今年以来，在宏观经济下行压力加大、行业持续调控的背景下，房地产行业整体面临着严峻的挑战。纵观房地产产业发展史，一度拿地是房企的核心竞争力，但横盘时代，规模至上的理念早已不适应现在的开发逻辑。
随着中考成绩单的全面公开，就已披露的中报业绩来看，房地产上市公司板块中部分优质白马股以及成长股均有不错的业绩表现，短期内也获得了资本的认可，后续表现可期，哪些标的最受资本青睐也就不言而喻。强者恒强在此次中考结果中愈发明显。综合来看，万科A、保利发展、金科股份、金融街、北京城建、蓝光发展、阳光城等房企今年上半年净利润涨幅较大，同比分别上涨了42.62%、39.58%、299.54%、36.85%、274.44%、139.94%和48.8%，而万通地产、嘉凯城、美好置业等净利润均出现较大幅度的下跌，跌幅分别为-38.47%、-36.15%和-95.99%。香港中原集团主席施永青曾在公开场合表明：未来乐观竞争不是单靠政策、地价上升，开发商还需要在管理能力上、市场能力上、监控成本能力上、产品质量上比其他发展商有领先的优势，未来是竞争激烈的市场。这与资本市场的追捧标的，可谓不谋而合。从已经公布半年报的五家龙头房企数据来看，恒大、碧桂园、万科、保利、融创的净利润分别为270.6亿、230.6亿、192.9亿、129.6亿、112.9亿。其中恒大实现营业收入2269.8亿，核心利润303.5亿，净利润270.6亿，现金余额2880亿。虽然净利同比有所下滑，但总资产、毛利、净利都保持在了行业第一的高位。一手造车，一手地产，恒大的表现虽然有瑕疵，但也是瑕不掩瑜、可圈可点。如果说恒大是地产界的模范生，那万科就是当之无愧的大哥大，这个大哥稳坐江湖地位好多年。今年中考成绩实现营收1393.2 亿元，同比增长31.5%；实现归母净利润118.4 亿元，同比增长29.8%。一直以来，万科的低位负债率都为业内看好。截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。中报结果显示：万科实现营收1393.2 亿元，同比增长31.5%；实现归母净利润118.4 亿元，同比增长29.8%。虽然相较恒大、碧桂园的应收差距明显，但追求稳健早已成为万科战略取胜的着力点。以高周转着称的碧桂园中期业绩表现就更优异了，收入和净利润看上去都不错：报告期内，公司实现总收入.1亿元，净利润230.6亿元，同比增长分别为53.2%和41.3%。长远来看，其多元化产业布局也将是其未来的增长红利。对于保利而言，增速明显高于TOP10房企平均则是其中报最大的看点了。上半年签约金额2526亿元，增速达17.3%，远高于TOP10房企平均7.71%的增长率，居TOP5房企之首。项目持续大量入市以及新开工面积的增长是销售增长的主要原因，上半年完成新开工面积 2894万平，同比增长22.7%，完成年初计划的64.3%，为下半年销售提供充足货量。除了上述低估值、高股息龙头房企，二线成长蓝筹中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展等也是资本追捧的优质标的。既然是考试，就有考得好的，考得差的。对比亲爹出走，后爸掌权的绿城中国，中考成绩实在有些差强人意。上半年绿城中国实现营收186.58亿元，较去年同期的335.34亿元下降44.4%。营收的大幅下降，直接带动了绿城中国的归属股东净利润较去年同期的23.34亿元减少至20.57亿元。最后我们来看一组数据：上半年全国商品房销售面积约7.58 亿平方米，同比下降1.8%。随着行业规模的天花板临近，房地产行业集中度提升的逻辑将长期维持，优质企将凭借丰富的土地储备、较强的融资能力与资源整合能力，在未来的市场中持续提升市占率。这也是将成为债券机构优先推荐的重要参考选项。香港中原集团主席施永青曾在公开场合表明：未来乐观竞争不是单靠政策、地价上升，开发商还需要在管理能力上、市场能力上、监控成本能力上、产品质量上比其他发展商有领先的优势，未来是竞争激烈的市场。曾几何时，碧桂园的核心竞争力是三四线城市造城能力；中海的核心竞争力是盈利能力；恒大中国的核心竞争力是规模制胜，万科的核心竞争力是良好的债务结构……如今的市场环境和政策高压下，对于房企的考验则更加严峻。中考结束了，末考还会远吗？金九银十，对于房企而言，下半年的压力并不会很轻松。楼市经历了蒙眼狂奔、野蛮生长的时代，退潮之后，谁在裸泳，将会一目了然。而资本的嗅觉，往往是最敏锐的。补充一句，就长远来看，笔者认为各家房企的核心竞争力，已经转变为蓄客能力和客户的追随能力。如何快速去化，都将回归到产品本身的核心竞争力上。
