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8月26日深圳特区40年庆典临近，不久前，《学习时报》一篇“大深圳统筹示范合作区”的长文，引发深圳“扩容”的最新猜想。
“扩容”已成为临深区域楼市交易量大增、房价上涨的重要“概念”——这是房产利益相关者炒作的话题，也是近来发生在东莞、惠阳等临深地区楼市的真实故事。以大亚湾一个大楼盘来说，去年底每周只成交几套，近两个月每周成交高达50套。
然而，面对越来越可能的“扩容”，深圳楼市面临着另一种被忽视的可能。
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近日，《学习时报》一篇深圳扩权不扩容的文章，让“扩容”这个谈了十年的老话题又开出了点新花。
“深圳”两个字值多少钱？惠阳离坪山一路之隔，凤岗更是插入深圳腹地，但坪山5月的房价是34333元/平，而惠阳是9860元/平，龙岗同期的房价是39015元/平，而凤岗则是20906元/平（数据来源于安居客）。一条行政分界线，隔出了数倍的价差，难道，两边房子的差距就这么大？1.1 配套预期凤岗镇的商业等一系列居住配套设施，比龙岗大运差不了多少。
（凤岗，队长实拍）但是，深圳购房者的预期思维太过强烈。以深圳的利好扎堆和财政水平，未来产业发展和政府投资带来的配套建设，一定比凤岗强。带着这样的心态，当然是宁买5.4万元的颐安都会，不买2.9万元的大运城邦。1.2教育预期靠房地产发家的惠阳，深刻了解购房者的学区需求，近年来兴建了不少学校，最出名的华南师大惠阳附属学校，直接带动了星河丹堤的房价上涨，星河这笔教育投资，也算是大赚一笔。毕竟是由强大资本驱动的名校办学，总能取得点成绩。假设队长家小孩的智商符合社会的正态分布，就读于华附惠阳初中，那么他考上一本的概率粗略估算为47.06%（华附惠阳初中600分以上人数占比47.06%，惠阳一中录取线611，假设600分以上全部就读惠阳一中）×17.7%（惠阳一中一本率，估算）=8.3%。假设队长家小孩就读于坪山最好初中坪山实验，他考上一本的概率为7.08%（坪山实验中考430分以上比例，深中录取线439，假设这些人全部上深中）× 96.7%（深中重本率）=6.8%。
可以发现，买一个深圳教育质量一般的坪山房，和买一个深圳教育质量顶尖的惠阳房，最终获得的教学成绩是差不多的，那么，为什么大家偏要在深圳读书呢？其实，无非也是一个预期和一个希望。预期，因为是深圳，所以即便现在的教育一般，未来随着政府大量投钱，教育不会起不来。希望，因为在深圳，我有机会考上四大，有机会与顶级家庭的学生一起开阔眼界交流思想，而在惠州，我就没有这个机会。1.3 涨价预期惠阳、凤岗、塘厦的新盘开盘价节节飙升，但二手房市场死水一潭，尤其惠阳、大亚湾这种供应量无限大的地方，将来基本转不了手。深圳不仅转手预期高，其各种产业概念、轨道交通、城市更新、公共设施、文化场馆、学校医疗的落地速度都远快于周边地区，再加上国家赋予的各类利好和媒体发达带来的信息放大效应，人们对深圳的涨价预期，必然高于临深，这恐怕也是众深漂愿意背上30年房贷押注深圳的主要原因。
1.4 身份预期香港近来年均GDP增速仅3%左右，但房价依然涨了三倍多。一个不得不说的原因便是，香港群众中已经形成了一个“中产梦”的文化，有商品房的才是真正的中产，而住公共住房的，明显就低了一个阶级。
（香港物业售价指数，来源香港差饷物业估价署）而随着深圳房价的飙涨，深圳人民早就形成“来了，（有房）就是深圳人”的文化，有房无房会影响到归属感、婚姻等方方面面，尤其相亲市场，深圳一套房和惠州一套房差别有多大，去莲花山相亲角看看就知道了。因此，在以上四者形成的巨大心理感受之下，深圳与临深，价差显着。2“地位”一样，这种爱情将化作一盘散沙一旦扩容，一切就不一样了。临深=深圳，就像现在特区外=特区内，以上四大预期180°转弯，价差瞬间被填平：1. 扩容后，深圳统一城市面貌，完善城市配套，提高交通连接，这是毫无疑问的。2. 以现在深圳经常往沙井盐田调配老师的节奏，新深圳的师资力量也会随之起来。3. 都是深圳了，还愁不好转手？4. “住哪？”“深圳”“新深圳老深圳？”“不都一样吗？！”《学习时报》所述的“扩权赋能”，其实就是扩容，因为其核心“是赋予深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务”等一系列权力。有粉丝留言，这不等于直辖嘛。如果深圳、东莞、惠阳都变成一家人了，“来了就是惠州人”的尴尬，就解决了，东莞、惠阳的房价将会迅速“深圳化”。然而，龙岗、坪山甚至光明、沙井等靠近惠阳、东莞的地方，房价就难保了。因为不仅仅是预期改变，还有个很重要的点就是，深圳龙岗、坪山、光明等地房价上涨的主要动力是关内购买力的外溢。从GDP涨幅/房价涨幅不难推衍出，南山的涨价主要是经济增长强势，本地购买力强，而坪山的房价上涨却大大超越其GDP涨幅，不是经济增长带来的房价上升，而是在深圳其他地区就业的外溢需求所导致。当然，这经常被开发商解释为“板块轮动”。
（数据来源：安居客）由此，外溢们在巨大的价差面前，本来买坪山的，就会毫不犹豫地选择再远一点的“深圳市惠阳区”，坪山需求量萎缩，二手房难逃下跌命运，其余诸如龙岗、光明等靠近新扩容区的区域，也是相似的逻辑。
3“被下降”的深圳房价把惠阳和东莞加进深圳以后，对深圳最大的“利好”可能是，以后有关部门计算深圳房价的时候，深圳的均价将突然下降，从而得到一朵小红花。今后，你再就没有理由抱怨深圳房价高了——虽然市区和热点地区的房价将因深圳升格而涨势更汹涌。就“大深圳”的房价均价而言，粗略计算，深圳均价5.4万/平，东莞均价2.3万/平，惠阳均价1.2万/平（均为网签均价），三地近一月网签量之比为0.85：0.45：1.31，加权平均后，新深圳的均价为2.8万/平。如果加上河源的一部分，就更低了。从统计公报的数据看，深圳的均价显着下跌，这是一部分人非常愿意看到的，但是，深圳龙岗、坪山等地房价可能的下跌，却苦了那些一定要留在深圳，含泪背上30年房贷的年轻人啊。
来源：城管队长
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