一段时间以来,大中城市实行最严厉的调控以来,房企开始转战祖国的大江南北,特别是海南,重新成为房企掘金的主战场。
虽然人往大城市跑,刚需依然占主导,但14亿人,每年超过15万亿的房地产市场总量,经过多年的培育,这些地方的房地产市场表现还算不错。
不过一招现房销售,对房企来说,一切玩法可能都要变了。
现在的房企经营策略都经过了几轮升级。
早些年,土地非常便宜。那时候的房企还不太懂高周转,很多房企都还希望卖得慢一点,因为周边的地价一个劲儿的涨,卖快了就亏,虽然每次拍地都是面粉比面包贵,但是同地段下一块面粉更贵。
对于开发商来说,那是最好的时光。
但随着调控的到来,房企赚钱的逻辑变了,齿轮高速转起来,然不能躺着挣钱,但凭借高周转,房企赚钱能力依然很强,只不过更辛苦一点。
恒大和碧桂园这样的房企,正是凭借多年在三四线城市高周转的成熟模式实现“逆袭”,霸榜成功。房子盖得好不重要,合格就行,关键是卖得快。
这套打法,被越来越多的房企所效仿,比如温州的中梁地产等,还有一大串的闽系房企。
不过高周转的带来的影响就是,只要借得到钱,只要还有利润,地价就再贵也是敢拿,房价自然也是水涨船高。现在A股房企平均负债率已经超过了78%,居民负债这几年也是迅速攀升。
这一系列打法,都跟预售制度有密切关系。没有预售,高周转是不可能玩起来的,房企也不敢什么钱都敢融,地价和房价也不可能卖这么贵,当然供应也没这么多。
预售,某种程度上就是拿别人的钱下自己的蛋。对房企来说,找银行借钱买地,挖个坑,拿到预售证,直接找客户收款,房企几乎就是个“空壳子”,在十多年前的黄金时代,地那叫一个便宜,靠着这一套,真可叫躺着挣钱。
而现在,预售依然是房企最大的一张牌,一个项目分期开发,分楼栋开盘,赚的钱能够覆盖前期所有成本,再往后都是利润。
虽然也有限购限贷限价限售等一系列政策,但现房销售才是针对房企调控的一个杀手锏,卖房子终归是房企的命根子。
也的确就房地产这行把预售玩的这么大,这些年,很多人都觉得房地产不是实体经济,某种程度上就跟预售有非常大的关系,现房销售后,拿了地,盖了房子杵在那才能买,这才像实体经济。
对房企来说,长期以来习惯的投资融资营销策略全都得变。
我们这些天有人在讨论,现房销售后,线上看房还有的玩吗?毕竟,再怎么玩出花儿来,也不如实地去看看自己的房子(不是样板间)更靠谱。
海南这波现房销售,如疾风骤雨,但其实已经有前兆。,海南楼市最活跃的房企是哪些?中粮地产,中国交建、招商蛇口、中国国旅、中国金茂,也只有他们这类背景深厚的房企能够继续在发展下去。
即便是国字号央字号的房企也得花时间消化,剩下那些恐怕只有一个结局——撤退。
15万亿的市场,这么大,不可能都玩现房销售,毕竟房地产市场现在依然处于高度调控状态,任何大范围空前力度的加码都有可能打破这个平衡,现在大家至少都还明白这个道理。
房企只是站在前面的,他们的利益共同体更是如此。
这一波现房销售,对房企的打击甚深,海南已经不是那块热土。更多的地方,云南,广西,四川,既是文旅,也是刚需,还是改善,包装不会停,买房的人也不会少。
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