工具箱:珠海新房珠海二手房珠海租房珠海房价房贷计算器直播看房购房问答7月,全国多个城市连续发布新政调控楼市,包含深圳、杭州、宁波、东莞,其中深圳的“715新政”最严厉,堪称“史上最严楼市调控”。政策发布后,人们都急着看效果如何?有人看到“走到半路失去了购房资格”“业主降价400万大甩卖”这样的新闻,不禁哀叹:深圳楼市真的凉了。但也有类似“豪宅业主加价200万成交”“网红新盘预约认筹大塞车”的消息在朋友圈刷屏,让另一些人对“深圳永远涨”的口号愈发信心满满。但以个例说话是不可取的,还是要用数据说话,看城市整体的供应量、成交量、成交均价。【1】深圳作为7月调控大军中力度最强的,715新政后一个月内,深圳楼市发生了怎样的变化呢?新房方面,715新政后一周销售面积短暂下跌,随后逐渐回升,调控满整月时,销售面积基本与调控前持平。图:深圳新建住宅供应、成交周度走势图(6.1-8.16)
价格方面,7月新房均价环比下跌了0.02%。看起来价格是跌了,但是不要忘记,深圳内部房价存在巨大分化,年初热议深圳房价飞涨的时候,也只有西部几个区是真的涨了;此外,深圳还存在大量豪宅产品影响均价。平均下跌的这0.02%,实在是不够看。图:深圳1-7月新建住宅均价环比变化
数据来源:CREIS中指数据“深圳永远涨”这个口号是不成立了,但“深圳楼市不会凉”是确定的。为什么调控后销量仅短暂减少了一周后迅速回弹?因为,虽然3年社保+落户的门槛赶走了一批人,但现实结果也不过是,从4000人抢500套房,变成了3000人抢500套房罢了,深圳楼市仍处于供求不平衡当中。更别提就在调控下一周,深圳还有大批新房入市,直接带动成交量上涨。二手房方面,住宅成交趋势也差不多,有个短暂的成交下降,大家都想稍等一下看看市场行情。随后,较强的购房需求继续占据上风、拉动成交。图:深圳二手住宅成交量周度走势图(6.1-8.16)
深圳7月二手住宅均价环比上涨0.40%,不符合购房者预期,但符合市场正常走势。与6月涨幅对比,明显少了1个百分点。图:深圳1-7月二手住宅均价环比变化
数据来源:CREIS中指数据这也说明了一点,调控不是“特效药”,打下去立竿见影,房价立刻由涨转跌。【2】杭州新房方面,7月中下旬成交量逐渐减少,直到8月成交才出现反弹。原因很简单,杭州新政中有这么一条“一户家庭同时只能参加一个新房项目摇号”。图:杭州新建住宅供应、成交周度走势图(6.1-8.16)
价格环比上涨0.96%,与6月基本持平。图:杭州1-7月新建住宅均价环比变化
数据来源:CREIS中指数据注:杭州数据含萧山、余杭二手房方面,成交小幅度下跌后快速回升,并持续保持高成交量。有两个原因,一是新房二手房之间价差缩小了;二是新房限定“一户一次一项目”、摇号难度增加,就有部分购房者转向了买二手房。图:杭州二手住宅成交量周度走势图(6.1-8.16)
价格上,7月杭州二手住宅均价环比下跌0.12%,为进入后的首次下跌,新政对二手房价格产生一定影响。图:杭州1-7月二手住宅均价环比变化
数据来源:CREIS中指数据注:杭州数据含萧山、余杭【3】宁波新房销量方面,受6月底多个项目集中开盘影响,7月第一周宁波商品住宅成交面积大幅增加;宁波7.6和7.22新政出台后首周,新建住宅成交面积均有所下降,但在市场需求的强支撑下,很快回升并稳定。图:宁波新建住宅成交量周度走势图(6.1-8.16)
价格方面,7月宁波有多个高价项目集中入市,同时,短期内市场情绪仍然很高,所以宁波新房的价格并未因新政出台立刻回落,反而涨幅较6月扩大0.5个百分点。但因为宁波调控涉及“限购”,且成交量实际上是微微减少的,所以预计8月价格涨幅将有所收窄。图:宁波1-7月新建住宅均价环比变化
数据来源:CREIS中指数据【4】东莞曾靠着一个房价榜单超高涨幅赚足眼球的东莞,求生欲极强的跟着深圳大哥调控了两次。但政策力度也就一般般,限价3个月涨幅不超过10%的操作实在是“限了个寂寞”……7.2政策发布后,成交量下跌,但是两周后又回到高位;随后发布7.25新政,二手房交易需1年社保,仍然是一个没什么力度的政策,所以一周后成交量迅速重回高位。图:东莞新建住宅成交量周度走势图(6.1-8.16)
价格来看,7月东莞均价环比上涨1.54%,涨幅较6月扩大近1个百分点,短期内受政策影响较小,预计8月价格涨幅可能有所收窄,但是转涨为跌几乎是不可能了。图:东莞1-7月新建住宅均价环比变化
数据来源:CREIS中指数据【5】数据展现最真实的楼市,7月调控的4个热点城市,并没有出现想象中的,房价大幅下跌、楼市由热转冷。虽然只是几个城市调控后的走势,但从中我们可以总结出几个共通的买房道理。一是,强大的购房需求才是稳稳支撑楼市的动力。为什么一直劝大家选择一二线购房置业,有房票赶快买,没房票创造机会也要买?因为,现在与你抢房的人越多,以后你打算卖房的时候,就越不担心没人接盘。政策调控短期可以为楼市降温,长期可以达到调控效果让价格微调或降低,但调控始终影响不了需求。7月调控的4个城市,成交量在新政1~2周内快速回升,正说明了这一点。二是,比起“房住不炒”,更该被购房者熟知的是“三稳”——稳房价、稳地价、稳预期。今年的大背景不要忘了,经济遭遇重创。而我国有拉动经济三驾马车:出口、投资、消费。投资一项中,房地产行业占据很大比重。下图可以看到,房地产投资增速在上半年就率先转正了,甚至撑起经济增量的半壁江山,妥妥的班级学霸。
所以,对待房地产,打压是不可能的,只会在楼市过热的时候,给浇点水降降温。让房价别飘的太厉害,持平、微涨、微跌都可以,但是大幅度波动绝对不行。出现“过热”现象也不行,比如深圳某豪宅炒作“三开三售罄”、杭州某项目6万人抢900多套房子。三是,楼市调控并非“特效药”,不会立竿见影。政策发布后一周左右,市场会短暂冷却,因为买卖双方都需要看看形势;但一周过后,该存在的需求仍然存在,该进行的交易继续进行。4个城市中,仅有深圳新房下跌0.02%,杭州二手房下跌0.12%。这个跌幅和之前的涨幅比起来实在是小的可怜。宁波和东莞甚至调控后,还价格上涨超1%。是调控没用吗?不是。原因在于,影响销量、价格的因素太多了,调控仅仅是其中一个方面而已。供应量增减、高价盘入市、市场心态、新房二手价差、二手房业主报价等等,多种多样的因素都将直接作用在房价上。想要彻底稳定市场,不能急于求成,必须长久坚持调控。提示:公众号平台更改了推送规则,如果不想错过精彩文章,记得读完点个“赞”、点个“在看”,这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!
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