今天继续楼盘分析，来聊聊位于城南火车南站附近的湖滨府，该项目快开盘了，很多文章也有描述，今天来聊聊。
湖滨府：备案名（南谨公馆），地处：仓山区永南路与站后路交叉口 。
楼盘规划
项目占地面积60亩，规划约958户，总共有8栋高层，26套商墅，其中安置房2栋（分布在1，2号楼）。毛坯交房，绿化率35%，容积率2.4。
土拍情况
4月15日，世茂以9.08亿元竞得宗地-19号地块，地块约63.63亩，容积率2.4，楼面价8919元/平方米，须建设可建住宅建筑总面积35%的安置型商品房，按照13600元/平方米均价销售。
分析：作为今年拿下的地块，项目位于城南区域，楼面价不到9000，虽然有配建安置房，但是比例不高，可售楼面价大概要在12000左右。总体来看拿地成本尚可，地块也比较规整好规划。而且项目是世茂、融侨、正荣三家联合开发，对于开发商而言压力也不算太大。
户型情况
79平米： 3室2厅2卫，三开间朝南，客厅在中间，卧室分列两侧，动静不分离，户型总体来看没有任何空间浪费。主卫是个暗卫，不带淋浴，户型在79的情况下，居然做到三房两卫，也是简直了。虽然对比市面89的户型，卧室都不大，不过这种面积做到这样，也没什么好要求。
89平米：3室2厅2卫，市面主流户型，三开间朝南，动静分离，主要不同点在于主卧的卫生间布局，这种布局对于很多89的卫生间对床的设计有了改善。总体来说中规中矩。
118平米：4室2厅2卫，三开间朝南，一梯一户的设计，得房率尚可，主要问题在于动静不分离，餐厅的布局比较尴尬，电梯贴着卧室，户型总体一般。
价格情况
目前还未备案，置业给出的价格范围在20000-25000。这种价格对于处于南站的位置来说，竞争力太差。目前南二环带装修25000都卖不动，江南CBD也一堆安商房25000，对比1-3k的差价，南站的位置离主城区实在过远。如果把地势放大，看看对岸的马尾，目前已经出现1w多的楼盘，竞争压力巨大。建议购入价2w以下。
区位情况
楼盘位于城南火车站片区，距离火车南站900米，距离在建的地铁1号线二期安平站250米，对于以后的出行有较大帮助。项目北侧规划永南中学，南侧规划南湖公园。
特别说一下南湖公园，这是楼盘的一大宣传点，毕竟要是建好，对于楼盘的品质加成是很大的，不过目前从12345看的回复“中心尚未接到此处项目建设通知，现无建设计划”。虽然在规划中，不过具体何时开建还是未知数，最好心里有个预估。
项目周边目前都在规划中，所以目前来看依然还是很农村，对于购房者来说需要有心里准备，总体区位来说一般。
楼盘总结
项目位于火车南站板块，配比35%安置房，均价预估在22000左右。项目主要优势在于地铁1号线二期距离较近，对于郊区楼盘有很大帮助。项目的79户型对刚需有较大吸引力，融侨的物业也有一定加成。当然对于项目鼓吹的南湖公园，目前来看也是遥遥无期。由于同样位于城南的南二环和江南CBD均价比项目没高多少，但是区位优势明显较大，但是这两个板块都卖的艰难了，火车南站板块，只能说土豪看不上，刚需也不爱来。
题外话
虽然城南是政策主导的板块，不过板块巨大，目前土地供应也是无限，虽然规划满满，不过目前的压力已经凸显了，至于购房者是否对于目前一大片工地民房的板块有期待，就见仁见智了。对于湖滨府楼盘的开盘情况，大家怎么看？多少价格合适？
