陆晖
陆晖，法律硕士，前公务员，现执业律师，A股上市公司独立董事，北京睿库贸易安全及便利化研究中心研究员，深圳电视台财经评论员，深圳报业集团律师嘉宾，“中国公益映像节”《法律是什么》主演，广东省科技干部学院、珠海城市职业技术学院校聘导师，专注于金融、不动产、互联网数字、经济犯罪等法律业务。
在旧改过程中，原业主如果选择置换或回迁，其中一个重要环节就是新房屋的产权办理，由哪一方办理，需要哪一方协助，产生的税费由承担，特别是如果产生地价款差额，这笔不菲的费用由谁承担，都是影响到最终能否办下房产证的重要因素。
陆晖律师提醒：千万不要想当然的认为一旦旧改就万事大吉，房产权也是水到渠成。下面两个例子就从正反两个方面，解析了旧改回迁房房产证办理过程中的争议，各位旧改或准旧改的业主要引起重视。
案例一
业主承担地价差额款
深圳市京基房地产股份有限公司对深圳市罗湖区螺岭社区的某片区实施旧改，周XX与京基公司签订《地块旧城改造房屋拆迁安置补偿协议》，将其名下的一处私房交由京基公司拆除重建，并选择产权调换方式。京基公司建设完毕后，将20层20K号房屋交付周XX。
京基公司在旧改过程中，与国土部门签订了土地使用权出让合同，并缴纳了全部地价，经旧改开发后的项目已办理房地产初始登记，初始登记的权利人为京基房地产公司。
周XX收房之后，与京基公司对如何分担京基房地产公司支付的地价差额款及办理红本房产证问题产生纠纷。
周XX将京基公司诉至法院，诉讼请求为：
1、确认京基某园20层20K号房屋属于周XX所有；
2、京基房地产公司协助周XX将京基某园20层20K房屋的房地产权证办理至周XX名下；
3、京基房地产公司承担本案全部诉讼费。
法院认为：
一、周XX与京基置业公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，合法有效，双方均应严格按约履行义务。
二、协议明确约定：符合办理房产证条件（按原房产证权利性质，换回相同权利性质的房产证），由甲方协助乙方办理；不符合办理房产证条件的，由乙方自行补齐手续，如未补齐手续而影响办理房产证的，其后果由乙方自负，甲方不承担任何责任。办理房产证所发生的各种相关费用均由乙方支付。
三、周XX被拆迁房屋回迁后可办成与拆迁前的个人私房相同性质的绿本房地产证；而由于京基房地产公司已按政府要求支付了市场商品房的地价款，周XX须向京基公司支付地价差额款。
四、周XX与京基房地产公司之间依据拆迁协议所产生的系债权法律关系而非物权法律关系，要求确权与物权法的规定不符。
法院判决：驳回诉讼请求。
原告不服一审判决，提起上诉，深圳市中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。
案例二
开发商承担地价差额款
，陈XX（香港居民）与深华物业公司、深华投资公司签订《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》，前者将深圳市南山区某处商铺共194.45平方米交由后者拆除，现金补偿款60万元，回迁房屋面积181.95平方米。
合同签订后，陈某接收了现金补偿款和位于南山区学府路常兴花园某两处房屋。
但，双方在办理房产证事宜上出现分歧，深华物业公司认为陈XX应支付地价差额款后，方得为其办理房产证。陈XX认为，协助办理房产证以及支付地价差额款均为深华物业公司的的合同义务，而深华投资又对上述义务承担一般保证责任。
故陈XX将深华物业、深华投资诉至法院，诉讼请求为：
1、深华物业公司、深华投资公司在30天内办妥案涉商品房的房地产权证书，并承担补交地价所需费用；
2、深华物业公司、深华投资公司支付延期办证违约金；
3、深华物业公司、深华投资公司承担诉讼费。
法院认为：
1、双方签订的《深圳市南山区南新街旧城改建房屋拆迁补偿合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应予以严格履行。根据约定，未明确办理房产证时地价由谁承担。
2、按照合同法六十二条规定：履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。双方合同约定办理房产证系拆迁方深华物业公司的义务，其属于履行义务一方，故补交地价等费用应由深华物业公司承担。
法院判决：
1、深华物业公司应该协助陈XX办理案涉房屋的《房地产证》，并承担补交地价所需费用；
2、深华物业公司应支付迟延办证违约金；
3、驳回其他诉讼请求。
一审后，深华物业公司不服判决，提起上诉，深圳市中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。
延伸阅读
律师评析
1、上述两个案例的情况类似，但判决却是截然相反的结果，表明了民商事案件中的一个特点：基础法律关系决定着案件方向。
2、上述两个案件均是原业主与旧改开发商之间的矛盾，双方之间签订的改造拆迁合同，决定了合同主体的权利义务。
具体而言：在第一个案例中合同明确约定业主接收回迁房屋后可以办理与原房屋性质相同的房产证，而业主手上的原房产证是绿本，要求开发商办理红本房产证并补缴地价差额款，没有合同依据，开发商可以不承担超出合同约定的义务。这是业主败诉的根本原因。
在第二个案例中，双方并未约定回迁房屋办理何种性质的房产证、未约定产生的费用由谁承担，但却约定了开发商承担协助办理房产证的义务。法院根据法律规定，判决由履行义务方承担费用。这是开发商败诉的根本原因。
3、如果合同明确约定，开发商有义务协商办理房产证，但产生的费用由业主承担，则视为双方对费用承担已经作出约定，在不违反法律强制性规定的前提下，有约定从约定，这是民商事法律关系的基本原则。
4、现实中的情况多为开发商均同意办理房产证，但双方的争议焦点在于谁承担费用。很多老旧小区业主手上的产权证书并不是全市场商品房（也就是俗称红本），一旦进入拆迁改造，必须涉及回迁房屋的产权办理以及费用承担，这在拆迁改造中并不少见。不管是业主还是开发商，都要作出明确的预判，以避免后续可能出现的纠纷。（End）
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来源：陆晖律师
