回答第一个问题：不动产权以登记确立。在业主未办理不自己的不动产登记证前，不动产权属开发商，开发商可以买卖，可以抵押。此时开发商拥有绝对份额的不动产权，聘请或自己成立一个物业公司管理其产权，符合少数服从多数的原则。
回答第二个问题：1，如果前期物业与开发商只有合同无隶属关系，则物业合同里肯定有空置费条款。空置费主要用于补偿未交付的资产。
2，如果物业公司为开发商成立，则在入住率很低的情况下，开发商肯定会对物业进行补贴。
补充：一般来说，开发商为了营造小区在物业服务方面的声誉，会积极组织好物业服务，目的是为小区营销创口碑。当然，也会存在因卖车位等因素不让无车位业主进入等情况。
开发商销售完成后，物业服务水平会有所下降。
通过一部分己换物业的小区来看，后进入的小区新物业服务很难达到前期物业的水平。
第四百一十四条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
#海口新闻#【2月20日起试点，海口大力推广存量房转移登记“带押过户”】2月7日，记者从海口市住建局获悉，海口市住建局联合市自然资源和规划局、市税务局等部门联合发布《关于鼓励推广存量房转移登记“带押过户”模式的通知》。《通知》所指的推广存量房“带押过户”模式，适用于出售方已取得房屋所有权证或不动产权证但房屋设立抵押登记，买受人贷款购房的情形。详戳→网页链接（记者刘梦晓）
如果要借去不动产登记处办理房子抵押手续，并签定房产抵押合同。
15日起，政务服务中心不动产登记存量房转移、抵押业务暂停网上预约。#临汾头条#
