度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，天职税务将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
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国税发[]31文作为房地产行业企业所得税汇算清缴规范性文件出台已经9年，由于房地产行业的特殊性及复杂性，加之文件先天性存在的问题，导致在实际执行过程中一直争议不断。
笔者不揣浅陋，根据自身经验，结合对政策的理解并汲取众家之精华，汇集常见问题及答案，形成此文以飨读者。
文中问题均为日常沟通中我们客户实际提出的问题如果观点有失偏颇之处，敬请各位看官批评指正！
——笔者按
实务篇5
关于房地产企业成本费用的税务处理
开发成本六大明细项目
无论是根据会计核算的需要还是根据企业所得税完工清算、土地增值税清算的需要，都要将开发成本按六大明细科目（项目）划分，即：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。但是在会计处理、企业所得税和土地增值税对此六大明细科目核算（归集）的范围上，又略有不同。为便于对比，特整理成以下表格：
（点击小图更清晰）
通过以上对比可以看出，对六大开发成本核算范围的规定，会计要求与企业所得税要求趋同，土地增值税的口径偏窄，尤其是对于“开发间接费”这个项目，比如营销设施建造费，企业所得税要求资本化处理，而计算土地增值税时不能作为扣除项目，还有利息支出，企业所得税要求资本化，而土地增值税的扣除办法另有规定。
企业成本核算程序
对于房地产开发企业发生的一项成本费用支出比如工资，是应该计入开发成本，还是计入期间费用？如果判定计入开发成本，是计入A项目还是计入B项目？如果判定计入A项目，是计入已完工的项目还是计入未完工的项目？如果判定计入已完工项目，是计入已售项目还是计入未售项目？
成本费用支出需要划分四个层次：
?开发成本和期间费用的划分
?开发成本在不同成本对象间的划分
?开发成本在同一期完工产品和非完工产品间的划分
?完工产品中已销售完工产品和未销售完工产品的划分
如图所示：
（点击小图更清晰）
那么，如何将一笔成本费用支出按上述步骤进行归集和分配呢？笔者将在下一期为您介绍。
争议问题探讨
对于房地产开发企业在融资过程中，需要向金融机构支付的财务顾问费，该项支出在企业所得税前如何扣除？
分析：对于此问题，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告第15号）第二条规定：企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。
该公告明确几点，一是“融资而发生的合理的费用支出”。这里体现出“相关性”、“合理性”，对于相关性和合理性的判断在此不做过度解读，企业需要提供能证明相关性和合理性的证据。二是这里提出的是发生的“费用支出”，而并不仅仅只借款费用（是指企业因借款而发生的利息、折价或者溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额）。在税收政策的规定上，超过会计准则中借款费用的范围，即只要是“为融资而发生的合理的费用支出”。
二是“符合资本化条件”。这个规定就需要根据《企业会计准则第17号——借款费用》第五条的规定：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（二）借款费用已经发生；
（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
所以笔者的观点是：支付的财务顾问费如果与融资密切相关、合理，并且符合上述资本化的三个条件，就应该采用资本化处理，否则费用化处理。
