【开发商背景】金科产业集团成立于，聚集三大产业方向，重点发展健康科技城和健康文化城两条产品线，并以“金科产业集团”为操盘主体，并进行园区经营
▪母公司：金科股份（股票代码：000656），1998年成立，经过的发展，已成为中国房地产领军企业之一。
▪金科产业投资发展集团成立于，总部位于北京，致力于打造中国一流的产业综合运营商
▪金科产业围绕大健康、文化旅游、智慧科技三大产业方向，整合资源，轻重并开，产城融合，协调发展，构筑产业链壁垒，构建多元盈利模式，实现有质量的健康发展。
截至目前，金科产业已进入重庆、山西、湖南、四川、山东、辽宁、陕西等省市，投资建设高标准产业园区项目，重点布局京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，其中：
▫，联手亿达中国，获取首个产城融合项目：长沙科技新城，开启与亿达中国长达5年的产城建设与产业运营合作。▫，金科入股成都置信，致力打造“产业园区运营管理综合服务商”，开始建设自身产业运营能力。
【开发商项目布局】金科重点布局京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，目前已签约11个项目，落地3个项目，其中长沙科技城、两江健康科技城均与亿达合作
【开发商产业导入模式】传统房地产企业进入产业地产领域面对产业资源导入和园区运营管理的问题形成了三种解决方案，金科在产业导入模式方面已开始探索收购本地产业地产品牌方式
产业地产开发商产业导入模式：
众多传统房地产企业进入产业地产领域，利用自身资金优势与载体建设能力，在产业地产发展初期迅速占得一席之地，但如何实现产业资源导入和园区运营管理的问题随之而来，目前概括成以下三种解决方式：
1、与品牌产业运营商合作
•品牌产业运营商在园区投资、开发、运营、管理、服务等方面丰富经验，与之合作既可以使用合作方的资源进行勾地，也可以在短时间内导入一定产业资源、迅速补齐自身产业运营管理方面的不足，这是传统房地产商转型产业初期的“初级方案”，金科与亿达的合作正是基于此方案。
2、收购本地产业地产品牌
•随着外部产业运营商导入产业资源不深等问题的逐渐显现，部分产业运营商开始谋求与产业资源方更紧密的结合，收购本地产业地产品牌正是其中之一，此方案虽然耗资高于第一种，但可以收揽本地产业资源，提升自身产业能力，实现本地优势产业资源的导入，金科产业基于此方案，与置信集团合资成立金科置信品牌。
3、开发商自身投资产业
•少数资金雄厚的传统房企为彻底摆脱对外部产业资源的依赖，自身投资相关产业，以所投产业勾地并构建产业生态，该方案虽然耗资巨大，但是可以将强势资源完全掌控，异地资源导入的难题亦迎刃而解，比如碧桂园投资中集产城，实现产业勾地。金科产业暂未有这方面动态。
【产业导入模式之与品牌产业运营商合作】金科产业在发展初期积极与龙头产业运营商合作，共同开发产业新城项目，既引入资金方拉长杠杆，又可以迅速实现产业导入与招商运营，达到合作共赢的效果
与品牌产业运营商合作模式分析：
▪该模式应用：在金科已落地的三个项目中，长沙科技城、两江健康科技城均与亿达中国合作，包括股权资金合作以及园区开发、运营、管理的全方位合作。
▪产业运营合作方详情：亿达中国，国内领先的商务园区运营商之一，多年致力于大连软件园、大连生态科技创新城、旅顺南路软件产业带、武汉软件新城等科技园、商务园的开发和运营，在科技园区、商务园区投资、开发、运营、管理、服务等方面也具有丰富经验和国际影响力，有一套成熟的运营体系和商业模式，目前主要以财务投资与轻资产运营为主。
▪优势：借助成熟的产业运营商，金科产业迅速补齐产业运营、招商运营方面的短板，在短时间内实现一定程度的产业资源导入，该模式是金科产业在自身品牌与实力不足的情况下的“初级方案”。
▪弊端与不足：产业运营商导入资源的过程中会出现产业资源不深，龙头企业、强势资源难导入的情况，同时对金科产业自身产业运营能力没有提升。
【产业导入模式之收购本地产业地产品牌】为改变外部产业运营商资源深度不足的情况，金科产业收购置信集团，成立金科置信品牌，收揽本地强势人脉资源、产业资源与品牌资源，实现产业项目扩张
金科集团收购置信集团，双方成立金科置信品牌
▪4月，双方组建平台公司金科置信，金科股份将对金科置信累计投资超过200亿元，成都置信将向金科置信导入优势项目和精英团队，金科置信将深耕文旅、康养、产业园、新商业四大领域。
▪金科收置信的核心是收购置信的产业资源和团队，然后整合其优势产业资源和专业运营团队，创造金科实现产业勾地的产品包。一方面，获取置信于当地的人脉资源、产业资源和品牌资源，另一方面，金科的资金优势及品牌背书，将助力金科于四川获得更多优质的产业地产项目。
例如：
金科收购置信后，整合置信医疗养老产业资源、社区养老运营团队、亲睦家医养品牌，凭借上述产品包与本地政府资源，对接国药集团与雅安政府，顺利签约雅安国健健康城项目。
收购本地产业地产品牌模式分析：
▪合作背景：“金科产业”在园区开发运营领域品牌影响力还未全面建立，对外部合伙伙伴的品牌依赖度较高，另外，金科产业合作对象也较为单一。
▪优势：与产业运营商的关系更加紧密，通过资金合作与股权投资，对产业运营商的控制力进一步加强，更容易收揽本地强势产业资源，实现优势资源导入，带动园区产业发展。
▪弊端与不足：相比于与品牌产业运营商合作的模式，该模式需要投入更多的资金成本，同时产业资源局限于本地或区域内，异地复制难度高、资金成本较大。
【产业导入模式之开发商自身投资产业】少数资金雄厚的开发商自身投资相关产业，以所投产业勾地并构建产业生态，虽然耗资巨大，但可以将强势产业资源完全掌控，产业资源异地导入的问题亦迎刃而解
【开发商园区运营服务体系】金科产业为摆脱对单一产业运营商的依赖，经过资源整合和学习借鉴，目前已基本建立自身园区运营服务体系，即“360园区运营服务体系”
金科建立园区运营服务体系：
▫金科开始加大产业运营端投入并建立自身产业运营服务体系，以摆脱对产业运营商的依赖，经过整合已有的物业管理资源和对张江高科、苏州工业园等先进园区运营经验的学习，目前已经基本建立了一套园区运营服务体系，即“360园区运营服务体系”，包括：产业孵化、企业营销、客户全国选址、人力资源、投融资等八个维度的服务。
▫其中，产业孵化主要是通过设立产业投资基金的形式为中小型企业提供融资服务，企业营销平台主要是帮助入驻企业完成业务的对接和拓展，客户全国选址平台主要面向已入驻企业或意向入驻企业提供产业园区的选址服务。
【项目概况】金科亿达两江健康科技城由金科产业联合亿达中国于投资建设，位于两江新区水土板块与自贸区的叠加区域，区位优势明显，聚焦大健康产业与智慧科技产业
项目简介
占地面积：620余亩（其中产业用地410亩，住宅配套210亩）
建筑面积：约74万方，其中产业楼面积约50万方
总投资额：50亿元
项目状态：住宅部分已全部交付，产业部分2期厂房交房。企业独栋、写字楼在建
产业发展：聚焦大健康产业与智慧科技产业，已签约入驻企业共计97家，预计年产值达30亿元人民币。
发展目标：计划吸引包括世界500强、行业领先、创新创业在内的各类企业400-500家入驻，总产值约50亿元，解决就业岗位约2万人。
项目区位：位于两江新区水土板块与自贸区的叠加区域，具有得天独厚的区位优势、配套和政策优势，距主城核心区约24公里，距江北机场约12公里，重庆北站20公里，项目周边轻轨6号线清溪河站（通车）直达项目、10号线王家庄站、13号线（规划中）、14号线（规划中）。
【项目规划】项目分三个组团：标准厂房、商务园区及住宅配套，其中住宅配套首先开发，目前已售罄待交房，标准厂房和商务园区仍处于在建在售状态，部分建成已投入使用
【政策扶持】项目位于两江新区水土板块与自贸区的叠加区域，享受两江新区及重庆自贸区叠加政策，包括国家、市级多项扶持，优惠政策丰厚
【产业发展】项目以“健康+智慧”为主题，形成大健康与智慧科技两大产业集群，聚焦六大产业，目前已签约入驻企业共计97家，预计年产值达30亿元人民币
产业详述：
产业定位：以“健康+智慧”为主题，重点发展以医疗器械、医药研发、生物科技、健康管理、养生养老为代表的大健康产业，及以智能装备、节能环保、电子核心部件、移动互联网、机器人等新兴业态为代表的智慧科技产业。
产业现状：两江健康科技城自6月正式对外招商以来，已签约入驻企业共计97家，预计年产值达30亿元人民币。
龙头企业：东软熙康城市云医院、心医国际、江苏省交通科学研究院、新松机器人等知名医疗医护机构、研发机构和科技企业。
【园区特色优势】项目借助金科地产与金科物业建设完善的园区配套是其一大优势，同时，金科产业联合外部产业运营商亿达中国和企业服务平台猪八戒网加速产业发展是其另一优势
园区配套，满足办公、生活需求：
居住配套：水土高新园内有员工公寓向入驻企业提供，保证员工住宿需要。
交通配套：轻轨6号线清溪河站（底通车）直达项目，轻轨10号线王家庄站（距项目1.5公里）已通车；园区通勤班车保证员工上下班需求；园区商务接待车，提升企业形象。
商业配套：员工食堂、西餐、中餐、Hi Coffee创客咖啡厅、超市、银行、图文快印等。
运动配套：健身中心；
商务配套：路演大厅、VIP会客厅。
同时，金科集团下属的金科物业以出色的管理能力及卓越的运营能力，为合作伙伴定制服务方案，实现客户共赢。
外部产业运营商合作加速产业发展：
与产业运营商亿达中国合作：就金科亿达两江健康科技城项目而言，金科产业引入亿达中国合作，包括股权资金合作、园区设计开发以及产业导入、运营管理，既引入资金拉长杠杆、降低负债风险，也借助亿达中国积累的产业资源实现产业快速导入，并补强金科产业自身产业运营管理的短板。
与企业服务平台猪八戒网合作：金科产业集团与着名企业服务平台——猪八戒网签署战略合作，满足企业从孵化阶段到成长加速各阶段需求，与企业发展共生共赢。
【总结】
1、资金及平台优势：金科集团资金及平台优势是金科产业扩张重资产的底气所在，一方面，金科作为20强实力房企，可以依托旗下住宅、商业、园区等项目的需求，为相关企业的产品和服务提供强大的应用场景支撑，以整合地产上下游实业资源。另一方面，金科作为10强品牌房企，可以依托品牌优势，撬动高校、科研机构、产业联盟等各类创新资源。
2、与外部产业运营商合作：金科产业与外部产业运营商亿达中国合作，既引入资金拉长杠杆、降低负债风险，也借助亿达中国积累的产业资源实现产业快速导入，并补强早期金科产业自身产业运营管理的短板。
3、警惕传统地产商转型产业的“短跑思维”：传统地产商转型产业地产应该以财务平衡点为衡量标准，在保证现金流平衡的前提下，确定出售和自持比例，而非全部销售，以保障运营主体的话语权，并应当“适度让利，反哺产业“。
4、自身产业运营品牌亟待加强：与外部产业运营商合作确实可以实现产业的快速导入与运营管理，但也会让刚刚转型产业的传统地产开发商陷入一味的依赖。在产业地产下半场，产业资源的争夺和运营管理能量的强弱将决定在行业内的话语权，金科与置信的合作正印证了这一点。
欢迎转发，谢绝转载！
部分图片来源于网络，侵删！
