来源： 奇点商业地产
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疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。
不上车永远追不上车的速度。这是购房的真理，也适用于异军突起的上市物管企业们。
6月29日晚间，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科智慧服务”）在港交所递交招股书，中信证券、华泰国际为联席保荐人，拟筹集资金约5亿美元。
对比年内递表的物管公司，奇点君发现，世茂服务、荣万家、佳源服务和正荣服务的合约管理面积分别为1.008亿㎡、7560万㎡、3880万㎡和3700万㎡。金科智慧服务则有2.486亿㎡，是目前合约在管面积最大的一家。
不过，即使面积在年内递表企业中一骑绝尘，仔细分析金科智慧服务的招股书可发现，其利润率的表现并不突出，里面还大有猫腻。看来，金科智慧服务的“闯关”之路并不仅仅是上市就够了，还有三个关键词需要关注：母公司、毛利率和负债率。
输血不到三成，业绩却靠母公司“喂食”
与大多数的物管公司一样，金科智慧服务也在母公司金科集团的“庇护”下，大规模的跑马圈地扩充规模。
招股书披露，于往绩记录期，金科智慧服务合同总建筑面积快速增长，按33.7%复合年增长率由截至底的约1.39亿平方米增至截至底的约2.49亿平方米。同期，在管总建筑面积按39.0%复合年增长率由截至底的约6240万平方米增至截至底的约1.2亿平方米。
从区域分布看，金科智慧服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区。-，西南地区管理建筑面积占公司在管物业总建筑面积的约62.4%、54.6%、51.2%，占到总收益的62.5%、61.5%、60.8%，作为起家地的西南地区占比超过了六成。
若收益来源按来自金科集团及第三方来对比，来自金科集团的占比尚未超过三成。其中，于、及，金科智慧服务向金科集团提供服务产生的收入分别约为2.575亿元、3.44亿元及5.233亿元，分别约占总收入的24.6%、22.6%及22.5%。
虽然从收益来看母公司的输血不到三成，但细看物业管理收入构成会发现，金科股份及其联营公司开发项目的物业管理费总收入达到9.24亿元，达到63.02%。更值得关注的是，上述物业的平均管理收费为16.23元/平米/年，而外拓项目的平均管理收费为8.5元/平米/年。
这意味着金科智慧生活的外拓项目增速虽然超过了金科股份开发项目的增速，但推动业绩增长的主要动力，依然来自于靠金科股份的项目开发。
财经评论员严跃进认为，金科智慧生活外拓项目的在管建筑面积已经占到在管总建筑面积的52.9%，这在过度依赖房企母公司输送项目的物业公司中，也算得上一股清流。
“短期看，金科智慧服务无法减少对母公司的依赖，但长期来看是有望摆脱的。这其中的关键在于，首先需要借既有物业管理基础，持续拓宽物业管理领域；其次是提升资金能力及收并购能力。”
毛利率低于在港上市物管公司平均值
尽管金科智慧服务为目前递表的最大物业管理公司，但其毛利率却低于目前在港上市物业管理公司的平均值。
从业务构成上，金科智慧服务的收益来自于四个方面，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务。
数据/金科智慧服务招股书 制表/奇点研究研究
先说物业管理服务业务，-，金科智慧服务住宅平均物业管理费分别约为2.2元/月/平方米、2.1元/月/平方米、2.2元/月/平方米，增长陷入停滞；物业管理费收缴率分别约为95.0%、93.9%、90.1%，连续三年下降；受住宅物业管理费的波动、劳工成本增加的影响，物业管理服务的毛利率分别为21.3%、19.7%、21.7%。
非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务在金科智慧服务总营收中的占比虽然不断提高，但毛利率却都有不同程度地下滑。
-，非业主增值服务的毛利率分别约为33.7%、32.8%、32.5%，毛利率轻微下滑的主要与劳工成本通胀、提高案场服务质量而物业开发商可就预售优质物业定制服务需求导致劳工成本增加有关。
-，社区增值服务的毛利率分别约为60.1%、51.5%、46.1%，毛利率下降主要受家庭生活服务项下购物服务产品销售有所增加、园区经营服务下的建渣清运服务增加的影响。
-，智慧科技服务的毛利率分别为67.9%、48.8%、48.3%，的毛利率较大幅下滑，与硬件采购成本较高有关。
总体来看，金科智慧服务的毛利率处于波动状态，至分别为26.79%、25.65%、27.31%。而同一天递表的世茂服务近三年毛利率则呈现上升的趋势，分别为27.45%、29.35%、33.67%。
另据研究机构统计数据显示，加上上市的兴业物联和烨星控股合计22家物业管理公司毛利均值为6.73亿元，毛利率均值为29.9%，其中浦江中国毛利、毛利率为最低的一家，分别为0.74亿元、15.4%。
毛利率较低的原因之一就是销售成本高企。
物管行业是劳动密集型行业，招股书显示，于、及，公司雇员福利开支分别约占销售成本总额的61.1%、60.9%及54.8%。于、及，分包成本分别占销售成本总额21.4%、20.3%及23.8%，人工及分包成本合共占销售成本的一大部分。
资本负债率长期居高不下
控制并减少人工及分包成本以及其他经营成本来维持及提高利润率显得尤为重要，探索社区增值服务，对冲基础服务的成本上升、提价困难问题，也无疑成为金科智慧服务的新课题。
不过，既然这家物业在名字中，着重提到了“智慧”两个字，那有意突出科技元素的金科智慧服务为何解决不了人工成本增加的问题。
招股书显示，截至12月31日，金科智慧服务共有员工10479名，超过80%都是直接提供物业管理服务的员工，研发团队只有64人，尚不及员工总数的零头。这只研发团队，主要负责开发及维护信息技术系统、开发及提供智慧科技服务。
而且，金科智慧服务在研发上的投入并不多，-，开发智慧科技服务的研究开支分别为65.6万元、87.4万元、318.3万元。截至12月31日，其无形资产为500万元，无形资产主要包括软件。
金科智慧服务到底哪里智慧暂且不提，但资本负债率却长期居高不下。—，金科智慧服务的资本负债率分别为423.5%、714.9%及362.4%。业务的扩张使贸易应收款的大幅增加，-，贸易应收款项从1.84亿元增长至5.51亿元。
和大部分物业管理公司一样，金科智慧服务本次上市募集用途也将用于战略收并购。
招股书中披露，募集资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；升级数字化及智慧管理系统；进一步发展增值服务；此外将用作一般业务运营及营运资金等。
虽然分拆物业可直接接触资本市场进行股或债务融资，为现有业务及未来扩充提供资金，加速拓展及改善营运及财务表现。
不过，金科智慧服务在着急上市的同时，也要考虑一下如何度过这三道坎。
