在我国，绝大多数房地产开发商的开发流程是，竞拍拿到土地，然后土地抵押给银行获得贷款，大部分用于偿还了土地出让金。银行贷款本息、各种税费、建筑商应付账款等都需要大量资金，而开发商自有资金并没多少，就只能实行房产预售制度。如果没有预售制，开发商根本无财力开发房产。我国也没有近二十年的房地产市场繁荣期。以前，没有人质疑预售制，是因为预售制促进了房价上涨，很多人是这个制度的获益者。
现在，质疑预售制，是因为开发商的房子总体销售不好，资金链断裂，形成楼盘烂尾。解决楼盘烂尾不是取消预售制而是继续想各种办法把房价上涨，只要房价上涨预期有了，楼盘就不会烂尾。房价上涨预期没了，楼盘烂尾现象还会继续增加。
#景晖关注#【.5.25】
1、《央行等六部门：积极推广农村承包土地的经营权抵押贷款》
摘要：人民银行、中央农办、农业农村部、财政部、银保监会和证监会发布《关于金融支持新型农业经营主体发展的意见》，强调，加强新型农业经营主体信息共享，健全名单发布制度，加强银企融资对接。明确，稳妥扩大农村普惠金融改革试点，依照程序建设金融服务乡村振兴试验区，将对新型农业经营主体的金融服务情况纳入金融机构服务乡村振兴考核评估，强化评估结果运用。
2、《央行副行长李波：采取宏观审慎措施防范房地产金融系统性风险》
摘要：24日人民银行副行长李波在清华五道口全球金融论坛上指出，中国在构建货币政策与宏观审慎政策双支柱调控框架方面仍然处于起步阶段，宏观审慎政策还有很大的成长空间，金融监管架构亦还有待进一步完善。要充分发挥宏观审慎政策结构性靶向调控的作用，针对房地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。
3、《西安租赁新规：房源需有核验码，个人发布房源不得超过10套》
摘要：24日西安住建局发布《关于规范住房租赁房源发布行为的通知》，提醒各网络信息平台、住房租赁企业，在发布租赁房源时应对发布主体资格及房源真实性进行核验。要求，未在西安市住房租赁交易服务平台进行开业申报及资金监管的住房租赁企业，不得在网络信息平台发布租赁房源信息。个人发布租赁房源的，发布房源套数不得超过10套（间）。个人如需发布房源超过10套（间）以上的，应当依法办理市场主体登记。
4、《贝壳找房：彭永东任董事长兼CEO，管理层一年内不出售股份》
摘要：24日贝壳找房宣布，公司联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖担任贝壳董事长一职，并任命贝壳首席运营官徐万刚为贝壳执行董事。同时，贝壳宣布左晖为公司“永远的荣誉董事长”。此外，公司执行董事、高级管理人员和Propitious Global Holdings Limited（以及管理其所持股权权益的家族信托）承诺自即日起365日内，不会出售、转让或以其他方式处置目前其持有的任何公司的普通股或美国存托股票。
5、《住建部召开40城保障性租赁住房工作座谈会，解决住房难问题》
摘要：5月12日、14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北上广深等40个城市人民政府负责同志分两批参加。住建部副部长倪虹出席会议并讲话，要求各城市认真落实城市主体责任，坚持以人民为中心，增强工作的积极性、主动性，推动解决好大城市住房突出问题。
6、《广州花都区：严禁炒房，坚决打击小产权房非法销售行为》
摘要：21日广州花都区住建局发布《关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》，加强对该区房地产中介机构及房地产金融管理，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，坚决打击“两违”和小产权房非法销售行为。明确，房地产中介机构不得为购房人提供或向其他机构合作提供房抵经营等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。坚决遏制代理销售小产权房行为。
7、《深圳六个新盘集中登记：选其一、按新积分规则》
摘要：24日位于深圳龙岗保达誉都花园、龙华恒壹四季华府、龙华壹成中心璞誉府、坪山信达泰禾·金尊府、龙华荟港尊邸（港铁·天颂）、龙华宝泰雅苑的6个楼盘分别取得预售，部分已开始进行意向登记，购房者只能选其一进行登记。
8、《报告：前4个月39城新房价格同比涨幅超5%》
摘要：易居房地产研究院24日发布的百城房价报告显示，1-4月全国100个城市新房成交均价为17634元/平米，同比涨13.6%。其中有39个城市房价涨幅超过5%。1-4月4个一线城市新房成交均价 46566元/平米，同比涨1.6%；32个二线城市新房成交均价 17390元/平米，同比涨13.2%；64个三四线城市新房成交均价 12750元/平米，同比涨8.5%。
9、《碧桂园服务拟配售1.4亿新股融资104.88亿港元》
摘要：25日碧桂园服务发布公告，有条件同意委任配售代理，而配售代理有条件同意担任公司的代理，并按全面包销基准促使承配人认购合共139,380,000股股份，价格为每股股份75.25港元。
10、《越秀服务港交所递表：在管面积3260万平米 大湾区占比77.4%》
摘要：5月24日晚间，越秀地产旗下越秀服务集团有限公司向港交所递交招股书。越秀服务的收入由的7.63亿元增长至的8.96亿元，并进一步增至的16.8亿元。净利润由的4730万元增长至的9320万元，并进一步增至的2.04亿元。在管面积方面，截至12月31日，总在管面积为3260万平方米，在管物业数量为215个，其中在大湾区的在管面积达2530万平方米，占总在管面积的77.4%。
我曾经在重庆的一个贫困农村做调研，我问农民工，如果有人说，不让土地交易和抵押，是因为担心土地价值被低估，不利于保护农民，你们怎么看？其中一个农民当即反问，城里人可以用自己的房子来抵押贷款，为什么农民的土地不可以？
上面这段话出自陆铭教授的《大国大城》一书。
初读到这段话，觉得有些道理，但仔细一想还是觉得不对劲。城里的房子可以用以抵押贷款，那是因为城里的房子具备一定的交易价值，也方便交易，可以卖可以租，而且房子大概率上还可以增值，但是贫困地区的土地那就不一定了。
用以农作物产出的土地，多半还是老天吃饭，周围唯有密集的居住人群，没有频繁的商业交易，纯粹土地的价值难以得到体现。也正如书中的另一句话所说的那样“土地作为农民最重要的资产，如果不能交易，那它本质上就不是一种资产。”看来，如何让农民的土地具备交易价值，具备更广泛的商业价值，才是重中之重，但这又谈何容易。
你们又怎么看呢？[思考][思考]
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（原床）
有人说农村只有搞集体经才能共同致富，搞集体经济必须把农民绑在一起，然后办所谓集体企业，我想哪个农民也不能把自家钱拿出来方在一起投资建厂，只有拿全体农民的土地做抵押向银行贷款，一旦办的企业倒闭要全部村民来买单，在企业里上班得按上班的人头来开资吧？有的农户出的人头少挣的工资必然少，出不来人上班的农户必然没有工资收入吧？这种情况，收入不均怎么能叫共同致富？如果按全村人口平均开工资，那出人头上班多的农户能一直多出人头吗？最大的问题是集体领导贪占情况，农民天天跑纪检去告状？像天津大邱庄江苏华西村集体经济搞砸了，现在是全村人背银行债务，全国总共就那么几个集体村，就有两个失败的，请问这百分比是多大？分田单干个体经济遍地开花，不然城乡市场应有尽有的农副产品是从哪里来的？这些个体经营者，搞蔬菜大棚、搞养殖、办食品加工厂等企业，吸引农民来上班挣钱，倒闭自己背债务，成功大伙来挣钱，这种情况不比集体办企业好吗？再说个体企业规模小灵活机动，不景气转行也快，自我修复也快，搞集体经济不但不能共同致富，弄不好还要全体村民背债务。
