今天继续来一篇干货。
如果你想今年买房，而且买房保值升值的目的超过一半，我建议你买二手房。
为什么？往下看。
买房赚钱的本质是什么？
一个很简单的公式：收益=（卖出价-买入价）×持有面积×周转效率（流动性）
通过这个公式的变量，我们就可以轻易地发现，买什么样的房子收益最大。
1）卖出价-买入价，说明升值空间很重要
投资房子不是越贵越好，也不是地段为王，而是增值空间越大越好。
买房投资，不能只看地段，也不能只选贵的。
有人十多年前在上海买了汤臣一品，那个时候汤臣一品是8万一平，而今天，是20万一平。
十年翻了2.5倍，要知道这可是最好的江景房，地段之王。
但上海房价均价1万，均价5万5，翻了5.5倍。
这在股市里叫什么？跑输了大盘。
所以，买房赚钱，升值空间很重要。
买房实际上就是买价格差，很多时候，你买顶豪，不一定比买老公房赚得多。
二手房2年就能卖，不用装修就能出租，租金能抵月供。
流动性高，还能产生持续的现金流，买卖周转都很方便，这一点，老破小比老破大更有优势。
（注意，老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子，而是买房圈内的一种俗称，房龄再老一般都不要超过，超过了一是不好贷款，二是居住体验差。）
新房就不行了，预售到交房，一般都要2年，再持有2年，才达到满二标准，这个过程要4到5年。要是再加上限售政策，就要更长的时间。
更惨的是，如果新房没装修的话，不好出租，这期间就不能像二手房一样产生持续的现金流来覆盖房贷。自己装修的话，又要贴上不少成本。
而且在这么长的时间内，要么是会浪费一些周期性的机会，没办法及时补充杠杆。要么是出现任何价格下调的风险，没法避险。
所以，若你买房的投资目的占50%以上，买二手房比买新房更划算。
而老破小，则是比老破大更适合新手的投资标的。
当然，如果你能买到比周边二手房便宜很多的新房，那当然是买新房，前提是你要能抢到。
另外还有2种房子建议不要买：
1、高层住宅，风险最大！
对于房地产行业来说，有一个概念非常重要，这就是容积率。所谓容积率，就是总建筑面积除以地块面积。比如一块1万平方米的土地，上面建设了4万平方米的建筑，那么它的容积率就是4倍。中国人善于把简单的事情复杂化。本来非常简单的容积率，现在也复杂起来。因为政府有权规定哪些面积不计算容积率，并用“不计容面积”来鼓励一些项目和开发商。一般来说，地下空间、建筑物的尖顶、阳台的部分等，不计入容积率。这个问题比较专业，我们这里不详细讨论。反正有一个基本规律：高层住宅小区，容积率一般比较高。在北方，可能是2.5到3.5倍容积；在南方，可能是3到6倍。比如在深圳，目前住宅用地容积率的起点就是3.2倍，不能低于这个数值。在深圳的城中村改造项目里，容积率达到6到8倍的，很常见。为什么费了半天口舌，来说容积率？因为容积率决定你的房子“有几条命”！如果你买的是多层小区，容积率比较低。那么恭喜你，你的房子“多了一条命”。也就是说，如果将来小区老化了，比较容易旧改。而高层住宅（或者总容积率偏高的小区），就很难有拆除重建的机会，因此就“少了一条命”！旧改的基本逻辑是：让开发商来投资、接盘，承担全部建设费用、风险，也获得最终的利润。利润从哪里来？只能从“拆除重建”过程中增加的面积（容积率）来实现。由于实施“开发商旧改”的可能性偏低，所以未来高层住宅只有两条出路：第一，政府补贴、业主缴费，对建筑物进行局部的翻新、维护；第二，政府补贴、业主缴费，聘请承建商对建筑物拆除重建，面积、户型、每家的位置保持不变。事实上，即便第一种方式难度就非常大。换一部电梯，如果让每户出几千块钱，就可能搞不成。所以，第二种方式能落实的可能性几乎是零。2、90%的别墅都是坑，中国人都有别墅情结，但事实上别墅90%是低效资产，或者说是坑。原因很简单，别墅的配套往往不好。如果你按照我一再强调的“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照，极少有别墅符合这种条件。部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里，偶尔有几套联排或者独栋，往往也跑输大盘，为什么？除了视野差、潮湿多蚊虫，还是因为别墅是小众资产，能拿出几千万上亿来买别墅的，也不太愿意住二手房。事实上，在日本也出现了别墅跑不赢公寓式住宅的现象。比如日本流行的“一户建”就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小，生活节奏在变快，别墅显然跟时代“脱节”了。在中国，别墅还有一个重要陷阱：乱搭建。当你自己乱搭建的时候，一定感觉很爽：房子面积增大了，功能多了，而且还实现了风格的“个性化”。但大家一起乱搭建，别墅小区很快就变成了“城中村”——几年之后，就变成了穿“百衲衣”的叫花子模样。所以，管理不到位、可以随意乱搭建的、配套差的别墅，轻易不要买。其实在买房过程中有很多讲究，而“一失足”往往成为“千古恨”。一套买错了的房子，不仅可能套你半辈子，还可能让你倾家荡产。来源：网络刘晓博说财经，作者刘晓博
