从乌镇向正北方向一个小时车程是苏州;向西南方向,同样车程是杭州;向东北方向,一至一个半小时车程便是上海。江南六大古镇之一,在1-2小时车程内就可抵达多个一二线城市,没有机场和火车站,小镇格局,乌镇成为了地产行业内特色小镇案例研究的典型。
借力不可取代的自然资源、大城市溢出效应,蓝城同样偏爱在地处一二线城市周边、风景优美的区域内开发小镇。在这个有名的江南古镇当中,距离乌镇西栅景区2千米左右的地方,就有一个蓝城的养老度假小镇--乌镇雅园。“乌镇雅园你不要和我抢”,坐在网易房产对面的乌镇雅园工作人员,复述融创入主绿城时宋卫平说过的这句话。
乌镇雅园此时的房价已由最初的10000元/平方米出头涨至20000万/平方米以上。尽管如此,愿意为之买单的仍然不在少数。
宋卫平为什么要做一个养老度假小镇项目?乌镇雅园销售总监薛琳腾在回答这个问题时,回忆起了在做乌镇雅园这个项目之前,宋卫平在养老方面的探索。在捐助甚至自建蓝庭护理院期间,宋卫平发现其父辈和老师们都老了,而他们过得却并不开心。绿城集团和浙江雅达国际集团便结合各自优势共同打造了该项目。绿城几经波折,但乌镇雅园始终跟着宋卫平轮轴转。
曲折的山间公路延伸而至内部,群山环绕。在实地走访位于宋卫平老家嵊州的蓝城农业基地之时,绿城现代农业开发有限公司副总经理袁霄及蓝城农业总经理助理刘鹏又像网易房产简单讲述了另外一个关于宋卫平为何开始做农业的故事,尽管这个故事已经广为人知——
中国工程院院士陈剑平到淳安农村考察,一个坐在老屋门槛上小女孩让其深受震动。小女孩不喜欢吃山核桃却最为向往山核桃熟。因为那时就能见到回家采摘山核桃的父母。陈剑平这份震动让宋卫平想起了绿城工地上的淳安农民工。两人一拍即合,于5年前合作成立蓝城农业。
2月国务院发布的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中,提出加快培育中小城市和特色小城镇。发展具有特色优势的魅力小镇,带动农业现代化和农民就近城镇化。紧接着,全国人大、住建部先后提出建设特色小镇的相关意见。浙江省近两年更是举全省之力,大力推进特色小镇建设。
在推进城镇化大潮趋势、产业园区到产城融合多番撕扯以及蓝城本身在农业和养老方面的经验沉淀中,蓝城去年12月顺势推出了“百镇万亿”的特色小镇计划--拟在5-内在北京、杭州、上海周边做出5-10个以“农业+养老”为特色的样板小镇。
在越来越多开发商瞄准特色小镇这块红利踊跃进入时,政府、资本、合作方、业主、以及企业本身的诉求也在不断变化。如何满足各利益主体间不同诉求,蓝城正在寻找一个动态平衡。
农业和养老产业是噱头?
至少桃李春风、乌镇雅园没有形成产业集聚效应
在嵊州的农业基地,蓝城的实体样板农庄增至4个。样板农庄就相当于住宅产品当中的样板房。农庄就是一个具有“庭院园田”体系的中式宅院。根据计划,未来它将成片落地到杭州春风长乐、春风江南、越剧小镇等小镇之中。
样板农庄由主体和户外“庭院园田”体系构成。主体是一栋落地约500平方米的中式宅院。户外便是“庭院园田”包含有前庭、后院、菜园、农田、果林。
未来春风长乐甚至是春风江南等小镇的农庄都是落地式的,没有架空层,可以进行市场化运作。网易房产近日从蓝城处获悉,蓝城嵊州农业基地已经被纳入越剧小镇的版图之中。而涉及到农村土地性质问题,蓝城仅为这2000亩土地的租用方,成立之初和当地居民签订了一个50年的租赁合同。因而架空的样板小镇,并不能进行市场化运作。
所谓大小农庄是继蓝城“镇长”一词后,被赋予了另外一层特有含义的概念。“越剧小镇要落地800多个农庄。”袁霄说到,首批将推出200套左右的大小农庄。
大农庄有67套,就是落地版的样板农庄。小农庄计划110套,所谓小农庄就是桃李春风中式别墅的概念,没有庭院园田。而考虑业主对于农田的需求,蓝城计划采用类似于乌镇雅园租赁农场的方式。
(越剧小镇内部农庄组团鸟瞰效果图 向外是大农庄,靠里是小农庄)
乌镇雅园及桃李春风都设有小面积农场。刘鹏向网易房产解释称,桃李春风和乌镇雅园的农场可理解为业主的“菜园子”。业主可租赁其中一块地进行耕种,蓝城会向其提供相应农业栽培技术和服务。
就蓝城小镇农业的呈现形式来看,就不难理解一些考察者认为蓝城小镇农业产业是噱头。
“不知道现场有没有蓝城的领导,我也考察过蓝城的项目,实际上本质上是房地产开发。”苏州滨投集团董事长张中军甚至在4月22日举行的复旦紫卿论坛特色小镇主题峰会上喊话蓝城领导。“拿乌镇雅园来说其实就是房地产项目。号称是养老小镇,上海人、杭州人一年来住几天,经营是不赚钱,是靠房子来赚钱。”他向网易房产进一步解释道。
乌镇雅园被外界定义为中国最成功的养老度假小镇,也是宋卫平打造的第一个养老度假小镇。引进国际性的雅达国际康复医院、首创“学院式养老”模式——老年大学、在国内开创AAC(健康活力社区--不同于国内的照料性社区,AAC关注人的精神生活及最高层次的需求。)养老新模式等都构成乌镇雅园独有的养老特色。
该项目占地面积43万方,总规划户数在6000户左右,今年还将推出一批房源。再加上长期居住的业主不多,乌镇雅园很难依靠经营来获取持续性收入。“当地的、杭州的不多,以上海为主,流动性比较大。常住的不多,或者一个月、半个月。”乌镇雅园一位年长的图书管理志愿者告诉网易房产。另外一位来自上海的业主也表示,因为要带孙女的原因,她半个月留在上海半个月在乌镇雅园。
和农业元素一样,乌镇雅园学院式养老模式也在蓝城其它小镇中进行区别性落地。
继乌镇雅园之后,宋卫平将乌镇雅园的模式在浙江多个地区进行了复制,推出养老度假小镇模式,随后诞生出桃李春风、春风江南等特色小镇。
这个被定义为全龄化颐养小镇的桃李春风最初的规划是以乌镇雅园为模型的养老度假小镇。但桃李春风没因养老得名却以产品特色声名远播,形成了“林中有墅、墅中有园”的居住形制。拿桃李春风推出的85平的中式小别墅来说,设计有多个庭院,业主可自行规划前庭后院,或是花圃菜园。
小镇作为一个新的业态,资本方对于小镇的投资十分谨慎。东方瑞宸作为一家基金公司,在其500亿的投资规模中,小镇投资不超过10个亿。唯一投过的特色小镇项目就是桃李春风。东方瑞宸联席总裁沈梦称“这已经是非常典型的不良资产,当时被并购前的开发商负债接近10个亿,项目开发接近,因为这个产品定位,区域人气的问题非常地惨淡。”相形之下,桃李春风无疑盘活了当初的不良资产郊区大盘。
薛琳腾告诉网易房产,任何一个项目都是不可复制的,桃李春风虽也有养老业态,但不可能再引进一个类似的雅达国际医院,颐乐学院也是缩小版的老年大学。
这里不得不留下一个正在被业内热议的问题——特色小镇一定需要导入特色产业吗?大部分的人答案是肯定的。但桃李春风以及乌镇雅园的案例似乎又在指向另一种答案。
投资过桃李春风的沈梦认为,特色小镇也可以没有特色产业。她以卡梅尔小镇新西兰的皇后镇举例,没有产业的卡梅尔小镇,处于一个有资源优势的区位——加州、阳光海岸,斯坦福大学,自然而然形成一个社区氛围。再者具有无法替代的自然资源新西兰的皇后镇,还带动了当地旅游产业。
(卡梅尔小镇 图片来源于网络)
类比回上海周边具有自然优势的区域,在目前消费升级大的背景下,借助自然资源优势,导入对应的服务体系,营造一个好的生活方式,这样的小镇可以获得成功吗?沈梦的态度是肯定的。
开发商能做特色小镇吗?
靠卖房赚钱反哺特色小镇也是一种思路
日前网易房产拿到一份《嵊州市人民政府关于要求将嵊州越剧小镇列为省级特色小镇创建对象的请示》文件。这个由嵊州市人民政府、绿城、蓝城三方共同开发的越剧小镇,计划三年完成投资39.8亿元,其中10.42亿元、17.62亿元、11.76亿元。
刘鹏称,建造的第一个占地20亩的样板农庄在未计入土地成本的基础上,花费了800万元。“对宋卫平来说,赚多赚少已经不重要了,但产品一定要做好。”蓝城集团执行总裁傅林江曾告诉网易房产,平均一个小镇总投入资金需要80-100亿。
巨大的前期投入需要开发商或者是企业有大量的可周转资金。蓝城开发小镇资金从哪来?除了本身现金流及引入多方资本外,最主要的还得依靠前期地产项目资金反哺后期运营。
“房子卖出来,才会有钱。所以这里最开始要把房子造出来。”袁霄在谈及落地越剧小镇的整体规划时说到。
对于蓝城小镇前期仍然依靠地产开发赚钱的做法,张中军的看法是,小镇确实不是房地产开发的事,或者需要大的资金背景。这个体现在政府在小镇建设中对资金和资源的引导作用。
三益中国文旅事业部设计总监余柏良亦有相同的表述,现在的房地产开发尤其是小镇的开发,和以前的方式有很大的不同。以前主要是开发商一方引导来做,现在有很多捆绑共同来投资,开发商只是作为引领者。一来现在的资本形式很丰富,再来小镇项目一般来说比较大,如果光凭开发商一己之力很难往下走。所以现在开发商可能会联合自己的兄弟企业和一些产业,有做实业的、做投资的,还有做文化旅游的,他们之间的投资如果能达到一定的默契,政府还可能会给予一定的支持。
苏州滨投集团共投资6个小镇项目,总投入1000亿。“我们自己投了350亿,招商引资650亿。”张中军说。
资金无疑是一个问题,在蓝城多个小镇引入资本或者房企共同开发也可见其端倪。蓝城成都多利桃花源与成都多利农庄、中国平安合作;蓝城厦门桃李春风与联发集团、宏发控股合作;杭州桃李春风与浙江交通集团合作;杭州春风长乐与物产集团合作;杭州龙坞茶镇是一个与绿城、政府、蓝城三方牵头的PPP项目;春风江南则与汉富基金、浙江恒励控股集团合作。
尽管张中军认为蓝城小镇本质上还是房地产开发,但他也表示这和开发小镇并不矛盾。其公司和蓝城小镇做法殊途同归。“回头反哺特色小镇也是一个思路。小镇持续经营需要靠房地产销售来产生现金流。运营小镇没有资金,必须先开发房地产,然后反哺小镇。”
特色小镇不同于一般的地产开发项目,需要在前期建设上甚至后期运营上投入大量时间和资金。政府很难对特色小镇项目进行全面监管。三益中国副院长侯建军说,若企业不能真正掌握现金流及运营模式时,项目在两至三年内,还是落不了地。
“后期没有资金投入怎么办?”张中军反问了一句。
特色小镇的核心是人
农旅模式能否打通城市——乡村界限?
目前,在中国众多小镇中,造小镇的开发商不在少数——有一定规模的如蓝城、绿城、华夏幸福、华侨城、碧桂园、时代地产等企业。
碧桂园科技小镇计划5年内投资千亿建设“科技小镇”;华夏幸福拟在3年内于南京、重庆、嘉兴保定打造上百个特色小镇;时代地产更是预计投资9000亿投资30个“未来小镇”项目。碧桂园主打“产城融合”战略,其产业指向是科技、华夏幸福特色是PPP模式。
在推出“百镇万亿”计划后的蓝城,目前已有15个小镇落地。蓝城中国 CFO杨恵庆说:“我们估计今年肯定是20个不止,或者是30个,数量很多。”
不管是产业企业还是开发商,看重的都是特色小镇红利。但特色小镇并不那么好做。政府在特色小镇推进中更关注的俨然是产业。
“我们现在有很多这样的客户问我,说我们也要做特色小镇,但是我除了钱什么都没有,那么我怎么做特色小镇?他们跟政府一沟通,政府就说你有产业吗?政府第一句话就是——你有产业吗?第二句话——你会做旅游吗?”侯建军认为光有钱不行,企业还得有做产业的能力。
甚至在文化旅游方面,政府关注的也仍然是产业。三益中国文旅事业部设计总监余柏良说,特别是文化旅游这块,政府现在要的是有一定高度的,政府关注的是产业,光有旅游肯定不行。
在农业、养老方面仍未形成真正的产业集聚的蓝城来说,还能单纯靠做产品开发特色小镇吗?蓝城小镇的形式开始呈现出多样化,如越剧小镇、龙坞茶镇甚至巧克力小镇,都有明确的特色产业指向。
而根据上述提及的越剧小镇规划文件可知,越剧小镇的产业定位为一个以越剧文化为主导,深入开发涵盖戏剧演艺事业上下游产业链的文化产业,打造集戏剧演艺、文创基地、休闲农业、社区教育、乡村旅游等功能于一体、生产生活生态融合发展的特色文化小镇。这和当前业内对于特色小镇构建五位一体——文化、产业、旅游、商业、居住来留住人的认知特别吻合。
越剧小镇引入的产业形式较多,文化产业--越剧文化,农业--休闲农业,旅游产业--乡村旅游。且其关于越剧文化产业的硬件设备建设还不少——越剧演艺大观园、越剧创客工坊、戏剧影视基地、越剧博览园、越剧风情街、田野越剧体验区、水袖动感带、人才孵育中心、越剧原生地保护区。
杨恵庆表示,“(做小镇)最难的就是一个小镇如何形成它的风格和灵魂。所有人都知道做旅游,你讲水族馆大家都会做。但如何打造小镇的灵魂,这可能是我们探讨最多,也是我们仍在探索中的。”
根据越剧小镇的规划文件,越剧小镇的预期目标是,三年后新增税收约2000万元,预计新增就业岗位1000人,预期年客流量180万人次,直接旅游门票收入0.36亿元,带动演艺产业、餐饮服务收入1.8亿元。
就业岗位以及客流量的规划直逼目前小镇建设中避无可避的核心问题——如何留住人、如何吸引人的问题。
网易房产走访嵊州农业基地时,绿城现代农业开发有限公司生产管理部经理陈彬介绍称,蓝城农业工作人员约有100-200人,以周边施家岙村、丽湖村、苍岩村三个村的农民为主。农民作为嵊州农业基地的工人,一种是固定的,另外一个是点工。夫妻两人的月平均工资在5000元左右。此外,当地居民每年可获得土地租金收入在800-1000元左右。
(在蓝城嵊州农业基地工作的当地居民)
农民在土地流转获得的“地租”、在农庄就业的工资性收入,还能为农民自主创业提供条件,即为“理得”;此外,农民可以享受未来预期的利益分配,包括农庄收入的溢价部分分红、村集体入股,还包括观念理念、技术技能等方面的培训,医疗、教育等基础设施改善所带来的福利,则为“心安”。
蓝城农业总经理谷建潮用“心安理得”概括如何打造这个“农民利益共同体”,意在改变城乡之间“两张皮”的割裂状态。
不同于蓝城最早开发的桃李春风、乌镇雅园等小镇,越剧小镇不仅更大规模导入农业,且农业已经升级为农业加旅游的农旅模式。
袁霄将双浦小镇称之为“农业硅谷”,认为该小镇农业元素是很重要的元素。“小镇是一个复合体,很多元素都会杂入,但是都会有侧重点。”
“桃李春风房子更吸引人,越剧小镇是越剧文化和农业体验,双浦小镇则是大农业概念。”未来或将成为双浦小镇项目镇长的刘鹏称,该项目2年前就和西湖区政府在谈。按照设想,未来双浦小镇80-90%部门都将是农业元素。甚至还会引入农业旅游、农业科技的展示。“但暂时还是不可预知的。可能会出错,需要交几年学费。”
陈彬最近又重新拿起了镇长一书在研读,他对刘鹏说:“我觉得镇长一书才是蓝城做小镇的最高指导思想”。
领易咨询总经理在复旦紫卿论坛特色小镇主题峰会的演讲中却称,他发现,蓝城、绿城的田园小镇与《明日的田园城市》一书构想比较接近。
在《明日的田园城市》一书中,作者霍华德绘制了一幅三磁铁图,三块磁铁分别注明为“城市”、“乡村”、“城市--乡村”,三种引力同时作用于“人民”,于是提出了一个耐人寻味的问题:“他们何去何从?”
(三磁铁图 图片来源于网络)
里面还写到“城市和乡村必须结婚,这种愉快的结合将迸发出新的希望、新的生活、新的文明。”