统计局新公布了8月份70个大中城市的房价变化数据，其中，有55个城市的新房均价环比上涨，虽然相比于7月减少了5个，不过，房价总体上还是在涨的，而且，对于一些城市、区域来说，涨了还不是那么一点点，来看一下：
（以下数据来源自国家统计局）
房子这个东西跟生猪、鸡蛋之类的有着明显的不同，和玉米、大豆、铜铁铅锌、橡胶、石油等大宗商品也有着显着的区别，不但因为房子是盖在地上的，拿不动、搬不走，具有天然地域性、局部性的差异，同时在于，房子是一种高溢价的零售商品，几乎不可能发生重复购买（另一套房和另一个鸡蛋总归不是一个概念，价差恐怕也相去甚远）。
所以，重点不在环不环比，这个微观变化针对区域项目做具体分析是可以的，整个城市总起来看均价，不同区位，高低价，里外里一对冲，就复杂了，有关这一点笔者在之前的文章中曾经探讨过，这里就不再赘述了；既然是总起来看，宏观上看，就像戴上望远镜，总要保持一定的距离，需要有一定的跨度，才能看得清楚：请注意上面图中的“定基”一栏，重点恰在这里。
先看第一张图，新房，也就是说，以为基准，这70个“大中城市”全部在涨，上涨幅度最低为锦州涨了14.7个点，最高为西安涨了64.6个点；再看同比，相比于同期，也是全部在涨，幅度最高还是西安一年涨了22.3个点。这么看就一目了然了吧，更何况，这70个“大中城市”并不全都是真正意义上的大中城市、区域中心城市，有一些房价上涨较快的热点城市并不在列，比如苏州。
由此，我们可以明白一个基本事实，那就是，对于相当一部分城市而言，房价噌噌噌，是个常态，这里，我们暂且不去探讨为什么涨？导致房价上涨的原因很多，市场端、供给侧的因素都有，不是三言两语能够说得清楚的；我们也不去探究未来房价变化的趋势，这个更难有人能说得清楚；我们且看一下效果，看一下房价上涨会对城市经济、发展带来哪些影响：
涨不涨，要看能不能hold得住
北京房价涨，弱五线房价也涨，北京能hold住，弱五线能不能hold得住？关键看幅度，看幅度与城市经济承载力的对应关系，不仅仅是人口流入流出情况，而是要看能不能吸纳更多具备较强消费能力，更强财富创造力的人来到这座城市，经济承载力强，人们创造的财富更多，消费能力强，可以承受的房价上涨幅度也就越大，反之，越小。
为什么不仅仅是看城市人口增长？因为这样看太粗糙，举个例子，比如，像有的劳动密集型产业占比较大的地方，或者像有的把山里的居民搬到城里来等等，某种程度上，表面上看，人口增加了，经济承载力是不是就强呢？这是个很大的问号。短期内，由于一些利好因素，或许还可以承载一定的消费，然而中长期看，产业发展动能有限，又缘何支撑快速上涨的房价呢？
虽然说，对于产业、对于城市，人是根本，然而人和人是不一样的，德里、孟买、新德里，人也多，按人口算的话，也堪称世界级的大城市啊，是吧，然而我们又能期待这几个地方的房价能有多高极限呢？很明显，孟买与上海，印度三城与北上广深，那完全不在一个重量级上。
落到关键，就要看根本，不能着相，而是要深入客观地评判一个城市的经济承载力，这个东西同样很难三言两语说得清楚，像有的地方，缺乏产业动能，不少企业积重难返，营商与居住环境都尚需优化，居民收入也不高，观念还相对保守，其它方面也乏善可陈，问题远比亮点多，嘿，这样的地方又能有多大的经济承载力呢？
不说没有多少量，就算是能承载，一旦房价上涨超越了城市经济可承受的极限，也是相当沉重的，即便是一线、新一线，强二线，过头了，也难以消化，实际上，我们看到上面图中的那是一个城市均下来的整体情况，而分区位看的话，有的城市非中心板块的房价，相比也不止是涨了几十个点，而是番了至少一倍以上吧，更不要说那些中心里的中心了。
当然，要看能不能hold得住，也不是简单地总起来看涨跌幅度就能去对应经济承载力的，这个数字的变化顶多仅供参考，比如说，某板块相邻两个盘，均价相差一万多，也没有什么好奇怪的嘛，那么一总，就混了，到底是高还是低呢？高端产品，价格高那是正常，再高也不离谱，而普通盘，价格也拉上去，那就是真的高了，说到底，针对的客户群不一样，兰博基尼和奥拓小王子能一样吗？
本来是不一样，然而用于房地产，介于其特殊性，像上述的情况，结果很可能是拉高了整个板块的房价，当供给端对于价格的影响因素加大的时候，某种云里雾里的默契，强大的几乎可以忽略的资本实力，当行业集中度日益增强，大鳄无形，小鱼抓瞎，当拿地成本高起，当13万/平米可能还要亏本，普通楼盘的价格，或许也就理所当然地跟涨上去了，于是，一系列的，对于城市经济、产业、生活等等各方面的影响也就随之而来了。
一个经济常识：价越高越难卖
虽然房地产并非完全市场化的商品，一二级市场存在很多其它因素，然而，经济规律作为客观存在，消费者作为掏钱的买主，价格的影响力还是不可忽略的，特别是对于普通商品房来说更是不容忽视。原则上，商品房不存在刚需一说，居住才是刚需，租房才是刚需，只有房租计入CPI，房价不计，固然人们由于多方面的原因需要买房，然而，这并不是硬的，况且，市场刚需的商品，几乎就没有太高价格的，是吧，比如吃喝拉撒都是刚需，恰恰刚需更不可能天价，天价就乱套了，某种程度上，正是个性化的奢侈品才会天价。
一个基本事实是：房价越高，具备购买能力的人就会越少。需求是什么？需求是人们愿意并且能够购买，不能够，这就是有需要，没需求，不满足需求条件，那就不是你的客户；此消彼长的情况是，竞品却不少，虽然说商品房在某一阶段、某一区域的供应是有限的，然而市场难以预测，目前的黑科技还无法去准确地算出来，更无法做出一定正确的定价策略，谁是你的客户？有多少？在哪里？怎么搞定？
至少有一点，房价越高，销售周期就会越长，科学合理的定价，是能够让这个速度匹配资金周转与开发进度，能够在利润、销售速度、周转率等等之间谋求到每个阶段恰当的均衡点；于营销人而言，虽然价格高佣金会多，然而周期一旦拉长，也就意味着你拿钱的周期也就变长了，一天卖三套房和三个月卖一套房明显是不一样的。
这种情况，越是同质化的项目，越是普通住宅扎堆，越是需要考虑定价的合理性，如果价格恰当，市场易于接受，那么销售也就会很快，月度、年度卖的房子也就越多了，佣金也就能很快拿到；当然，这并不是说，越便宜就越好，便宜了是好卖，对于公司利润也少了，对于销售团队佣金也少了，具体的，还是要看阶段的均衡，找准一个恰当的价位。
对于真高端产品，那是另一码事情：理论上看，越是高端性的商品，比如某些奢侈品、高端限量版豪车、高端豪宅等等，在一定范围内，价格越高反而越好卖，消费者越是青睐，凡勃仑效应在起作用；实操把控，必须要搞清楚自己是否满足真正高端的条件，拥有不可替代市场青睐乃至于一定程度挥霍属性的范儿，行的话当然不惧，即便如此，也是需要综合考虑销售速度与周转率等等因素。
更深层次地看，地价高、房价高，房企的利润也是有限的，销售周期拉长，对于周转、对于经营，并不意味着就是好事情，对于销售团队来说，皮之不存毛将焉附，一旦房企陷入困境，佣金又到哪里去结？你好我好他也好，只有房企好了，销售顺畅、周转顺畅，营销人的利益才能得到保证，特别是中小房企，压力更是山大，科学定价、合理定价，必须以市场为根本。
鱼与熊掌能否兼得？经营之重
房价上涨和企业经营之间，有点像鱼和熊掌，只是还可以兼得，房价上涨对于产业面的影响，无疑是推高企业经营成本，不管是生产制造、批发零售、商务服务等等，都会受到或多或少的影响，进一步说，房价上涨是在推动产业结构升级，经营成本上升，只有产业升级，才能匹配上涨的成本，问题在于，这个城市的产业升不升得了，升不上去怎么办？
这样就没法兼得了，一旦城市的产业发展速度不能匹配房价增长的速度，企业经营就会受到负面影响，成本增加，又不能增加多少利润，效益自然下滑，员工收入也会受到不同程度影响，甚而有的企业hold不住，搬到别的成本更低的城市或者经营不下去也都有可能，连锁反应，一旦这种情况多了，城市经济的承载力就要打上问号了，诸如有的收缩型城市，明明产业在萎缩，偌大一个高新区，跑下来没几家像样的企业，人口外流，房价还在涨......
具体说一下，房价高，地价也就跟上去了，明显卖房有得赚，各方面的要求，自然是要搞房地产，整个区域乃至整个城市的地价都可能炒上去，连锁效应，有的企业干脆就搬走把地腾出来搞开发或者转手捞一把；不仅是生产制造，房价一上去，势必会一定程度助推租金上涨，仓储物流营运等等成本都会增加，72行的经营成本也会上升。
近些年实体店陷入困境，不止因为电商兴起，也不止是电商成本低，此消彼长，还在于实体店成本过高，房价上涨，租金上涨，经营之重更像是在为他人做嫁衣，给房东打工；现实看，经营困难不景气，租金不变也是高，租金应适度降低才对，可惜人们不会这么想问题，事实上离谱的租售比已经不划算了，情理上对于租金的期望值也是很难降下来，再加上一些复杂的因素存在，商业办公租赁市场供方对租金的影响力更大，这一点与住宅很不相同，个中区别，倒有点像大商场和菜市场的差异，讨价还价的难度更高了。
举个生活点的例子，曾经遍布于街头巷尾的小吃摊早餐点，在有的经济发达城市已然比较难找了，得到犄角旮旯小弄子里面去找才能找得到，一些新开发的区域甚至是安置房区域都不多见了，这就是升级，城市发展、区域发展，小吃摊也要升级，得租个店铺搬到屋子里面去才行，小吃摊变成了小吃店，那么，成本就上去了，曾经物美价廉的小吃，物可能还美，价却不定廉了，如果消费力能够承载，当然也没错，皆大欢喜，可现实情况并不都是如此。
像有的城市区域，消费力并不强，鸟枪换炮玩跟随，小吃摊变成小吃店，价一高光顾的人就少了，生意做不起来，其实，即便是消费力能够承受的区域，消费者也未必会愿意买这个单，是吧，一个煎饼过去五块，现在十块，十五，基本就不太现实；小本经营，本来就赚不了多少，有的媒体成天竟瞎吹像卖煎饼年入二十万之类的东西，实际上多数做小买卖的是做不到的，这种逻辑本身就很滑稽，要知道马云就一个，做某宝的99.999%不是马云级别。
大排档之类的也是如此，不摆摊了，那就不是大排档了，就成饭馆了，成本上去了，菜价也要跟上去，餐饮业本来竞争就空前激烈，原来大排档靠的是物美价廉，主要是便宜、自在，现在进屋了，也登堂入室了，空间变小了，那份自在没有了，菜价再一上去，生意就下来了......当然，城市发展的要求需要各种产业相匹配的升级，然而，根本的，是城市怎么发展？发展到哪了？
如果说有的城市片面角逐房地产，各种因素盲目推高房价，而忽视了各种产业的衔接，产业驱动力又明显不够，不足以迅速升级，迅速摇身一变成为国际级大都市，区域大都市，生产制造企业搬走，商业服务经营再困难，文化创意也乏后劲，又没有独步宇宙的黑科技，却只是一味地房价高起，涸泽而渔，这无疑是短视的，不可能所有人都来卖房，总要有人买房才行。
其实，有关房价，卖房者关心，消费者关心，都没错，然而，更应该关心的恰恰是各个地方，房价与地方、区域经济发展的联系是紧密不可分割的，不能只重眼前而忽视长远，产业升级应循序渐进，任何一个城市，不可能只有高端产业，即便是纽约也需要清洁工，更何况，不少城市远远达不到这个量级，城市区域经济发展，高中低各相关产业需要有机协调匹配才行，特别是对于缺乏经济动能的城市区域尤甚，需要警惕城市房价过快上涨对城市经济产业的负面影响。
从88年房改至今，31年过去，房地产当量来到了15万亿级这个数字，房价噌噌噌，乍一看的好事情，实则并不尽然，总需要有人来买房，来消化，无根之木的房地产，根在哪里？根在72行，万千产业，这个道理读过书和没读过书的人都不难明白，总归是要有买房的人才行，只有买房的人多了，腰包鼓了，卖房的才能真正皆大欢喜，细水长流，要的不在这个机，而是这个业。一点浅见以飧，抛砖引玉，或有启发。
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