定,上次我说了,那就是个消费为主的自住型产品,有钱人的玩具,其他的别期望值太高就行。
南三环的房价走弱都很多年了,但幅度也不算太大,短时间看不出什么,时间长了才明显呢。30年前西罗园的价格是1700,东直门外十字坡是1900,宣武红莲是1600。现在十字坡12万+,红莲10万+吧。但他们都有学区溢价,减去30%的话就是8万多和7万,也比西罗园的贵。但这是30年才造成的,每年没多少。
一分钱一分货,既然觉得装修好就多要价呗。
4、弘善家园不算回迁房为主,是东城安置房为主体,十里河的回迁房为辅,但也是自住为主的。政府是靠土地赚钱,一般来说好地段儿都留着卖钱呢,所以这种铁道边两区交界的土地才会拿来盖安置房。然后小区的品质也普通,规划的密度大了点儿,物业也不是太给力。因此这些年也不算多适合投资。
弘善能上市的时候买1.3万左右,同时期天通苑两居1万左右,现在两边的差距小多了,都是5万多,这就是典型的“南三北五”。所以也是自住为主吧,房子本来就是用来住的。
还是认真考虑一下吧,别随便瞅瞅了,几百万的资产还是谨慎为好。
仅供参考。
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