来源：亿翰智库
前言
投拓人在拿地过程中，签署土地合同是必不可少的一个环节。而土地项目合作中有许多不确定性，需要对合作中可能发生的事项进行约定；而合同最根本的作用就是变“不确定”为“确定”，明确双方的责任、权力和义务。因此，土地合同的作用体现在：一方面围绕该项目涉及的土地使用权获取过程进行严谨细致的约束和规定；另一方面也为双方提供合作的依据，对双方的权益进行保护。本期投研君将为大家解读土地合同的分类细项。
一、土地合同的分类
土地合同根据项目操作方式可以分为三大类：一手土地合同、二手土地合同和其他类土地合同。土地项目操作方式如下：
序号种类操作方式1一手地主动参与（招拍挂、一级开发）被动参与（“三旧”改造）2二手地公开竞价收购股权直接买地土地出资合作3其他法院判决填海造地部队空余土地二、主动参与招拍挂土地项目合同
各地土地主管部门根据当年土地出让计划，陆续推出成熟土地，在土地公开市场出让。出让成功后，政府土地主管部门先与竞得者签订《国有土地使用权出让成交确认书》，并在约定时间内签订《国有土地使用权出让合同》。此类格式合同由国家土地主管部门提供，合同条款已经由当地主管部门审核。该类土地合同一般由主合同和补充协议组成，根据具体用地情况和出让方式不同而有所区别。国土资源部和工商行政管理总局共同下发了新的《国有土地使用权出让合同》的范本，主要内容包括：
总则：合同当事双方，出让依据等；当事人一般是国土局与竞争者。
出让土地的交付与出让金的缴纳：对土地交付时间、标准以及出让金的缴纳时间批次进行规定。
土地开发建设及利用：对地块上的建筑用途、建筑规模、建设时限等进行约束。
土地使用权转让、出租、抵押：对土地使用权竞得者在土地市场里有上述行为时进行约定。
期限届满：使用权到期后的相关处理。
不可抗力：由于不可抗力（包括自然灾害、政权变动等）造成的部分或全部不能履行合同的免责条款及处理措施。
违约责任：对合同双方在履行过程中的违约行为做出规定。注意其中的滞纳金、闲置费等违约事项的约定和常用数字，如滞纳金一般按1-5‰约定。
通知和说明
适用法律及争议解决
附则
附出让宗地界址图等附件
三、一级开发类土地项目的合同
随着城市化进程明显加快，一些地区出现了企业参与成片土地一级开发的模式。土地一级开发时指土地使用权公开出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织、企业投资，进行征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按照达到土地出让标准的土地开发过程。土地一级开发的最终目的是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。此类项目合同主要是前期与当地政府之间就该项目的借款开发协议或者片区综合开发协议、联合开发合作协议等，从形式上看，其更多的是一系列履行协议。
土地成片开发的合作方式可分为政府主导型和企业参与型两种模式，一般情况政府负责基础设施建设及各种政府审批手续办理及事项协调，企业拿出所需建设资金，并获得投资收益。合同内容有以下几个主要方面：
合作开发范围、时间：土地范围的约定及开发起止时间
双方责任义务条款：政府一般负责办理项目申报、立项批准、融资、规划、设计、建设的相关手续，以及拆迁补偿还建方案、农用地与耕地征收牵涉到的青苗补偿费、耕地占用费等税费补偿方案的制定与执行，从而完善土地用地手续，牵头进行土地征收及投入整理费用等，投资方主要负责开发计划的制定、规划设计和投资建设等工作。
投资成本及收益分配：双方依据约定，确定投资收益分配方式及比例。比如对于土地出让金中政府收益部分的返还比例、规费减免政策、投资方利益保障方法。开发商应从项目开发角度、公司资金运转角度等多方面权衡，争取投资利益最大化。
土地出让事宜约定：现实中，对于土地一级开发投资企业来讲，大片的土地开发权利不可能一次性获得。政府往往采取在权限范围内分割出让的方式供地。每年政府的供地范围、数量和性质存在一定的不可预测和不可控制性。因而，在不违反国家土地法律法规前提下，政企双方在此条款上可约定土地的供应原则、税费优惠政策、出让方式原则、公建设施配套处分权利及方案等重要信息。开发企业应努力争取对自己有利的土地供应时间，尽可能的降低投资和土地成本。
违约责任
协议解除、终止、变更和争议解决
其他补充说明条款
四、旧改项目的合同
需要前期参与的旧改项目开发商要与政府和土地权益人签订一系列合作协议进行土地整理，最终以招拍挂方式出让。与当地政府签订的投资意向或合作协议，其中主要内容包括但与不限于：项目情况说明，合作方式，双方责任义务，保密原则和相关说明等。
五、二级市场公开竞价项目的合同
公开竞价这种方式主要存在与国有二手土地和存在国有成分的二手土地上。此类项目的合同标的是国有企业或国有控股企业的资产或公司股权。国有企业的资产或公司股权的转让必须符合“国有资产保值增值、利润最大化、公平公正公开”的大原则，其交易必须在获得国资主管部门的审批同意后，通过公开的产权交易程序达成交易格式合同，不能私下转让。此类项目的合同均在不同程度上收到政府主管部门和公众的监督，合同多以格式条款或预先公告的条款为主。
六、收购股权的合同
合同的当事人：此种方式合作的合同中，合同当事人一方是房企，另一方必需是该出让项目公司的部分或全体股东。由于房企是100%收购对方股权，若对方是部分股东与房企签约，则需明确由其负责协调其余股东也向房企转让所持项目公司股权，具体方式可以是其余股东给大股东经公证的授权委托书或约定先转完其他股东的股权等。另外，如果当事人是自然人主体，则需要确认自然人本人的身份证明（包括名字、身份证号、指纹等）。
合同标的：合同标的指的是该项目公司股权，而其最终目的是间接获得该公司名下的土地项目有效资产。其基本情况包括：项目公司的基本情况、股权结构和资产负债情况，以及地块的面积、地理位置、来源、权属状况、出让金缴纳情况、办证情况和拆迁安置情况等等。
合作方式：收购公司股权是一种间接取得土地使用权的方式，此种方式操作性强，效率高，适合用于一个项目公司对应一个项目、债权债务较少的情况。可这种方式也存在一定风险，主要是项目公司的潜在债务，容易使收购者蒙受损失。
七、直接收购土地使用权的合同
合同的当事人：直接收购土地使用权的土地合同关注的是土地使用权本身，合同其中一方当事人是合法拥有该地块使用权的法人公司或自然人。
合同的标的：此类合同的标的是该地块的国有土地使用权，需要列明的情况如下：面积、地理位置、来源、权属情况、地面现状、出让金缴纳情况、办证情况、拆迁安置情况，以及地上地下构筑物的权属状况等等。
合作方式内容：这种合作方式是指原来国有土地使用权所有者将其满足交易条件的国有土地使用权转让给房企开发建设，土地使用权对应的权利和义务也发生转移。与收购公司股权相比，直接转让土地的风险要小的多，但操作难度较大，首先法律规定转让项目已投资额应达到总投资额25%以上，或者按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件；其次转让的土地需要由有资质的机构作重新评估，并对税务部门认定的土地增值部分缴纳土地增值税，根据交易缴纳契税、营业税、所得税等重大税费，另外还涉及国土证更名等事项，周期较长。通过公开的土地市场交易时已经对土地使用权的各种权利责任进行了清理和重新约定，因而这种方式获得的土地项目风险相对较小。
税费：由于涉及的税项金额往往比较大，如契税，所得税，营业税，土地增值税等，在税法规定上已明确，因而在合同中可以不约定，在履行过程中按照税法的有关规定处理，各付各税。若对方提出净收益概念，则需在考虑税费的财务成本后，加以细分再行约定。
八、土地出资合作项目的合同
合同当事人：土地出资合同的当事人另一方是合法拥有该地块使用权的法人公司或自然人。
合作形式：以土地使用权出资合作成立新的项目公司，需按照法定程序办理。在我国，能够进行土地出资的只能是出让或补办出让手续（如划拨土地等）的国有土地使用权。同时，办理土地使用权出资的土地，需办理过户登记。这种操作方式一般是对方以土地使用权出资，我方以现金出资，合作成立项目公司。由于土地使用权有增值，因而在注册资本处理也讲究一定的技巧，在会计上进行处理。如将土地使用权出资的适当比例（可按股权比例）部分计入注册资本金，其余部分计入资本公积。然后房企通过收购对方股份从而达到对公司的完全控股，最终实现100%土地使用权的获得。
合作条件：合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权。按合作合同条款，投入其约定的合作条件是合作双方的主要合同义务。
土地使用权条款：任何房地产项目合作的基础均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重的地位。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担，如果项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体和相关费用的承担。
收益分配条款：土地出资合作开发项目的收益分配方式主要有实物分配与现金分配两种。如为合作项目公司开发，则其收益分配应受公司法等相关法律法规的限制。采取实物分配方式涉及到的税费金额可能相当巨大，在合同中对应做出明确约定。采用现金分配方式分按利润分配和固定收益分配。按利润分配情况下占开发主体地位一方可能会采取一些措施缩减利润，对另一方造成损失。
九、法院判决类土地项目的合同
该类项目主要由三大类纠纷引起：土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷和合作开发房地产合同纠纷。目前这类项目一般是通过判决，将土地使用权公开拍卖或评估折价直接判给权益人。土地合同是经司法部门判决后、土地主管部门提供的公开格式合同。由于还要判决书做最好的说明，所以这类土地合同中各个内容要点按招拍挂或转让土地合同处理便可。
十、军队闲置处理用地的合同
军转用土地不仅是对用途做了限制，还要经过严格的保密审查。转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请，按照程序报总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，并且土地用途还应符合地方的土地利用总体规划和城市规划。
十一、围海造地项目的合同
围海与填海是人们开发、利用海洋空间资源的重要方式。但是由于其对海域造成的破坏程度较大，因而受到国家严格的控制。围海造地因为改变了海洋自然属性，要缴纳海域使用金，涉及的海域使用权出让合同的主要内容与招拍挂土地使用权出让合同内容相似。
总结
以上，是投研君为大家整理的土地合同的具体分类以及每种类型该如何添加哪些要素，希望对大家平时的工作有所帮助。
