有纳税人咨询：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告第18号)的规定：
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
例如：房开企业去年取得预收房款2亿元，已预缴600万元，其中的1亿元已交房需要结转收入，请问今年确认收入缴纳增值税，是可以全额抵减已预缴的600万元，还是只能按比例抵减300万元呢?
特别提醒：
1.法无禁止皆可为，到目前为止并没有法律法规及相关政策文件规定增值税按项目计算抵减预扣税款，增值税一般纳税人仅只区分一般计税项目和简易计税项目。
2.如果企业有前期预缴税款，如果后期确认收入，产生了增值税应纳税额，应纳税额是可以抵减全部增值税预缴税款的。
3.虽然这样可能有纳税人认为不合理，这样的预缴增值税失去了意义。实际上政策设计目的个人认为主要是让房地产开发企业均衡入库税款。如果按项目分批计算，实务中操作会更加困难。
这个世界500强央企总负债破万亿，扛得住么?房地产的雷会爆到央企么?
这一轮房地产调控，
民企大撤退国企成为市场主力，
而因为债务因素，
很多人购一手房优先国央企，
国央企趁机攻城掠地。
主要战场在广州的保利表现很突出!
在全年权益金额排名广州第二，
仅广州一市全口径权益达到537亿!
房地产是一个高杠杆的行业，
保利是国家队快周转的代表，
随着销售量的增加，
必然造成总负债率极速增加。
保利总负债里占比较大的是预收房款，
预收房款是保利卖了楼以后，
还没交楼造成的财务表现，
等预售的房子交楼之后，
这部分预收房款将转为销售收入。
也就是说保利总负债增加，
主要原因还是因为销售大增。
因此总负债增加的保利不但没有问题，
还可以趁着销售收入大增，
腾出手大举并购!
猜猜谁会进保利法眼?
#广州头条# #保利发展回应总负债首破万亿#
我受一家房地产公司的王总委托，去审核他们公司去年的企业所得税缴纳情况，该公司的财务经理老李是大股东张总的“心腹”，经过老李计算，去年应补企业所得税430万元，王总不太相信。
在开始工作之前，王总告诉我：老李的脾气不大好，你在工作过程中，注意点方式方法，别引起不必要的矛盾!
果不其然，我们刚到财务室，老李就说：会计凭证都在柜子里，你们自己查吧，其他的问题，别问我，我只是个小会计，问我也白搭!
我一听老李的语气不对，连忙说：李经理，您别误会，我们和您一样，也是为贵公司服务的，王总请我来，只是对去年的企业所得税缴纳情况进行简单的复核，没有别的意思!另外，您是前辈，我们在工作中肯定会遇到很多问题，避免不了要请教您，还望您不吝赐教!
老李说：王总既然喊你来审核我的数据，那肯定认为你的水平比我高啊，我能赐教什么呢?所以，有什么问题，你去找王总赐教吧!
听他这样说，我心里很是不爽，心里想，既然你这么不识抬举，那咱就没必要再客气了，开始工作吧!
经过我们两天的工作，我们发现，从总体上看，老李的账做得还算不错!但是，在税收方面，业务水平明显偏低，小的问题就不说了，说一说比较大的错误：
1、该公司去年的不含税预收房款25000万元，业务招待费支出140万元，老李全部做了纳税调增处理;
2、预计毛利额多调增了950万元。
另外，该公司开发的项目还未交房，该公司缴纳的土地出让金的滞纳金550万元计入了开发成本。
于是，我喊来老李，本想先和他沟通一下情况，结果还没等我说完，老李就说：好了好了，别说了，就你们这水平还来审计，咱们直接去找王总汇报吧!
在王总办公室，还没等我们说话，他就告诉老板，叫他们来审计什么，就这水平还来审计我?他们提出的三个问题根本都不是问题：
1、业务招待费支出，按照企业所得税法的规定，按实际发生额的60%和收入总额的0.5%孰低原则在税前扣除，咱们公司的项目还未交房，未结转收入，那么，收入总额的0.5%为0，所以我把140万元全部纳税调增，一点问题也没有啊;
2、去年的不含税预售收入25000万元，预计毛利率为15%，所以应当调增预计毛利额25000×15%=3750万元，这又有什么问题呢?怎么能说我调错了呢?
3、土地出让金的滞纳金550万元，按照会计准则的规定，应当计入开发成本科目核算，我是严格按照会计准则来做的。
听到老李这样说，王总有点不太高兴，说：李经理，你先别着急啊，你得听听事务所的怎么说吧!接下来，王总示意我发言。
我告诉王总：
1、业务招待费的税前扣除原则，李经理说得很正确，但是，房地产行业有特殊规定，房地产项目未结转收入，其不含税的预收款等同于收入。所以，实际发生额的60%为140×60%=84万元，收入的0.5%为25000×0.5%=125万元，孰低原则扣除，应纳税调增140-84=56万元，多纳税调增了84万元;
2、关于预计毛利额的问题，贵公司去年不含税预收款25000万元，其中上半年6000万元，下半年19000万元。咱们省关于房地产行业的预计毛利率，去年新出了一个文件，即安徽省税务局第3号公告，根据该文件的规定，贵公司上半年的预计毛利率适用15%、下半年适用10%，这样的话，多纳税调增了19000×5%=950万元。
上面两项共影响企业所得税应纳税额(84+950)×25%=258.5万元。
听我说到这里，老李的脸上有点难看，说：有这规定吗?我怎么不知道啊?
我对老李说：真有这个规定，不信的话，您可以上网查一下!
老李接着又说：那土地出让金的滞纳金你怎么说?我也做错了吗?
我对老李说：错倒是没错，但是您未考虑税收的影响，这550万元的滞纳金放在开发成本科目，土地增值税清算时不允许作为扣除项目进行扣除;在计算企业所得税时，需要按照销售比例结转至主营业务成本，也就是说，什么时候房子全部交付，这550万元滞纳金才能扣除完，现在贵公司的项目在去年还未交付，所以，一点也不允许在税前扣除;但是，如果把这项支出调整到营业外支出，则可以一次性在企业所得税前扣除，可以减少去年的企业所得税额550×25%=137.5万元。
综上所述，去年应交企业所得税430-258.5-137.5=34万元。
老李听我说完，脸上有点挂不住了，假装接电话，从王总的办公室出去了!
王总对我说：看到没有，就这水平也能做财务经理!
我问王总：您从哪请的这位经理啊，不爱学习就不说了，对您的态度也不对啊!
王总说：不是我想请他，如果我能做主，我早让他滚蛋了!这不是没办法吗?公司虽然都是我在管理，但是，我只占了30%的股份，老李是大股东的人，你明白了吗?
我对王总说，您这样说我就明白了，但是，这样下去也不是办法啊!
王总说，没办法，先这样吧，回头我慢慢地收拾他!
一房地产公司已预交土地增值税1800万元，现需要补交29万元，老板带着会计来找我，咨询怎么能再多补交200万元左右。
一般人都希望少缴，第一次遇到想多交的，这是怎么回事。
会计说，公司在商品房预售时，按当地规定以1.5%的预征率预交了土地增值税，现在项目开发结束，已经符合土地增值税的清算条件，税务机关下发了税收事项通知书，要求在90日之内进行土地增值税清算。公司请了一家税务师事务所，清算的初步结果是需要补交29万元。
老板认为，公司销售这么好，售价也高，平均售价7100元/平方米，比周边其他项目高了500百元左右，补这29万元的税有点太少了，估计在税务很难通过，所以想再多交200万元，希望在审核时能顺利通过。
我说，你们当地的政策，在商品房预售阶段，住宅按预收房款的1.5%、商铺及地下车位按预收房款的2%预交税款，你们在预交时，政策执行错了，没有足额预交。
会计说，是的，这也是我们的担心之一，所以想多交200万元把事情摆平。
你们既然请税务师事务所来清算的，他们应该很专业。只要资料真实，该补多少补多少，如果的确应该补29万元，资料直接报给税务，应该没有任何问题，何必人为地多交200万元呢?
老板说，你不知道，这家事务所好像不太专业，他们只查合同、发票、付款、工程结算这方面的资料，这些我们都不存在有问题。但是他们没有审核我们项目的单位工程成本，这点我有所担心。
我问老板，项目不包含土地成本的单位工程成本是多少。老板说每平方米成本2710元，税务审核时能否顺利过关心里没底，所以想主动多交200万元。
我晕。
我告诉老板，根据我们的经验，在当地，近两年竣工的房地产项目，减去土地成本之后，单位工程成本应该在2300元左右，你们的确是太高了。
我告诉老板，你这项目，多交200万元解决不了问题，你们少交了很多的税款，赶快自查补税吧。按每平方米多计成本400元计算，需要补交以下税款：
1、企业所得税
每平方米多计成本400元，企业所得税税率为25%，少缴企业所得税100元。
2、增值税及附加
如果取得的是增值税专用发票，按适用税率9%计算，每平方米多抵扣了进项税36元(400*9%)，同时，还少缴了城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加等。
企业所得税和增值税建议抓紧自查补税，把多计的成本剔除掉，多抵扣的进项税作转出处理。这样还少交滞纳金，免得罚款。如果不主动处理，万一被认定为虚开增值税专用发票，那麻烦就大了。
3、土地增值税
土地增值税按项目的增值额及增值率计算，适用税率为30%-60%。你们把成本调整过之后，适用税率就不一定是30%了，有可能更高，所以，需要税务师事务所调整之后重新计算。可以肯定的是，200万元肯定解决不了问题，估计起码要补上千万元了。
会计说，可能需要补2000万元以上，之前测算过了。
我告诉老板，补2000万元肯定不多，像你这种情况，心里应该清楚，这个项目应该赚不少啊。
老板说，还好还好，看来赚钱多就要多交税。没有其他办法吗?
我告诉老板，没有其他办法。项目开发已经结束，而且全部已经售完，数据都在那放着，没办法解决这个问题，根据就没有筹划空间。所有说能解决的，基本上都是骗你的，不靠谱。
老板说，本来是想主动补200多万元，看能不能蒙混过关。你这么一说，我想还是把该交的税都交了，这样心里也踏实，省得留隐患。
恒大的隐性债务，主要来自5个方面#恒大#：
1.有息借款金额(含发债与贷款等);
2.针对上游企业的应付款项及预收房款等(合约负债、应付账款);
3.恒大财富(P2P)对投资者的未兑付金额(原名恒大金服);
4.明股实债的少数股东权益(收购深深房时引进的战略投资者);
5.恒大与其控股金融机构的关联交易(部分与恒大人寿有关系)。
#房贷# #商品房预售制该取消了吗#
商品房预售制是特殊时期的权宜之计，不可否认有存在的价值也发挥了很大作用，但是是在市场一路高歌猛进的时候，各种风险都在发展中得到了有效规避。现阶段已经不是98年房改时的情况，应该尊重购房人的公平交易权利，一手交钱，一手交房。不应该再让购房人承担超出责任的风险，付了全款，多还了两三年利息，才拿到本该拿到的房子。
预收房款，对开发商来说有融资性质，可以有两种处理：
第一，可以选择锁定价格，涨了不加，降了退差价。(参考特斯拉)
第二种，随行就市，支付购房人市场行情的融资费用。
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