最近的房地产行业非常不景气,4月份的房地产投资增速-6.3%,比3月份跌的还要多,各项经济数据并不好。
而在资本市场上,十几家房地产上市公司由于前几年的业绩亏损,今年已经出现了一家退市房企,如果不加干预,后续退市的房地产企业会更多,从而影响到房企资金链,在建的楼盘也可能烂尾!
房地产行业再迎危机,如何拯救?
再加上房地产行业本身就是中国经济的支柱行业,贡献了中国GDP的17%,涉及到几乎所有中国人的家庭财产和无数就业岗位,所以我们不能任由房地产市场垮掉,而需要让它保持在相对健康稳定的环境。
而就在昨天,国外媒体报道了一则消息,中国房地产行业或将迎来进一步的利好!
拯救房地产,保交楼之战打响!
房企不能倒,房地产行业不能倒的原因之一就是在于保交楼。
从去年7月份以来,烂尾楼扎堆的现象被全网关注,很多房企因为资金链等原因,很多在建楼盘都出现了烂尾,无数购房者付了首付,交着沉重的房贷,但是连自己的房子都没得住,可以说是损失惨重。
所以当时高层出台了一系列的政策,目的就是为了整治烂尾楼,进行保交楼,让所有买了房,付了款的购房者能够住上本来应该住上的房子。
恒大集团的保交楼军令状
而根据目前的数据来看,3月份的保交楼项目交付比例是23%,5月份的保交楼交付比例是34%。这个比例算高么?我也不知道,但是我知道还有起码66%的购房者依然面临的楼盘烂尾的尴尬情况。
而保交楼说难很难,要说简单也很容易,只要资金到位,有无数工程队等着接项目。所以重要的就是钱从哪里来的问题。
去年开始,房地产行业陆续迎来“三支箭”,房地产上市公司被允许通过增发等手段,在资本市场融资,银行端也可开始给房地产企业授信,房地产融资的政策空间被打开了。
但是房地产企业真的融到资的么?融到了,但是也没有融到。
房地产三支箭,支持民营企业融资
首先是我比较熟悉的资本市场这边,我目前没有看到上市公司房企,也就是大型房地产企业通过A股大量融资来缓解经营危机。这意味着房企从资本市场融资的渠道没有彻底打通。
再比如银行端,目前的银行依然不愿意发放贷款给需要的民营房企。因为对于银行来说,根本就不买账,就算有国家队背书,银行也不认。
因为在银行看来,民营房企一旦暴雷,就会形成巨大的坏账,少则几十亿,多的就是几百亿了,就算是某些大佬亲自打电话劝说放款,银行也咬着牙不能答应。
商业银行不良贷款率目前为1.62%,下降0.01%。
为什么呢?因为一旦出现坏账,吃亏的是银行自己,到时候问责了怎么办?谁来承担这个责任呢?
所以现在房地产行业其实还是缺钱的。2个月的保交楼率只提升了11%,这就是一个例子。
所以为什么还有那么多的烂尾楼项目没有建成?绝大部分都是因为没有钱。政策点对点的支持只能够获得少部分的资金,这些资金其实是有限的。
河南某知名的烂尾楼盘
而如果全部由国家拨款肯定不现实,我们纳税人也不会答应,所以还是得通过雷霆手段,彻底打通房地产企业通过合法合理的融资通道进行融资,来贷款给房地产公司。
而保交楼工程如果陆续开工,也可以提供就业岗位,带动家电,装修等行业的发展,刺激内需和消费,从而打通这个良性循环。比如4月份的保交楼率上升,空调的出货量就同比增加了近30%,达到了1060万台。
房价不能再跌!重磅政策酝酿?
之前很多人都在想,如果房价降低了,从每平米3万降到1万,那么就可以有钱买一套自己的房子。但是现实生活中的情况远比我们想的复杂的多。现阶段我们不仅不能降价,反而要维持房价,并且提高房产的成交量。
为什么呢?因为房地产及其一整套行业,都和GDP息息相关,是中国经济增长的主要动力之一,过去中的房地产增长率占GDP的76%,也和投资基建等数据相关联。
房地产和中国经济息息相关
再比如,目前房价,以及房产价值在居民资产中的占比非常高,如果房价出现大跌,意味着家庭财富会缩水严重,很多中产阶级可能就跌的只剩下小康了。
这就会引发强烈抗议。现在连特斯拉降价几万块都会被拉横幅,如果房价跌个100万,估计房企总部都能给你砸了。
此外,由于房贷是优质贷款,占据银行贷款25%的比率,如果房价暴跌,那么房产抵押的价值就会缩水,银行就会要求提供更多的担保。
所以试问,如果一个掏空六个钱包买房的人,遇到房价暴跌,还被银行要求补充担保,是不是连跳楼的心都有了?
所以房价不能涨,但是也不能跌,维持在这个水平才是最好的结果。而只要房价不变,由于通胀的影响,房价实际上也相当于在不断的降价。
楼盘降价,野猪要求退房
当然,从目前的情况来看,房地产行业真的不太乐观。5月份的百强房企销售额中,下滑的房企数量占据80%,而100座重点城市的新房成交面积也下滑8%。
所以包括市场在内,都在期待更加重磅的利好政策,来拯救房地产市场。周五的资本市场,房地产企业异军突起,表现良好,房地产指数上涨3.72%。
而盘后,消息灵通的彭博社发表了一篇文章(下图为翻译后内容),说中国正在制定一系列新的措施来支持房地差南市场,从而稳住房价。比如考虑降低首付比率,降低佣金,以及进一步解除和放宽购房限制等。
彭博社周五发文,表示中国正在酝酿新一轮刺激政策
这也可以看出,按照目前的政策支持力度,房地产行业还是不能扭转颓势,包括地产融资,烂尾楼整治,保交楼项目的推进,都需要更大力度的政策支持。
拯救房企要靠政府,但关键还是未来的转型
中国的房地产行业就像一条巨龙,它的呼吸直接影响着整个国民经济的发展,是中国经济发展的重要部分,而现在这条龙病倒了,我们必须想方设法去救治它,不能任由它自生自灭。
稳住房价,拯救房企,才能保障无数家庭的财富不流失;才能保住就业,才能减少社会隐患;保住经济发展,才符合国家和人民的利益。从而让民生问题得到解决。
当然,房地产行业的发展也不能完全依赖政策来解决问题。真正的出路,还是要在于房地产企业自身的转型,降低成本费用,提高产品质量,满足消费者的需求。
一味依靠政府扶持,不仅不可持续,也无法真正兴旺发达。所以,政策支持只是暂时的救急措施,企业转型升级才是根本。房地产行业复苏的路还很长,中国经济的复兴也会遇到很多挫折,但我相信只要我们怀揣信心和希望,最终将见到曙光。
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