来源： 奇点商业地产
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疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。
5月15日，建业新生活（09983.HK）正式登陆港股，成为今年继兴业物联、烨星集团后，第三家登陆港股的物业公司。
图源建业官网
作为中部地区最大的物业企业，建业新生活在成立的26年间几度亏损、几经转手。直至房企分拆物业上市的风口来临，胡葆森才将其重新纳入自己的商业版图。
风口中上市，却在母公司省域化战略之下“困”于河南，当头部物业企业在全国范围内加速跑马圈地时，建业新生活的绝大部分收并购却依然止步省内。“让河南人民都过上好生活”的企业使命背后，建业新生活能否获得企业与市场的双赢？
胡葆森的“第三驾马车”
1994年，河南建业足球俱乐部正式成立，扛起了河南足球发展的大旗。26年间，河南建业承载着百万球迷的期许，从未更换过投资人，建业地产集团董事局主席胡葆森更是对其有着二十六年始终如一的热忱。
另一边，建业物业管理前身也于1994年悄然创立，开始为建业集团提供物业管理服务。与备受关注的足球俱乐部不同，依赖地产板块生存的建业物业自成立之初便少有人知，中途甚至几经易手。
据招股书显示，1999年，建业住宅（中国）与另外23名独立第三方以51%及49%的权益，共出资100万元正式注册建业物业管理。，河南建业住宅建设又以49万元对价收购23名独立第三方持有的49%股本权益，使建业物业管理成为建业集团的全资附属公司，注册资本由100万增至500万元人民币。
而建业地产谋求上市时，劳动密集型的物业管理业务却被以500万对价出售给河南国光实业投资。此后十年间，建业物业管理又先后被转让给独立第三方牛师明、由滑子义和滑志昌控股的昊霖投资等。
建业新生活及建业物业管理的简化所有权结构/图源招股书
尽管有人指出，上述几位出资人均与胡葆森存在工作关系或亲属关系，建业物业一直未脱离胡葆森的掌控。然而，在行业风口来临之前，物业公司始终像是建业“抱养”的孩子，在多家股东之间踢皮球般几经转手。
直至，“考虑到建业物业管理不断改善的财务表现，以及其与建业集团旗下物业的协同效应带来的长期增长潜质”，胡葆森才对重组后的建业新生活全部股本权益进行回购。
建业新生活重组完成后的股权架构/图源招股书
重组后的建业新生活营收迅速增长，自至的三年内，经营业务总收入分别为人民币4.6亿元、6.94亿元以及人民币17.54亿元，并于今年5月正式登陆港交所。
挂牌仪式当日，65岁的胡葆森满面春风地登台敲锣。继其亲自创立的建业地产、去年收购的筑友智造科技之后，建业新生活兜兜转转26年，成为胡葆森驰骋资本市场的“第三驾马车”。
走不出的河南市场
正如建业地产的愿景是“让河南人民都住上好房子”，建业新生活自然而然地肩负起“让河南人民都过上好生活”的企业使命。然而，港交所的成功登陆，标志着建业新生活正式进入资本市场，但并不意味其能够迅速走出河南。
截至12月31日，建业新生活物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（以及104个县级城市中的81个县级城市）及海南省海口市，拥有312项在管物业，在管总面积为5700万平方米，旗下管理物业组合包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业等。
建业新生活在管物业地域分布图/图源招股书
招股书数据显示，截至、及12月31日，建业新生活的合约总建筑面积分别约为3410万平方米、7030万平方米及1.14.亿平方米，其中来自建业集团及其联营公司或合资企业开发的物业分别占比90.9%、83.7%及68.9%。
在管总建筑面积及物业服务合同数量明细/图源招股书
知名地产分析师严跃进向奇点君表示，物业企业基于开发商既有物业进行管理已经成为行业通病，上市公司若一直高度依赖母公司将使企业难以进行市场化，因此收并购成为业内趋势。
建业新生活也在招股书中提到，上市后所得款项净额的约60%或约10.71亿港元，将用于寻求战略性投资及收购机会，以便进一步扩张物业管理业务与增值服务的业务规模及物业组合。
事实上自，建业新生活就已先后收购了郑州佳祥、林州六合的部分股权，以及信阳南虹的全部股权，不过，被收购的公司无一例外均为河南当地企业。随着越来越多的头部物业企业在全国范围内持续跑马圈地，河南市场也将迎来更多分食者，届时，建业新生活的收并购扩张或将面临更加激烈的竞争。
“建议企业积极谋划战略，走一些全国化布局的项目。”严跃进补充道，“对物业收入相对稳定的社区进行收购改造，将对企业发展具有积极意义。”
一次性偿清借款，却仍未摆脱依赖
此次IPO前，建业新生活曾将借款一次性结清。截至、及12月31日的资本负债比率分别约为612.5%、448.5%及零。据建业新生活方面表示，资本负债比率持续减少主要归因于截至各日期公司与资产抵押证券有关的借款持续减少，而有关借款已于截至6月30日悉数结清。
图源招股书
此外，截至12月31日止年度，建业新生活持续经营业务所用现金主要反映了偿还借款人民币4.36亿元及已付利息人民币3240万元，其中部分被本公司股东注资人民币940万元及胡葆森所控制实体的现金垫款人民币21.4百万元所抵销。
尽管一次性偿清借款，一定程度上反映了建业新生活充足的资金来源。然而，在营收方面看，建业新生活对母公司的高度依赖仍不可忽视。
招股书披露，截至、及12月31日，来自建业集团及其联营公司或合资企业的收入分别占94.1%、91.3%及79.8%。而从毛利率一项来看，三年间，建业新生活在母公司物业业务的毛利率平均比第三方物业收入毛利率高出2.4个百分点。
图源招股书
据悉，建业新生活业务由三个主要分布组成：物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。其中，大部分收入则来自物业管理及增值服务，分别于往期记录间录得人民币4.21亿元、人民币6.21亿元及人民币13.41亿元，分别约占总收入的91.5%、89.4%及76.4%。
对于母公司与物管增值服务的严重依赖，令建业新生活在走出河南之前显得更加被动。上市并非终点，而是新的起点。对于建业新生活来说，在摆脱母公司高度扶持的同时，如何扩大区域战略布局或将成为更重要的思考题。
