房地产开发企业在商品房销售过程中，一般会有两种销售模式：一是自己组建销售队伍自行销售，即有自己独立的销售团队，根据销售情况支付销售人员提成;二是通过房产销售代理公司进行销售，双方根据销售代理合同约定，向其支付佣金。不同的销售模式，存在不同的涉税问题。
一、自行组建销售队伍
(一)特点：
房地产企业自行组建销售队伍，即所谓的传统自销或者直销模式。这种模式由于产品销售不经过任何中介，直接从开发商流向消费顾客，公司可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，来把握市场脉博;同时还可锻炼培养一支自己的营销队伍，为公司后续开发项目提供保证。
(二)销售提成的涉税风险：
自行组建销售队伍从涉税方面需要考虑的是，由于销售团队一般都是自己公司员工，那么支付员工大量的销售提成或者是奖金，由于他们都是职工薪酬的组成部分，相应的会带来较大数额的个人所得税问题，如果企业未能履行代扣代缴义务或者采取其它手段变相支付，都会带来新的税务风险。
二、通过房产销售代理公司进行销售
(一)特点：
目前，房产销售的营销趋势和大型房地产公司，一般都是委托有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，由于它简化了商品市场的交易活动，缓解了开发商人力、物力和财力的不足，分散了公司开发房地产的风险，同时由于销售代理公司具有专业优势，一般都有较多的销售业务员及更为广泛的客户关系，使得近年来房产销售代理成为地产开发企业销售模式的主旋律。
(二)佣金涉税风险：
房地产企业通过代理机构进行销售，按照双方约定的销售业绩，向代理机构支付佣金，并取得销售代理公司开具的佣金发票计入销售费用，在所得税前扣除。根据财税29号文件及国税发31号的文件规定，对房地产企业销售代理的规定，地产企业支付的佣金在税前扣除，有四点涉税风险需要注意：
1.扣除限额的涉税风险：
房地产企业聘请境内销售代理机构，佣金不超过销售收入5%的部分，可以税前扣除，超过部分，不得扣除;如果聘请的是境外销售代理机构，佣金不超过销售收入10%的部分,准予据实扣除。
2.代理机构资质的涉税风险：
房地产销售代理机构必须是合法经营资格中介服务机构，也就是说该代理机构的经营范围必须包含代理销售业务或者中介业务，如果不具备合法的经营资质，则房地产企业支付的佣金不得在所得税前扣除。
3.佣金支付方式涉税风险：
房地产企业向代理机构支付的佣金，必须通过转账方式支付，如果以现金方式支付，则不得在所得税前扣除。
4.企业财务处理涉税风险：
房地产企业支付的佣金及手续费，不得直接冲减服务协议或合同金额，必须如实入账;企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。
