#沈阳头条# 沈阳市的别墅，看看一环内大东区圣水源别墅，就在万科金色家园对面。交通配套，跟荒郊野外的别墅就是不一样，第一居所。
我们计划明年上半年内买房，也在持续看房观望，主要考虑望京（尤其是望京西）、芍药居、太阳宫、亚运村这附近，兼顾CBD和中关村的通勤需求，保值性也相对可以。预算1000万，主要考虑两居或者是小三居，希望楼龄在25年之内，物业管理中等以上，没有学区需求，主要是太阳宫学区溢价比较高。看过的有芍药居北里、和泰园、保利金泉、季景沁园、星海明珠、慧谷金色家园。想咨询章哥几个问题：
1、这几个区域和小区从未来来看是不是望京的保值增值性会更好？
2、看了个芍药居北里的房产，顶层在卖，漏水做的还不错，但是整栋楼除顶层外都是军产，不能买卖，里面大部分都是退休人员居住，这个在政策上有风险吗？（比如过世后无法交易和继承导致其他处置方式）；
3、星海明珠这个小区户数很少，但是觉得各方面除了没电梯之外都还不错，尤其是南北通透户型方正，您觉得这种户数少的房子未来价值会受到多大影响呢？
4、您是否了解在上述区域是否有其他比较合适的小区推荐呢？
回答：
1.芍药居北里也是学区溢价很高的板块啊，比高原街和芍药居都略高一些。人朝的成绩太好，导致学区房跟东西海没什么差距了。和泰园也有，太阳宫的都不低。其他的都没什么溢价，保利金泉连固定学区都没有，更不算学区房了。
未来我不敢说，但在近十多年来望京是增值幅度最大的。季景沁园这几个在望京西，相对来说在望京内部还算涨幅小的，那也超过了大盘走势。以后大概率还会延续吧，至少到现在看不到望京有什么颓势的迹象。
2.不是军产就没影响了，能正常过户就行。顶层就是出手时挂牌期长，其他的没什么不好的。防水无所谓，自己重做都花不了多少钱，一天搞定。
军产是有风险的。虽然传说总后会放开政策，但指不定什么时候呢。这种房产签订什么协议都意义不大，做了公证都没用。北京曾经有为小产权判定强行过户的案例，但军产是绝不可能的。所以如果将来房价上涨较多，就算允许上市，也有不配合过户的可能。
这不光有业主过世的担忧，其他案例太多了，随便都列出十多种，哪个都是麻烦事儿。就拿继承来说，不仅下一代有可能反悔。如果业主去世时他的父母还在，那老人也有继承份额。如果同时业主再有兄弟姐妹就更麻烦了，拖到老人去世这些人也有了继承份额。就算是同意过户，给凑到一块儿办公证都不容易。
既然不考虑学区房就甭买芍药居北里的了，溢价高，居住的性价比就低。而且人朝扩招太严重，说不好中学是否能保持住成绩。高峰期之后也说不好，供需逆转，有可能影响价格。
3.星海明珠，挺好的。也叫新兴家园，总后军企新兴集团盖的干部楼，质量好，业主氛围也好。户数少是劣势，但我记得不是万科就是中海的物业，维护的挺好，弥补了劣势。而且不都是没电梯，好像就两三栋没有吧。无所谓，小板楼有没有都不影响，即便是顶层也就是将来出手时挂牌期长些。
至少到现在看来星海明珠没有保值上的劣势，就是户型大，将来卖的时候费劲。不过1000万预算，那看的应该是两居室，好的多，没影响。
4.其他的就在望京西看吧，东边和北边的就更贵了。知语城、北京香颂、怡景湾都挺好的，望京这预算好选。
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