今年以来，物业公司频繁冲刺IPO。5月29日，当代置业旗下物管公司第一服务在港交所提交招股书。截至5月底，兴业物联、烨星集团、建业新生活已经成功登陆港资市场，还有包括弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务在内的多家物业公司在港交所排队等待上市。
跟着热潮，5月31日，卓越物业也向港资市场进发。不同于其他以住宅物业为主打的物业公司，卓越商企主要定位商务不动产服务，其中商务物业管理服务总收益在占比达到65.2%。不过目前来看其讲述的商务物管故事是否精彩，仍旧尚待资本市场检验。
利润依赖母公司提振 毛利率不及行业平均水平
招股书显示，截至12月31日，卓越商企服务在27个城市拥有308个在管项目，大部分位于一线及新一线城市。其中，总建筑面积11.4百万平方米的101个项目位于大湾区，占总在管面积的将近一半、项目总数的约三分之一。
依招股书披露的财务数据来看，卓越商企近年来表现卓越。其近三年收入以39.2%的复合年增长率增加，从的9.47亿元增至的18.36亿元，几近翻倍；同期利润从1.36亿元增至2.34亿元，复合年增长率为30.86%。
其实，房企系物业公司依赖关联方的物业资源一直被行业所诟病，卓越商企也不例外。或许正因如此，近年来，卓越商企在努力摆脱对母公司的依赖。
招股书显示， 和，卓越商企服务来自卓越集团的建筑面积分别占各期总在管面积的65.3%、58.8%，向卓越集团提供物管服务的收益占同期所得总收益的59.4%、54.7%。而，这一境况有所转变。在管面积方面，卓越商企来自第三方物业的在管面积首次反超来自卓越集团的，期末占比达到56.8%，卓越集团占比降至43.2%，收入方面也是如此，第三方物业占比增至57.8%，卓越集团占比降至42.2%。
不过，持续对外拓展第三方业务的 后遗症 也随之显现。近三年，卓越商企服务来自第三方物业开发商的平均物业管理费逐年走低，分别为17元/平方米/月、15.5元/平方米/月、15.3元/平方米/月，而来自卓越集团的则逐年上升，分别为18.1元/平方米/月、17.9元/平方米/月、19.6元/平方米/月。
体现在利润上，-，来自卓越集团的基本物业管理服务业务的毛利率明显走高，分别为31.6%、34%、35.2%；而来自第三方物业开发商的毛利率则分别为14.5%、9.9%、12.4%。
这直接导致了卓越商企整体的毛利率水平从的24.6%下滑至的22%。而百强物企的平均毛利润率为24.02%，这意味着卓越商企的毛利率尚不及行业平均，降本增效仍应是其面临的问题。
母公司两度折戟IPO 再次搭车物管上市潮
回顾卓越商企母公司卓越集团的过往上市过程，可谓坎坷。，卓越集团首次在香港申请上市，计划筹资17亿元，后由于的金融风暴和楼市调整，多家企业IPO接连折戟，卓越的首次上市之路也被迫中断。，卓越集团再度冲刺香港IPO，却因估价偏低，国际认购情况不好，最终只能主动暂停IPO。
不过，卓越集团董事局主席李华后来接受媒体采访时表示，上市仍是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。或许正因如此，卓越物业给资本市场讲了一个不同以往的故事 中国领先的商务物业管理服务提供商。
卓越商企服务产业特色比较鲜明，尤其是专注商办和工业产房等物业，可以认为是当前比较特殊的物业企业。 知名地产分析师严跃进表示，各类商办在存量市场下面临更大的竞争，此类企业上市获得融资，能够为后续业务深耕创造更大的支持。
今年资本市场相对较为宽松，尤其是疫情期间物业重要性提升，物业企业上市的机会增多，对卓越商企而言确实是非常好的窗口。 严跃进表示。不过上海中原地产分析师卢文曦则认为，其选择疫情期间上市是一把双刃剑， 尽管物业的重要程度的确提升了，但是疫情期间对商业物业冲击也很大。而且就商务物业而言，虽然专业度高，进入门槛高，竞争对手少，但反过来看，其发展的局限性也更大。
事实上，随着消费升级，近年来，中国商务物业管理服务市场获得了迅猛发展。据咨询公司弗若斯特沙利文分析，中国物业管理服务提供商在管商务物业总面积从的5.20亿平方米增至的8.19亿平方米。预计物业管理服务提供商在管商务物业总面积将达8.69亿平方米。2024年将达到10.55亿平方米。
在此背景下，近半年来，谋求上市的商务物管公司成为物业上市潮中的一股新势力。8月20日宝龙地产公布分拆上市公告后，宝龙商业于12月30日正式挂牌上市。1月17日，星河控股旗下星盛商管也出现在港交所的申请聆讯的名单中。
其中的原因在于，相较住宅物业，商务物业管理盈利空间更大。从卓越商企发布的招股书中可见一二，其商务物业的平均管理费用远远高于公共及工业物业、住宅物业，毛利率基本是其他两种业务的2至3倍，成为业绩增长的核心。因此，卓越商企业绩增长的主要动能，来自第三方的商务物业的收入占比达到44.9%，而第三方的住宅物业基本处于零增长状态。
不过， 商业物业管理的综合难度肯定要大于普通住宅， 卢文曦就一些常规的场景举例，比如商业的客流就比住宅要高，尤其是周末高峰时期商场比住宅密度要大很多， 此外，商务物业管理的复杂程度要比住宅高得多。 他同时表示，商业市场的整体规模来看，相较住宅小区也小得多，可拓展空间相对来说更少。
商务的体量与住宅的大体量不在一个量级， 严跃进亦表示，商业项目通常收购成本很高，在一定程度上影响了商务物管企业的规模扩张，因此商务物管企业很难做到比较大的规模效应。
背负着母公司期望的卓越商企能否讲好这个独特的资本故事，仍旧尚待市场检验。
文/白志敏（责编：高雅）
编辑：白志敏
