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提问:
章哥好,看了您很多文章,还是想直接请教一下,近两三年内,房价到底会不会涨?能涨多少?
因为我现在的积蓄不足,区区70多万,实在买不了什么房子。但我刚刚进入加薪期,预计两年之后就能凑到百万以上,不过到那时再买房会不会晚了?请给个明确的答复,谢谢。
回答:
1、 我一直有一个观点,房价的涨跌,在两年左右的时间段内,主要看土地的价格。
其实这个道理非常的简单,就像面粉与面包的关系,如果面粉一直涨价,那面包就算是想降价,又能降到哪儿去?
土地价格就相当于面粉,房子就是面包,当然还有钢筋水泥什么的算调料。如果面粉和调料的价格都上升,那烤面包就两个选择:要么涨价,要么干脆关门别干了。
近三年来,房地产形势确实不好,所以一直在传说,有上万家房地产公司倒闭什么的。但请看看手机,有几家大型公司倒闭的新闻吗?确实有很多公司熬不下去了,但都是小公司,对整个行业的影响极小。
就像餐饮业,每年都有数不清的小饭馆关门,但和麦当劳肯德基有关系吗?疫情刚开始没几天,西贝老板就在媒体上卖惨,被网友给怼回去了。饭馆刚能营业,海底捞就偷偷涨价,又让网友们群起抵制。但有多少人会觉得他们真的熬不下去?
这次疫情让饭馆倒闭的不计其数,但绝大多数都是小买卖,就他们本小利薄,受冲击最大,抗风险能力也最弱。而大佬们呢,估计正趁着行业低潮期囤货呢。在别人恐惧的时候贪婪,这是资本谋取暴利的第一法则!
2、 面粉和面包的关系,大多数人都以为是成本决定价格。但实际上这是错的,在经济学里有个基本定律:价格决定成本!
举个例子,同样的一碗面,城中村卖十块,CBD卖五十。是因为房租的成本导致的吗?不对,是因为店主预测到在CBD能卖出50一碗,所以才敢于支付这高昂的房租。这就是价格决定成本。
房子也一样,开发商之所以敢高价拿地,不是因为地价高他就能卖的高。而是因为他们预测了未来的房价,认为肯定能超过自己的成本,能赚到利润,所以才敢去竞拍。
3、 当然,开发商预测失败的案例有很多,尤其是在之前,大量的开发商折戟沉沙。因为当年的钱赚的太容易了,按王石的说法:阿猫阿狗都发财了!
于是,当时很多老板都昏了头,盲目的拿地抢地,结果造成根本没法回本,最终或是倒闭,或是转手。
4、 但是,近些年这种事情越来越少,尤其是在大城市,几乎没有失败的案例。因为开发商都成专业的了,大城市更是巨头们博弈的地盘,实力弱的小老板们根本没机会。
而大佬们的钱也不是大风刮来的,既然是投资,首要原则就是要避险。所以拿地之前都会做精密的测算,其复杂程度是普通人难以想象的。
近些年,几乎所有的大型房企都成立了自己的研究部门,投入了大量的人力物力来进行经济测算,其专业度完全不弱于政府机构和大学研究所。
5、 所以说,开发商拿地不是靠拍脑门决定的,现在不是十几年前了,闭着眼都发财的时期早就过去了。现在比拼的专业度,是对未来市场的预测和机会的拿捏掌控。因此,所有开发商都是小心翼翼,出错的时候非常少,集体出错的概率更是几乎为零。
6、 以5月9日分钟寺地块为例,8家开发商和联合体参加,57轮竞价,最后被合生以72亿拿下,楼面价竟然达到了6.7万,比周边的二手房价格都高。
这说明什么?说明合生傻了吗?说明那十多家开发商都傻了吗?明知道会赔钱还来拿地?
他们当然不傻,土地部门也不傻,否则既不会上市也不会去拍。因为他们都非常专业,都经过了真正的计算,所以才敢真金白银的投入。
普通百姓预测房价,无非是看看新闻,简单估算一下罢了。而土地部门和开发商呢,那可都是动辄几十亿的交易啊,其演算模型是普通人看都看不懂的。
7、 郭德纲有一句话说得很好:不要拿你的爱好去挑战人家吃饭的本事!
普通人预测房价不过是爱好罢了,可开发商和土地部门呢,这是他们赚钱的根本啊,能不小心吗?
8、 总结:未来两三年内,房价到底如何,开发商已经拿真金白银给出了答案。至于你信不信,他们并不关心。
建议你今年买房,不要再等了,人的一生中或许会有很多次机会,但有的机会一旦错过,就再也找不回来了。
如有疑问,请再次咨询。
提问:
老师好,今年打算买房上车。首付只有120万,贷款承受能力月供2万。我工作地点在清河,老婆在玉泉路。想买个尽量大些的房子,到孩子出生后再进行置换。请问在哪个区块比较合适?
回答:
1、 首付120,最大可购340万左右的房产,以贷款220万25年计算,月供1.2万。
2、 340万,这个价格在海淀区很难买到大点的房子,甚至连小户型都困难。
海淀区的所有板块都有学区溢价,而你们在近5年内没有学区的需求,所以不必在海淀买房。
3、 建议在石景山附近购买,推荐玉泉路向西的二手房或老公房。选择均价在6万左右的,340万可以买到60㎡的一居。
如有疑问,请再次咨询。
提问:
章哥您好,我是首房首贷。现有资金220万,夫妻月入约4万。目前准备在大兴枣园的红木林买房,就是价格感觉有点高,80平两居530万。请问值得入手吗?
回答:
1、 首付220,可购550总价的房产,贷款330,25年期,月供1.9万左右,符合你们的收入。
2、 商品的价格是由供需关系决定的,价格高自有其道理。以红木林的品质,放在北京任何一个地方都不算差。
而且,其高层的这些房子应该都有赠送面积,以80平计算,大约应有不到20平,不计入房本的面积。这些面积在使用上没问题,而且不用交取暖费和物业费。也就是说,其使用面积实际上和建筑面积基本持平了。这样算下来,实际面积的价格将在8折左右。
3、 总结,值得入手。看上去价格虽然高,但如果将赠送面积折算,实际上比周边的中建项目也高不了多少。
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