作者|刘莹
出品|焦点地产新闻
9月3日，世茂房地产（下称：世茂）发布前8月经营简报显示，期内，世茂累计实现合约销售额约1419亿元，合约销售面积789.1万平方米，分别较去年同期上升41%及30%。
5天前，世茂刚刚交付的中期成绩单同样亮眼，期内，世茂首次在半年内实现签约销售额突破千亿，达到1003.4亿元，同比增长38.7%，完成年度2100亿元销售目标的47.8%，在克而瑞发布的百强房企销售业绩排行榜中位列第12位。
作为闽系房企的代表，世茂曾在一度跃进行业8强之列，并在之后的多年规模失速，连续跌出前十。，世茂首次跻身千亿房企俱乐部，开启了以“并购”方式进行的后千亿时代规模狂奔，成为继融创和阳光城之后的新晋“并购王”。
“并购”的背后离不开世茂“重回前十”的目标，掌门人许世坛从不掩饰对于规模的渴望，且外界一度认为，“重回前十”该是世茂力所能及的事。
70%新增货值靠“合作”
世茂中期业绩会现场
财报显示，上半年，世茂共计新增60幅土地，新增建筑面积1412万平方米，同比增长82.7%，新增土地货值约2500亿元。其中，通过并购方式获得的新增建筑面积约900万平方米，预计贡献货值1800亿元，占整体新增土地货值的约72%，较提升37个百分点。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露，世茂收并购获取的项目很多并未公告，数量不止外界看到的这么多，且其中不乏TOP10房企的身影。
3月以来，世茂累计耗资200亿元先后从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中接盘了20余个项目。尤其是，在世茂收购的泰禾位于南昌的4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目以及佛山1个项目的部分股权并购行为中，超77亿元的收购款为处于债务压力下“大甩卖”回款的泰禾提供了燃眉之急，充当了泰禾的“白衣骑士”。
大手笔“并购”行为为世茂赢得了“并购王”的称号，但是，许世坛并不喜欢这个称号。他表示，“新晋并购王是媒体说的，我们并不希望被这么定义”，“世茂的一系列收并购动作实际是一种‘合作共赢”，“世茂对于土地并购也是有要求的，并购项目的税后利润（率）要达到10~12个百分点，毛利（率）接近30%，下半年我们会更加谨慎，对项目的利润回报要求更高”。
“并购”获取土地的方式降低了世茂的拿地成本，期内，世茂的平均拿地成本仅为5581元/平方米，同比下降6%。但是，收并购过程中，优质资产和盘活难度大的项目往往会捆绑在一起一揽子销售，这也带来不确定性的风险。以世茂与粤泰合作的五个项目为例，5项目均涉及了诉讼查封事项，并且恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。
回款的50%用来拿项目
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛
谈及下半年的拿地规划，许世坛表示，“世茂基本会将回款的50%用来拿地，等于销售额的40%左右，未来，世茂还将会按照回款的50%去拿项目”。
一个值得注意的现象是，在经历了连续三年的下滑之后，世茂的库存物业正在持续回升。截至6月30日，世茂的库存物业面积为666万平方米，相比末上涨27%，其中，已竣工库存151万平方米，较期初上涨12%。
不同于库存物业面积的上涨，世茂的可售资源去化率却在大幅下降，财报显示，上半年，其可售资源去化率仅45.5%，相比去年全年65%的平均去化率下降19.5个百分点。
对于世茂的新增土储进行城市层级的划分发现，上半年，世茂在一线城市的新增建筑面积占比为11%，土地成本占比21%；二线城市建筑面积占比46%，土地成本占比40%；强三四线城市建筑面积占比23%，土地成本占比26%；其他三四线城市建筑面积占比20%，土地成本13%。其中，世茂表现最活跃的区域当属二级城市，而重仓加码的区域则是三四线城市，三四线城市新增建筑面积占比达到了43%。
以来开启的三四线城市火热的棚改行情，曾吸引了诸多坚守一二线城市的房企迅速进入三四线，并催生了中梁、祥生、碧桂园等一系列房企的规模快速增长。但是，自去年下半年以来，房屋定调“房住不炒”、“回归理性”，棚改退潮，三四线楼市降温，房企逐渐形成了“撤离三四线”的共识。
穆迪助理副总裁杨昱颖表示，~这3年的棚改目标已经从~的1800万套下调至1500万套。此外，政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿，以遏制房价上涨，这两项变化将削弱三四线城市的住房需求。
但是，自去年下半年至今年6月底的时间内，世茂一直“逆势”加大在三四线城市的布局。因此，克而瑞提醒，在棚改热度降温以及部分三四线城市需求透支的背景下，世茂的此番操作明显略晚，应谨防出现此前面临的库存去化难题。
以“并购”的姿势回归“前十”
中期业绩会中，许世坛对于“重回前十”的态度是，“内部没有这样的想法，主要看市场情况。前进一名或两名没考虑那么多，行业前20也就是20%左右的增速，如果其他房企在增速20%，那我们希望自己可以达到40%甚至更高，反正我们就是要进步，就是要超过同等级同体量的企业”。
尽管没有直接回答，但是从徐世坛对世茂的下一步规划中，便可读出其对规模的诉求。他表示，“世茂将在第三季度完成去年全年业绩，仅需完成37%的去化便可实现2100亿的目标，下半年，世茂可售资源超过3000亿，若保持上半年50%的去化率，下半年将实现超过1500亿销售额，全年将超过2500亿”。
，许世坛从父亲许荣茂手中接过“接力棒”走向台前，制定了快速去化的战略，并提出了“3年后世茂将达千亿规模”的目标。
但是，继以707.8亿元的销售金额跻身行业前十之后，世茂一度规模失速，甚至，有连续四年的时间业绩增长基本停滞。中报数据显示，-世茂的合约销售额分别为670亿元、700亿元、670元和680亿元，平均复合增长率仅1%，而同时期行业的平均增长率则为27%。
，世茂实现销售额突破千亿，重回规模赛道，但这并未让其在排名上有所突破，时至今日，世茂锁定的最好成绩依然是在的行业第8位。
能否成功回归前十，要看财务数字上的表现。上半年，世茂实现销售额1003.4亿元位列克而瑞规模排行榜榜单第12位，而招商蛇口及龙湖集团，则分别以1011.92亿元和1056.2亿元的销售额位列榜单第11位和第10位，二者与世茂的销售额差额是8.52亿元和52.8亿元，差距不大。
销售增速方面，前6月，行业排名前10的房企中，中海地产销售增速最快，同比增幅为28.7%；排名前20的房企平均增速为28.7%，百强房企平均增速为4%，排在世茂之前的招商蛇口和龙湖集团的销售额同比增速为34.75%和8.8%，均低于世茂近39%的同比涨幅，冲刺前十，世茂具备竞争力。
对于完成年度目标，许世坛相对乐观，“上半年，世茂的销售同比增速为39%，今年世茂的可售货值超4000亿元，按53%去化率即可保障年度2100亿元目标的实现”。
但是，世茂的整体销售情况并非全面乐观。期内，世茂实现销售面积为556万平方米，同比增长23.3%，增速较同期回落43.2个百分点；毛利润率和归属母公司核心净利润率为30.1%和13.7%，较同期下滑0.9个百分点和0.6个百分点，盈利能力下降。
此外，近期大规模的收购和扩张，也引发了外界对于世茂资金链及债务的关注。截至6月底，世茂的负债总额约3047亿元，同比增长32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%，非流动负债总额约903.88亿元，同比增长19.12%。
资产负债率方面，世茂也达到了近年来的最高值。据财报，上半年至上半年的三年间，世茂房地产的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%，呈持续走高态势。
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