今年1-8月的数据出来后,地产圈就明白谁在断崖式下滑了!
克而瑞数据显示,今年1-8月泰禾集团的合同销售额为531.7亿元,较同期的865.1亿元同比下降38.5%。公司排名较去年名次下降21位至第40名,掉队明显。至少是下滑频次最快的前50强上市公司房企,没有之一!
燥的数据,看不出太多端倪,如果盘点一下泰禾入郑这四年,会发现,这家闽商真是干了三大超级牛逼,没有之一,甚至前无古人的事!
第一大牛逼:开除高管,结果把项目开除了!
有地产老炮打比喻说,项目是开发商的命根子,高管最多是开发商的兄弟!这些年,我也曾见过、听过几百例开除高管,闹出不愉快的狗血剧,但开除高管同时,把项目也开除了的宫斗大剧,真是活久见!
话说,三年前,闽商泰禾才入郑时,通过老乡找了块地,位于东南二环,中原福塔一公里处!双方商议共同开发,并签署了合同,成立了郑州轩龙置业公司!据说,泰禾花费了21亿元的代价,占股45%!小股操盘,项目命名为泰禾金尊府!
12月,举办了号称花费500万的品牌发布会,请来了明星助阵!但谁料想,蜜月刚过,这庄姻缘就出现了刀光剑影!
泰禾12月举办的品牌发布会
泰禾方首先发难:先是免了帮忙拿地老乡的总经理职务!5月,一纸声明函又将双方矛盾公之于众。
“郑州轩龙置业有限公司单方面干预泰禾金尊府项目开发及销售活动,阻挠项目正常推进,擅自以泰禾名义,在未取得预售证的情况下从事项目宣传,非法收取客户定金或房款,严重损害客户及股东方权益”。
随后,泰禾销售团队被“请”出,泰禾置业顾问开始通知入会的千余组会员退钱。然后是泰禾金尊府改名盛澳金尊府!泰禾入郑第一场大戏,就上演了公司开除项目总,结果把项目开除了的奇葩宫斗剧情!
但据某地产老炮点评,泰禾本就是小股东,没有话语权,冲冠一怒的结果就是开除项目总,得罪大股东,结果却丢了项目!
第二大牛逼:终于活成了令买房人讨厌的样子!
令人大跌眼镜的是,在怼轩龙置业时,开口闭口客户权益的泰禾,起码给吃瓜群众留下了一个情怀满满,遵纪守法的人设!但在自己操盘项目时,终于活成了令买房人讨厌的样子!
某网媒报道,10月,中州院子在部分项目没有办理预售许可时,违规销售!这样做的结果是,有买房人交了首付定金,只开收据!不能网签!
中州院子所在的获嘉县位于新乡南,属于新乡市,这在新乡几乎家喻户晓!但在泰禾郑州操盘团队看来,获嘉不是新乡南,而是郑州北!不过脸皮还是有点薄,没有好意思把获嘉县的院子叫郑州院子,而是另起名中州院子!
但是名字上可以玩花活,活成自己讨厌的样子,也难挡中州院子开盘不火的数据,10月初开盘去化率4成,叠院均价11000元/㎡,合院均价16500元/㎡,其中合院去化率仅为0,不知不觉也创造了郑州的开盘记录。
第三大牛逼:花非花,大院非院子,而是高层!
提到大院,总能想到大红灯笼高高挂的平遥的乔家大院、巩义的康百万庄园!但是泰禾开了吃瓜群众的脑洞,大院非院子,而是高层!
8月24日,郑州东三环泰禾·东府大院示范区开放,媒体报道称,来自中原各地的地产业界精英、媒体界人士、城市智富人群等超千人汇聚活动现场。
泰禾·东府大院示范区国潮大秀实景图
这超千人中的多数人,估计是首次领略大院就是高层建筑的盛举!而所在东三环片区的竞品楼盘,也纷纷安排人来探盘!某项目总专门打听了下价格,得知高低配的高层要卖3.5万时,长舒一口气:终于有个好邻居为我们项目蓄客了!
在郑州地产媒体泰禾北京行时,当得知郑州泰禾东(府)大院高层要按照黄老板意思,怼到3.5万元的单价时!马上就有地产老炮质疑:在一个片区到处是2万+楼盘,靠高层卖到3.5万的单价,凭什么?
泰禾所在所在的东三环片区,目前已经是群雄入驻!对面的精装瀚海尔湾,虽说是容积率达到2.9,比东府大院高,但人家是纯高层,比东府大院的高地配舒适度高,单价不过不过才2万!
而在此片区深耕数年之久,容积率低到1.3的鸿园,新推出一期精装花园洋房产品单价才卖2.5万!甚至北龙湖正商善水上镜、恒大悦龙台的成品高层都在3.5万以下!2.09容积率的东府大院高层卖3.5万勇气谁给的?
笔者曾在北京看过泰禾西府大院,与郑州的东府大院一个产品系!又曾在福州看过泰禾所有的院子系产品!
不吹不黑地说,泰禾的产品,不论是金尊府系,还是大院系,或是最牛逼的院子系,论建材品质与本土的康桥、永威、建业、鸿园齐平!论细节打造,远在康桥、永威之下!也不比鸿园、瀚海强!论户型,则略强于本土大多数房企!而论景观打造,其实不如园林专家鸿园!
但当前的形势,房价已经被彻底按住,郑州楼市暴涨的可能性等于零!在这样的形势和并不弱的竞品面前,高单价的泰禾·东府大院恐怕会重蹈中州院子的前车之鉴,降价促销!
当然,目前还只是释放的价格,还未正式开盘,或许开盘会来个惊喜价!毕竟同类型产品,北京西府大院都开始甩卖了!
年底时,媒体报道称泰禾现金流量净额只有139亿元,年底现金余额不足116亿元,但一年内到期的债务规模高达574亿元。泰禾底的净负债率是384.88%
在严峻的形势倒逼下,一季度,泰禾发起“一号抢收”计划,此前一直捂在手里的西府大院开始以最低11万元/平方米的价格清仓甩卖。
上半年,西府大院加上金府大院两个项目,让泰禾收入近100亿元。
贱卖楼盘之外,泰禾也开始大批量卖项目。
3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权,接盘方都是福建老乡——世茂地产。
截图来自泰禾官网
在郑州的项目也卖了一个,6月28日,郑州红门与河南天伦地产签署协议,根据协议,郑州红门向天伦地产转让郑州红门持有润天置业100%股权,总对价12.6亿元。6月泰禾从天伦手中拿下这两宗地块,总额是19亿元,已经支付11.8亿,未支付7.2亿;兜兜转转圈圈,两年后又卖给天伦对价12.6亿元。
有媒体报道称,这笔交易,账面上看是赚了8000万,但实际上是亏了1200万。因为泰禾的融资成本,年息至少在10%以上!
年初伊始,至今一年半了,泰禾没有在公开市场拿过一块地, 仅在前5个月花50多亿元进行并购,此后,泰禾未进寸土,目前泰禾待开发的计容建筑面积仅400多万平方米。
幸运的是跟其他房企不同,泰禾的财报多年来不公布销售数据,所以泰禾入郑三年,究竟卖了多少房子?无人得知!
想当年,泰禾初入郑时,鲜衣怒马、气吞万里,黄老板绣口一吐,连续拿下升龙御景苑(金尊府)、金水科教园天伦地块、东三环广汇地块、新乡获嘉县、上街区五云山五大项目,如今这五大项目几乎腰斩!
金尊府已经成别人家的菜!天伦地块一直没有给够钱,不得不退还东家!上街五云山项目--大城小院,因合作不畅,也没有了动静!也就是新乡获嘉县的中州院子降价后还能回点款,算是救命稻草!
杨金板块广汇地块终于变成了东府大院!
但是泰禾的初心没有变,不论硬广还是软文,开口宗师,闭口国匠!建议泰禾高管,还是得多学学广告法,毕竟公司进账不多,再被罚点款就雪上加霜了!
也建议黄老板不要在运河边院子里,一批批面试高管后哀叹:一流薪酬换来三流业绩!酷爱国学的他应该走到成都武侯祠,细读那副着名的攻心联:"能攻心则反侧自消,从古知兵非好战;不审势即宽严皆误,后来治蜀要深思。"
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