北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（）京0105民初33469号
原告：马亦文，男，1949年9月28日出生，台湾地区居民，住台湾地区桃园县桃园市。
委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。
被告：崔艳，女，1975年2月25日出生，汉族，自由职业者，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：金鹏，北京市包银律师事务所律师。
被告：北京市住邦房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区大华山镇经济联合总公司院内。
法定代表人：冯弢，董事长。
委托诉讼代理人：郑勇，男，1982年11月5日出生，汉族，北京市住邦房地产开发有限责任公司职员。
原告马亦文（以下简称原告）与被告崔艳、北京市住邦房地产开发有限责任公司（以下分称姓名、住邦公司，合称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈旭、田源源，住邦公司之委托诉讼代理人郑勇，崔艳之委托诉讼代理人金鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认住邦公司与崔艳于10月29日签订的《商品房买卖合同》无效；2、要求二被告连带向我支付因无法出租位于北京市朝阳区八里庄西里×号房屋（以下简称涉案房屋）所遭受的实际损失（按照每月40 887元的标准，自12月1日计算至我实际占有使用涉案房屋之日止）；3、要求崔艳向我支付因未能办理房屋所有权证所遭受的损失100 000元。事实和理由：10月27日，我与住邦公司签订了房屋买卖合同，约定由我购买涉案房屋。合同签订后，我向住邦公司支付全部购房款，并实际占有使用涉案房屋。因住邦公司未及时办理产权证，故我于起诉至法院，法院判决住邦公司协助我办理产权证。11月，住邦公司通知我，涉案房屋我不能继续占有使用了，这时我才知道住邦公司已将涉案房屋出售给其曾经的员工崔艳，我认为二被告并没有房屋买卖的真实意思表示，住邦公司只是通过将房屋出售给崔艳的行为来骗取银行贷款，二被告之间买卖涉案房屋的行为应该是无效的。故诉至法院，望判如所请。
住邦公司辩称，10月，我公司与崔艳签订房屋买卖合同，崔艳以按揭贷款的方式购买了涉案房屋。10月23日，我公司为崔艳办理了涉案房屋的房屋所有权证书。10月27日，为公司资金周转需要，在崔艳不知情的情况下，我公司与原告就涉案房屋再次签订了买卖合同，我公司认可就涉案房屋存在一房二卖的行为。我公司在收到原告全部购房款后，代原告对外出租房屋，由原告享受租金收益。在原告起诉我公司要求为其办理涉案房屋的房屋所有权证书的诉讼中，我公司错误估计了当时的资金情况，没有在庭审过程中向法院说明涉案房屋已经登记在崔艳名下的情况，导致法院作出了要求我公司配合原告办理房屋所有权证书的判决。在该案件的执行阶段，我公司将全部事实告知执行法官，并表示现阶段该判决书内容无法履行。我公司还提出通过退购房款及赔偿损失的方式赔偿原告，但原告没有同意，且仍然将涉案房屋对外出租。11月22日，我公司了解到原告与案外人的租赁合同将于11月30日到期，且案外人不再续租，此时我公司与崔艳联系，取得了崔艳的委托出租房屋授权，此后我公司代崔艳将涉案房屋对外出租。综上，我公司与崔艳签订的买卖合同真实有效，请求驳回原告的全部诉讼请求。
崔艳辩称，10月，我与住邦公司签订房屋买卖合同，约定我以按揭贷款的方式购买涉案房屋。此后，我按期以个人自有资金偿付银行贷款，现尚有贷款未还清。10月23日，住邦公司为我办理了涉案房屋的房屋所有权证书。涉案房屋交付后，我一直委托住邦公司代为管理该房屋。我与住邦公司签订的买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的，住邦公司依据合同约定为我办理了涉案房屋的所有权证书。此后住邦公司将我名下的房屋出售给原告的行为，是典型的一房二卖行为，根据法律规定，住邦公司与原告就涉案房屋签订的买卖合同应属无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：10月29日，住邦公司作为出卖人与崔艳作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买涉案房屋，成交价格为3 449 368元；买受人已于/月/日向出卖人支付总房款20%的购房款，计699 368元，剩余房款2 750 000元，买受人于签署合同之日起三十日内以银行按揭方式付款支付。
12月12日，兴业银行北京朝外支行作为贷款人（抵押权人、甲方）与崔艳作为借款人（抵押人、乙方、丙方）、住邦公司作为保证人（戊方）签订《个人住房贷款合同》，约定乙方因购买房产资金不足，向甲方申请个人贷款，丙方、戊方愿意提供担保，甲方同意发放贷款。甲方贷给乙方2 750 000元，贷款用于购买涉案房屋。贷款期限自12月12日至12月11日止，本贷款月利率4．2‰。甲方于12月12日放款2 750 000元，乙方愿意按照等额偿还法方式偿还贷款本息，即自贷款发放日至12月20日止，乙方于每月20日偿还贷款利息，乙方从1月20日开始，每月20日等额偿还贷款利息18209．6元。同日，崔艳在收到银行贷款2 750 000元后，将上述款项全部汇至住邦公司名下。
10月23日，崔艳取得涉案房屋的房屋所有权证书。4月17日，兴业银行股份有限公司北京朝外支行为涉案房屋设定抵押权，抵押金额为3 449 368元。
10月27日，原告与住邦公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋，房屋总价款3692 776元。原告于10月30日前向住邦公司支付了全部购房款。10月31日，原告委托住邦公司代理出租涉案房屋，后因住邦公司未按时向原告支付租金，原告诉至本院要求解除双方的委托租赁合同并要求住邦公司支付欠付租金并赔偿违约金。本院于5月12日作出（）朝民初字第37495号民事判决书，判决原告与住邦公司签订的委托租赁合同于该判决生效之日解除，住邦公司向原告支付欠付租金并赔偿违约金。6月16日至11月30日，涉案房屋一直由原告自行对外出租。12月1日，住邦公司以涉案房屋为崔艳所有为由，自行收回涉案房屋并对外出租。
原告主张二被告之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示，具体表现为：1、签订合同时，崔艳是住邦公司员工；2、崔艳未向住邦公司支付首付款，贷款一直由住邦公司代崔艳偿还；3、住邦公司未向崔艳交付房屋。二被告对此不予认可，并对上述情况予以说明：1、签订合同时，崔艳确系住邦公司员工，但双方签订的买卖合同是双方真实意思表示；2、崔艳按照合同约定向住邦公司支付首付款699 368元，付款方式为现金支付，其中100 000元左右来源于住邦公司向崔艳发放的奖金，400 000元左右来源于崔艳父母的出资，其他款项一部分来源于崔艳自有现金，一部分来源于崔艳向亲戚朋友的借款。二被告签订合同后，曾口头约定由住邦公司代崔艳出租房屋，住邦公司向崔艳支付租金，支付方式为住邦公司通过代崔艳偿还涉案房屋的银行贷款并减免崔艳在涉案房屋所在小区另一套房屋的物业供暖费；3、因二被告口头约定了由住邦公司代为出租涉案房屋，因此涉案房屋没有交付给崔艳，住邦公司将房屋另行出售原告后，为向崔艳隐瞒该事实，住邦公司仍然通过代偿银行贷款、减免物业供暖费的方式向崔艳支付租金。二被告就其上述抗辩意见未提交证据佐证。
本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，二被告履行房屋买卖合同过程存在诸多不符合市场交易习惯之处：首先，二被告称首付款699 368元均由崔艳以现金形式支付，但崔艳对现金来源及该款项系由崔艳支付给住邦公司未提交任何证据佐证，崔艳仅提交住邦公司开具的购房款发票无法证明其实际向住邦公司支付了首付款；其次，二被告均认可涉案房屋的银行贷款一直由住邦公司进行偿还，偿还原因系双方曾口头约定崔艳委托住邦公司代为出租涉案房屋，住邦公司通过代偿贷款的方式向崔艳支付租金，二被告就其双方存在委托出租房屋并通过代偿贷款方式支付租金的口头协议未提交任何证据佐证，本院对上述主张不予采信；最后，崔艳在购买涉案房屋后并未实际占有使用房屋，不符合一般购房人的交易习惯。二被告虽抗辩双方存在委托出租房屋的情况，但未予举证，本院不予采信。综上，根据庭审查明的情况，并结合房屋贷款一直由住邦公司偿还的事实，可以认定二被告就买卖涉案房屋并不存在真实的意思表示，其签订买卖合同的目的旨在为住邦公司向银行申办贷款，二被告系以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同，该合同应认定为无效。本案系确认合同效力纠纷，原告要求二被告向其赔偿损失，与本案并非同一法律关系，原告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、确认被告北京市住邦房地产开发有限责任公司与被告崔艳于二〇〇三年十月二十九日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、驳回原告马亦文的其他诉讼请求。
案件受理费34 395元，由被告北京市住邦房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长孙赫
人 民 陪 审 员林长明
人 民 陪 审 员苏贵增
二〇一九年四月二十二日
书记员张君斓
马亦文与北京市住邦房地产开发有限责任公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书北京市朝阳区人民法院-08-04
