我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：你好，老师，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

回答：你好，感谢赞赏！卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。上塘道是比较推荐的盘。这几个盘排序：上塘道>梅陇镇>皇后道

提问：雕叔好！不带主套的三房菁品园的是86～100平的两种，带主套的三房面积是107～112平两种，赠送空中花园的面积是111.几平。带空中花园的户型是不是对标同一个面积段的带主套的户型更合适呢？因为要留过道通过去空中花园，放弃套房的卫生间改成衣帽间和过道了。

回答：你说的对，带空中花园111平，可以对标那种107-112平的带主套三房。我觉得在天河区刚需上车的户型当中，盈彩美居、中海康城是最好的，90-120平的三房、小三房、带主套三房这些产品都还是不错的，当然了不能跟近年的牛奶厂、以及其他的新产品比啊所以，这些产品都可以的，看中了就买呗，斗胆的预测一下，盈彩美居的那种83-87平小三房，以后就是鱼珠板块流通性最好的三房，目前的总价在410-425万之间，等今年过完到了明年至少435-450万之间

提问：雕叔老师，能否点评下臻山府，改善住房+投资，希望自住安静。感谢！

回答：你好，感谢赞赏！安托山片区在深圳，二号线是土豪线，三号线是屌丝线。安托山片区没有大型商业大型公园等活动空间。主要楼盘：雅福居：福利房，人车不分流物业一般;臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵;锦庐公馆：容积率高、暗卫;安峦公馆、天健公馆：太小、没花园。但丝毫不影响片区受到的追捧度。主要原因有下：1.安托山带红岭实验小学和深高中学2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近;3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区;4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！臻山府考虑自住+投资，可以买。

提问：你好，请问一下龙岗又一城这个盘怎么样？值得买吗？现在有一套87平，25楼，总价470万，这个价格有优势吗？后期的升值空间有多大？

回答：又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。又一城学位房的走势总是突破人们想象力，深中龙初已坐稳龙中第一的位置，至于会不会划出去，二胎高峰期读初中十年以后，学位不会那么快饱和，短期还不会被动奶酪。总结：自住可以买，但是投资一般。

提问：雕叔老师你好，我在深圳有一套房，有欠款，听说红本不在手也能再贷出钱来？想贷出一笔来去看广州

回答：你好，贷出资金的方法有千千万，肯定有最适合你的！红本在手与否都可以，即使不通过房产贷款也能通过个人工作社保等情况，略说大概，详情请加v详聊

提问：您好雕叔老师！在今日头条阅读了您的文章后随即加入了你的知识星球。我想请问如果有2500万左右的预算，纯粹投资，福田或者南山，能否推荐几款楼盘？另外，因为有朋友买了红树西岸旁边的万科云中心-瑧湾汇249平米的公寓，也想请老师点评一下，谢谢！期待老师的指点！感谢！

回答：你好，感谢大额赞赏！投资考虑有以下4种思路：1.保险点买深圳湾。2.进取点买蛇口。3.重视教育买香蜜湖。4.如果从利益最大化角度考虑，更建议1000+1500的仓位配置。南山+宝安。半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，三湘海尚，恒裕槟城都不错。瑧湾汇公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值

提问：星主您好！这几天认真拜读了您的很多文章，非常有收获。我现有学林雅苑三房一套自住，南二外学府学区，学区属于第二梯队。还有阳光里雅居一套小两房，前年年底购入。两套房子都出掉加手头上的现金有1600w，能接受按揭在1万5左右，有两小孩，主要活动范围在南山，置业也主要考虑在南山，请问是两套置换一套优质的学位房还是用一套小房（阳光里）置换？两套置换操作难度有点大。我本人更倾向于用阳光里的小两房置换。如果用阳光里这套置换能加手头上的现金有500万，考虑第二套首付在7成，只能换总价在600多万的房子。我的问题是在阳光里换一套大一点面积的还是置换一套学位房呢？有什么楼盘推荐呢？ 楼龄和学位，更侧重哪一块呢？创世纪滨海的两房怎么样？南山区二类学位房后续的涨势怎么样？期待您的解答，谢谢！

回答：你好，思路没问题，可以出手阳光里雅居，置换南山更优质的学位。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，后续有一定上攻空间。深圳可以通过全款抵押的方式操作成首付3成，你的选择范围可以拓宽一些。主要推荐以下学区： 1、南外高新，名校 + 宜居，传统路线 2、深圳湾学校，偏国际化路线，学校我在之前的回复里有评价，地段和圈层就不用说了 3、南外科华，同南外高新 4、南二外，同南外高新 前两个略好，第一有高中，取消直升后的点招必然对本校学生有偏重，相当于中考有更多机会

提问：雕叔好！130首付，纯投资，代持，首套首贷，投资期3到5年，月供已达极限，新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央五期，56000，76平三房，我看交通和商业还好，学校也不是最差，周边一二期二手价格也差不多 ，据说这两年没怎么涨，是不是定价太高透支导致的？我合适投资吗？有没有更好的建议呢？非常盼望老师指导，谢谢！

回答：谢谢你的大额付费。由于不能买龙岗已经成为一种政治正确，买光明成为一种潮流，所以这个问题我想了很久，生怕挨“阶级”斗争。目前公明的天汇城和大运是一个价格，三年后，无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的，所以为何公明能买，大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只比坪山好一丢丢，人均GDP还赶不上人家盐田，所以先回答，颐安这个盘可以买。然而不见得多适合你：新房两年没有租金，交房期\/三年限售期后会有半年出租出售踩踏期，你月供已达极限，万一期间急钱用？五年限售，万一代持人这几年需要名额？计划经常赶不上变化，应该把所有的情况考虑到，给自己一个好进好退的选择。

提问：龙岗宝能悦澜山88平4房这种如何，400万左右，现在入场是否合适。纯投资。

回答：这个楼盘品质很不错，住家率很高，户型也做得很好，也有地铁利好，但是龙岗非核心位置，缺乏好学位支撑的楼盘短期很难涨，可以再观望观望。

提问：您好！雕叔老师。我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津:上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子 初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请老师帮忙分析指点!

回答：你好，感谢赞赏！宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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