章哥，90后京户女，已购朝阳区非学区老破小（农展馆），目前价值390万，公积金贷款每月还款压力小；男票非京户因缴纳社保满五年今年有购房资格，想等男票用首套首贷资格后结婚。俩人手头有380万左右资金，往后每年能攒70万，工作地点一个国贸一个丽泽，未来长期在北京工作生活。
求问：①先买学区还是先买改善型用房？担心现在学区高位接盘，是否应先买改善再用朝阳房子置换学区房？②如果买改善（2居或小三居），是买新房还是二手房，考虑工作地点之前看过世华水岸和首创天阅山河，章哥对这两个楼盘如何看，能否再多推荐几个小区？③如果买学区，结合近期出台的学区政策建议买哪里？
回答：
1.建议先买改善的，房子毕竟是用来住的。
还未婚，那用上学位至少八年之后。而学区房除非是顶级学区的，否则都说不好会有什么变化，买了也或许到时候用不上，两头都耽误。
一般来说学区房提前两三年准备就差不多了，占坑儿房就行，节省资金也降低风险。
2.新房二手房看自己的需求，注重居住体验就买新的，注重保值或过几年还想置换就买二手的。相对兼顾就买次新盘，没有统一标准。
世华水岸也算自住型小区吧，品质挺好，也属于南城板块，升值性中等吧。天阅山河我都没去过，不好评价。而且我一般只能从投资角度分析，这是典型的自住型住房，凭个人喜好选择就行。
这先确定是买学区房还是自住房吧，要不推荐了也没什么意义。
3.八年后才用上学位呢，结合现在的学区政策没什么用啊。真要图稳妥的话就买在中关村，来什么教改都不受影响。其他的德胜也没问题，全学区没坑儿。但不是太建议，主要是太贵，耽误这么多年的居住未必合适。这还是看自己吧。仅供参考。
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章哥，我的工作地点在复兴门，现在有首房首贷资格，因为刚毕业还不太考虑学区房，主要是刚需自住，当然能保值升值就更完美了。家里可以承担250万左右的首付，并且家里不同意我买二手房，最近也看了好多的地方，想买离公司稍微近点的，通勤时间短点的。
因为公司在二环内偏西，所以主要考虑西北、西、西南，但是西北海淀那边因为学区房太贵了，西面之前看了五环石景山的长安九里附近，觉得周围环境不喜欢，后来看了西南丰科那边，高楼大厦还挺喜欢的。想请章哥给点意见，我这种情况买到哪里比较好，既能通勤时间短一些，又可以保值增值。
回答：
1、不同意买二手房，那可不太容易做到保值升值。北京近些年的新房都是改善型的，又是限竞房的政策性房产居多。要想做到保值升值就得确定是价格倒挂，可现在的开发模式完全不同，我也说不好。只能说有的现在出现倒挂的迹象，可也不能确认，毕竟开发商都不傻，没人会少卖钱。
2、一般来说，新房就是自住型，投资保值不太合适。这和二手房正好相反，很难做到兼顾。这要不先和家人讲清吧，北京这些年的特点而已，和当年完全不同了。
3、如果确定买限竞房，那丰科园诺德的两个盘相对算合适的。毕竟离中铁的一堆总部都很近，老总们哪怕是为了自己省心，也得督促着把质量做好。要不然业主们维权太方便，买菜遛弯儿都顺便能到总部门口坐会儿。但这只是理论上的，我也没去现场看过，只是从逻辑上认为这里的质量会更好一些。
4、总之，新房作为改善居住是非常好的。但这些年在投资上的功能偏弱，限竞房作为政策房更弱一些。相对来说诺德的两个项目应该是其中不错的。这附近也在盖一所九年制学校，还没挂牌，号称是要建成丰台最好的，作为丰科园的配建，至少不会差。所以这里也至少可以算丰台的学区房。仅供参考。
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最近看了双桥康惠园顶层的一套房子，东南朝向，72平总价350左右(无转商费)，离地铁500米左右，计划1年左右要小孩，房子也不是太着急。双桥康惠园小区这边后续发展怎么样，现在是否适合入手？还是等年末？辛苦章哥指导下
回答：
1.双桥的发展，普通吧。本来就是两区交界，又被铁道和河道隔离，就是普通板块，很难说引进什么大型配套或高新产业。所以就是普通的生活居住区，房价走势的最好成绩能跟上北京大盘。
康惠园是两限房，保障房性质，属于典型的自住型房产。买来自住很合适，经济实惠。投资的排序靠后，最好的成绩能跟上板块大盘。
顶层东西向，东西不算硬伤，顶层也不算严重。自住凭个人喜好，投资的话不影响保值性，只是有可能在将来出手的时候挂牌期长。
总之从板块到小区和户型，都是很普通的自住型房产，自住合适。
2.时机不能说什么，也根本不让聊这些。有需求就买，不着急就等着呗。不过最好问清楚自己，如果到了年底，房价跌了还敢买吗？或者房价涨了怎么办，敢追高吗？
房子不是太着急，挺好的心态。不过说句实话，凡是说这话的，早晚都有着急的时候。这就跟人们从小到大随时都会说的其他不着急似的：努力学习不着急，考大学不着急，找工作不着急，搞对象不着急，赚钱不着急……似乎都不值得着急，但大多数都会着急的。
3.这谈不上什么指点，建议就是最好做个计划，同时制定出预案。所谓计划的根本就是定时定量。明确等到什么时候，是12月还是春节前？或者明确等到什么价格，是等降到300还是280？
预案就是到了年底了，房价还是350或者涨到400怎么办，买不买？再或者真降到300了，可还有可能下跌，买不买？
总之先明确目标，再设计流程。买不买房是一回事，买房的过程是另一回事儿。这就相当于过节买火车票，能否买到是结果。用什么方法什么价格，买到的是硬座还是卧铺就是另一码事儿了。没有标准方案，自己考量哪个方面更重要。
仅供参考。
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虽然之前这个换房的事也没做决定，但是最近开始想着看看西罗园的行情把房子挂到链家了。这一了解情况，真的是跟预期差不少啊。主要感觉两大方面：1、才知道这种房子公积金贷款已经只能贷个十多年了，这样应该是挺影响买房人的吧。
2、这附近真是大面积居住区，中介说围绕洋桥他们这一地区在卖的800多套。就我这小区跟我面积楼层差不多的都有5-6套至少，可能户型装修略有差异吧，价格都还挂的很低，单价4.8-5.5万左右吧。他说成交的基本上能上5万就不错。
感觉这两大问题都是影响房价的重要因素了，中介说大概17 以后这一片从来没涨过，还在不断的跌。尤其是公积金这个过一年就少贷一年，这样下去我对这片还真是比较悲观了，以后真的刚需自住都很难考虑这片了吧。
现在忽然感觉就算不换郊区别墅，是不是也得把这边房子想办法处理处理了，不然怕是以后更惨啊。这边装修过，当时也没少投入，现在靠装修能跟周边的房子拉开档次，当然不知道卖的话能不能卖出价钱差异。卖了以后呢也挺纠结，留着资金做投资这个风险太大，估计不适合也没这么大魄力，感觉还是换个房抗通胀靠谱点。
不想浪费我这个首套资格，贷款肯定是不考虑了，卖房顶多也就300上下吧。这两天也刷了刷您的文章，感觉确实这个300万挺尴尬的，想找个合适的地方投资也挺难啊。而且进去了满二满五的，也得放个几年了。
我还没结婚，要是这一两年两三年结婚的话，回头真有什么打算，还得再卖，也是问题。房子我随便瞅了瞅，我看东南三环那边弘善家园，好像挺便宜，虽然回迁房但是楼龄新，至少以后不涉及贷款年限太短的问题。
回答：
1、不太影响，北京公积金买房不算主流，什么时候影响商贷了才降低流动性比较明显呢。
2、北京一般的挂牌率是1%多点儿，如果周边有8万套房子，那800多套就不算多。如果你们小区有500套和你这套差不多的房子，那5-6套也不算多。具体价格我不知道，只有当地中介熟悉。
价格越低才越是刚需自住的考虑呢，说明追求投资升值的在逐步换走，或者不来这边买。
3、是否换别墅只能自己定，上次我说了，那就是个消费为主的自住型产品，有钱人的玩具，其他的别期望值太高就行。
南三环的房价走弱都很多年了，但幅度也不算太大，短时间看不出什么，时间长了才明显呢。30年前西罗园的价格是1700，东直门外十字坡是1900，宣武红莲是1600。现在十字坡12万+，红莲10万+吧。但他们都有学区溢价，减去30%的话就是8万多和7万，也比西罗园的贵。但这是30年才造成的，每年没多少。
一分钱一分货，既然觉得装修好就多要价呗。
4、弘善家园不算回迁房为主，是东城安置房为主体，十里河的回迁房为辅，但也是自住为主的。政府是靠土地赚钱，一般来说好地段儿都留着卖钱呢，所以这种铁道边两区交界的土地才会拿来盖安置房。然后小区的品质也普通，规划的密度大了点儿，物业也不是太给力。因此这些年也不算多适合投资。
弘善能上市的时候买1.3万左右，同时期天通苑两居1万左右，现在两边的差距小多了，都是5万多，这就是典型的“南三北五”。所以也是自住为主吧，房子本来就是用来住的。
还是认真考虑一下吧，别随便瞅瞅了，几百万的资产还是谨慎为好。
仅供参考。
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