中国最大的垮省飞地!
河北省廊坊市的北三县有多尴尬,被北京和天津四面包围。廊坊市北三县分别是县级市三河市、大厂回族自治县和香河县三县,总面积为1277平方公里,总人口超过100万。
在建国之前我国并没有“北三县”一概念,1949年这三县全部属于河北省的通州专区。1958年由于北京城市发展和饮水需求将原属于河北的通州市以及通县、顺义县、大兴县、良乡县、房山县、平谷县、密云县、怀柔县8个县划归北京市。
1967年天津从河北分开升级成为直辖市,1973年同样是因为城市发展和饮水问题,国务院将宁河县,静海县,武清县,蓟县,宝坻县划归天津市领导。剩下的北三县正好就夹在北京和天津中间,由于当时各地的经济发展水平都不高,北三县正好也是贫困的农业县,在天津并不想要这一块地方。
北京在完成行政区划调整之后,面积达到1.64万平方公里。天津在完成行政区划调整之后,面积达到1.19万平方公里。相对于其他城市,北京和天津的面积已经非常大。结合当时的情况,也没有管辖面积扩张的需求。于是就形成了北三县,夹在北京和天津中间,但属于河北省廊坊市的尴尬局面。
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北京16区,哪里最宜居?
东西城是核心区,定位中央政务区,目前在鼓励老公房居民腾退,恢复老北京历史风貌,跟普通老百姓不搭噶。
海淀是宇宙中心,中关村学区房太贵,牛娃扎堆,程序猿疯狂加班,想想就恐怖。
朝阳两极分化严重,国贸望京国际范儿十足,金盏黑庄户宛若老家县城,城乡结合部目不暇接。
丰台存在感太低,卢沟桥风景不错,北京西站有一半还是海淀地界,城市界面大多还停留在上世纪九十年代。
石景山位置不错,奈何面积太小,很多外地人提到石景山只知道八宝山,着实太尴尬。还有首钢,可那已是昨日黄花。
通州因城市副中心的确立而走红,离城区近是最大优势,缺点也很明显,境内水系发达但没有山,缺乏安全感。
顺义槽点有点多,机场噪音大,轨道交通欠发达,PASS。
大兴地处南城的下风向,遇到雾霾天气高速就封路,还有水不好喝,受不了。
房山有山有水还有不少高校,真不错。可是交通是硬伤,到六里桥还要老半天,到上班聚集地中关村望京国贸再换乘,心好累,还不如廊坊北三县方便。
门头沟紧邻石景山,环境优美但城区面积小,各方面配套与其他兄弟区相比,就弱了一些。
延庆密云平谷,定位就是生态涵养,到中心城区太遥远了。
怀柔有雁栖湖会展、还有科学城,环境是全北京最好的,以后还有地铁,配套也不错,想象力丰富。
最后,说说昌平,老城区配套最好但在六环外城市界面也比较老旧,天通苑交通最便利但配套满足不了几十万人口的需求,回龙观紧邻后厂村码农聚集地,大型商业、三级医院、重点学校一应俱全,拥有多条地铁和全市第一条自行车高速路,北可望山,西可上班,宜居宜业。
如果是您,会选择到哪个区定居?
#北京头条# #我的京彩时刻#
章哥,目前我在大厂潮白新城有一套两居室,贷款还剩17万左右,每个月房贷2290;去年刚在天津西青区买了房子贷款122万,现在每个月房贷7100。老婆现在专职带孩子,我每个月工资也就2.5万。大厂潮白新城那边房子目前自住,明年打算搬到天津住,孩子以后就在那边上学了。
我想请教一下,一个方案是卖掉大厂潮白新城那边的房子,能卖125-130万左右吧,这样基本全部还完天津的贷款;另一个方案是卖了大厂的房子,花80万左右在房山地铁线附近买个公寓,用来出租或者自住,然后剩下的还天津房贷,这样多了租金收入(2500-3000左右),还少了总房贷压力(只剩天津房贷5k左右),压力小很多;
最后一个方案是大厂潮白新城的房子不卖,出租,租金只有1600左右,房贷还需要还8年,留着升值,只是目前压力大很多。而且大厂的房贷目前在享受房贷利息个税专项附加抵扣,还清以后就无法享受抵扣了。不知道从升值角度来说,房山公寓能否跑的赢大厂潮白新城的住宅?也不知道大厂潮白新城的房子增值能否跑的赢天津房子的贷款利息(贷款25年,总利息90万左右),如果不卖大厂房子基本没有提前还款的能力了,以上几个方案您帮我分析一下,谢谢!期待您的回复!
回答:
1.这我还真不好说什么,对环京的房子好几年不接触了,都没算过账,说不好什么情况。但以你提供的数字来看,潮白新城租售比800,可以说没什么水分了。至少是溢价不高,和北京郊区的租金收益率差不多。
那如果是这样的话,房山的公寓的升值是肯定超不过大厂的。因为要想让公寓超过,前提就是大厂房价下跌,至少是不涨。但以数据来讲,不具备这个前提。
我前几天算过长阳双子座的回报率,3%,正常值。那以常规来说,既然大厂的房价水分挤得差不多了,升值就不会弱于北京多少。而公寓呢,现在也是正常值,那升值弱于北京大盘30-40%是正常的。所以无论是长期短期,公寓的租金肯定超过潮白新城,但升值则肯定不如。
2.潮白新城的增值是否能跑赢利率,从静态算是肯定不能的,全中国都没有这种好事儿。但以北京和环京这些年的升值来说,肯定是赢了。
我是第一次去大厂看地,当时燕郊才4000左右,香河2000多,大厂都没什么项目,没行情。从那时到现在,北京大盘涨到了6倍多,北三县也都差不多,跌回了这个比例,算是正常了。
以后我不知道,不敢预测,只能说如果北京上涨,那环京也大概率跟随。只不过还有可能是涨的猛,跌的狠,别以炒房心态去对待就行。
3. 总之吧,如果是我,不提前还,不划算。也不换什么公寓,肯定不如潮白新城的升值高。仅供参考。
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