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提问：
章哥好，看了您很多文章，还是想直接请教一下，近两三年内，房价到底会不会涨？能涨多少？
因为我现在的积蓄不足，区区70多万，实在买不了什么房子。但我刚刚进入加薪期，预计两年之后就能凑到百万以上，不过到那时再买房会不会晚了？请给个明确的答复，谢谢。
回答：
1、 我一直有一个观点，房价的涨跌，在两年左右的时间段内，主要看土地的价格。
其实这个道理非常的简单，就像面粉与面包的关系，如果面粉一直涨价，那面包就算是想降价，又能降到哪儿去？
土地价格就相当于面粉，房子就是面包，当然还有钢筋水泥什么的算调料。如果面粉和调料的价格都上升，那烤面包就两个选择：要么涨价，要么干脆关门别干了。
近三年来，房地产形势确实不好，所以一直在传说，有上万家房地产公司倒闭什么的。但请看看手机，有几家大型公司倒闭的新闻吗？确实有很多公司熬不下去了，但都是小公司，对整个行业的影响极小。
就像餐饮业，每年都有数不清的小饭馆关门，但和麦当劳肯德基有关系吗？疫情刚开始没几天，西贝老板就在媒体上卖惨，被网友给怼回去了。饭馆刚能营业，海底捞就偷偷涨价，又让网友们群起抵制。但有多少人会觉得他们真的熬不下去？
这次疫情让饭馆倒闭的不计其数，但绝大多数都是小买卖，就他们本小利薄，受冲击最大，抗风险能力也最弱。而大佬们呢，估计正趁着行业低潮期囤货呢。在别人恐惧的时候贪婪，这是资本谋取暴利的第一法则！
2、 面粉和面包的关系，大多数人都以为是成本决定价格。但实际上这是错的，在经济学里有个基本定律：价格决定成本！
举个例子，同样的一碗面，城中村卖十块，CBD卖五十。是因为房租的成本导致的吗？不对，是因为店主预测到在CBD能卖出50一碗，所以才敢于支付这高昂的房租。这就是价格决定成本。
房子也一样，开发商之所以敢高价拿地，不是因为地价高他就能卖的高。而是因为他们预测了未来的房价，认为肯定能超过自己的成本，能赚到利润，所以才敢去竞拍。
3、 当然，开发商预测失败的案例有很多，尤其是在之前，大量的开发商折戟沉沙。因为当年的钱赚的太容易了，按王石的说法：阿猫阿狗都发财了！
于是，当时很多老板都昏了头，盲目的拿地抢地，结果造成根本没法回本，最终或是倒闭，或是转手。
4、 但是，近些年这种事情越来越少，尤其是在大城市，几乎没有失败的案例。因为开发商都成专业的了，大城市更是巨头们博弈的地盘，实力弱的小老板们根本没机会。
而大佬们的钱也不是大风刮来的，既然是投资，首要原则就是要避险。所以拿地之前都会做精密的测算，其复杂程度是普通人难以想象的。
近些年，几乎所有的大型房企都成立了自己的研究部门，投入了大量的人力物力来进行经济测算，其专业度完全不弱于政府机构和大学研究所。
5、 所以说，开发商拿地不是靠拍脑门决定的，现在不是十几年前了，闭着眼都发财的时期早就过去了。现在比拼的专业度，是对未来市场的预测和机会的拿捏掌控。因此，所有开发商都是小心翼翼，出错的时候非常少，集体出错的概率更是几乎为零。
6、 以5月9日分钟寺地块为例，8家开发商和联合体参加，57轮竞价，最后被合生以72亿拿下，楼面价竟然达到了6.7万，比周边的二手房价格都高。
这说明什么？说明合生傻了吗？说明那十多家开发商都傻了吗？明知道会赔钱还来拿地？
他们当然不傻，土地部门也不傻，否则既不会上市也不会去拍。因为他们都非常专业，都经过了真正的计算，所以才敢真金白银的投入。
普通百姓预测房价，无非是看看新闻，简单估算一下罢了。而土地部门和开发商呢，那可都是动辄几十亿的交易啊，其演算模型是普通人看都看不懂的。
7、 郭德纲有一句话说得很好：不要拿你的爱好去挑战人家吃饭的本事！
普通人预测房价不过是爱好罢了，可开发商和土地部门呢，这是他们赚钱的根本啊，能不小心吗？
8、 总结：未来两三年内，房价到底如何，开发商已经拿真金白银给出了答案。至于你信不信，他们并不关心。
建议你今年买房，不要再等了，人的一生中或许会有很多次机会，但有的机会一旦错过，就再也找不回来了。
如有疑问，请再次咨询。
提问：
老师好，今年打算买房上车。首付只有120万，贷款承受能力月供2万。我工作地点在清河，老婆在玉泉路。想买个尽量大些的房子，到孩子出生后再进行置换。请问在哪个区块比较合适？
回答：
1、 首付120，最大可购340万左右的房产，以贷款220万25年计算，月供1.2万。
2、 340万，这个价格在海淀区很难买到大点的房子，甚至连小户型都困难。
海淀区的所有板块都有学区溢价，而你们在近5年内没有学区的需求，所以不必在海淀买房。
3、 建议在石景山附近购买，推荐玉泉路向西的二手房或老公房。选择均价在6万左右的，340万可以买到60㎡的一居。
如有疑问，请再次咨询。
提问：
章哥您好，我是首房首贷。现有资金220万，夫妻月入约4万。目前准备在大兴枣园的红木林买房，就是价格感觉有点高，80平两居530万。请问值得入手吗？
回答：
1、 首付220，可购550总价的房产，贷款330，25年期，月供1.9万左右，符合你们的收入。
2、 商品的价格是由供需关系决定的，价格高自有其道理。以红木林的品质，放在北京任何一个地方都不算差。
而且，其高层的这些房子应该都有赠送面积，以80平计算，大约应有不到20平，不计入房本的面积。这些面积在使用上没问题，而且不用交取暖费和物业费。也就是说，其使用面积实际上和建筑面积基本持平了。这样算下来，实际面积的价格将在8折左右。
3、 总结，值得入手。看上去价格虽然高，但如果将赠送面积折算，实际上比周边的中建项目也高不了多少。
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